나이스옥션 법원경매 통영 2025타경387 [1] 경상남도 거제시 장평동 346-39 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1,3)까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,3)은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.04.28.)
외 벽 : 석재타일 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

본건 기호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.10.07.)
외 벽 : 석재타일 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지못하였으나, 현황 다가구주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경387 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 346-39 (신주소: 장평3로7길 27-5)

건물구조/용도: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 (건축물현황 상 단독주택 표기, 실제 다가구주택 이용)

토지면적: 197.00㎡ (약 59.6평)

건물면적: 313.94㎡ (약 95.0평)

감정가: 859,110,080원

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합

사용승인일: 2016년 4월 28일 (기호2), 2016년 10월 7일 (기호4)

특이사항: 위반건축물 (1층 일부 불법 증축)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(위반건축물) 매각 포함.

2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 장평동 소재, 장평초등학교 남서측 인근에 위치.

주위환경: 본건은 주로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

매각방식: 부동산 임의경매, 토지 및 건물 일괄 매각.

말소기준권리: 2016년 5월 30일자 고성농업협동조합의 근저당권(을13, 을1).

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* GANBOLDOTGONERDENE: 보증금 300만원, 전입 2025.02.24, 대항력 없음.

* 김상호(주식회사오셔나즈,조경노): 보증금 100만원, 전입 2024.09.25, 대항력 없음.

* 김수란: 보증금 0원, 전입 2021.08.31, 대항력 없음.

* 김연찬(주식회사오셔나즈,조경노): 보증금 100만원, 전입 2021.09.08, 대항력 없음.

* 문석범: 보증금 2,500만원, 차임 11만원, 전입 2019.01.22, 배당신고 2025.05.07, 대항력 없음.

* 문성동: 보증금 0원, 전입 2023.07.03, 대항력 없음.

* 주식회사: 보증금 150만원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 최용준: 보증금 1,500만원, 차임 20만원, 전입 2020.09.04, 배당신고 2025.04.10, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 장평초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다가구주택과 함께 근린생활시설이 산재해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통망: 인근으로 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

잠재적 상권: 주거 지역 내 위치하므로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 인근 상업 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

교육시설: 장평초등학교 및 병설유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (교육환경 보호구역)

편의시설: 장평초등학교 주변의 편의시설을 이용할 수 있으며, 대중교통 이용 시 거제시 주요 지역으로의 접근도 가능합니다.

주변 시설 조사 결과: Google 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변으로 대규모 공업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 편의점, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 건축물대장 상 1층의 일부 면적(3.52㎡)이 불법 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 불일치: 건축물대장 상 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 행정 처리 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

명도: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 원만한 이사 협의 및 명도 진행이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 다가구주택으로, 장평초등학교 인근의 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

다만, 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황의 차이는 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 취득 후 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 취득 가능.

낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인 없어 신속한 명도 진행 가능.

우수한 입지: 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호.

임대 수익 잠재력: 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시장 상황, 향후 시장 전망, 예상되는 명도 비용 및 수리 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

또한, 경매 물건의 특성, 입찰 경쟁률, 낙찰가율 등을 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 본 자료만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.