나이스옥션 법원경매 통영 2025타경378 [1] 경상남도 고성군 동해면 외산리 93 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 동해면 외산리에 소재하는 '좌부천마을회관'의 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 농경지, 펜션, 근린생활시설, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주
변 농경지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 및 잡종지 상태이고
일부는 법면 등으로 이용 중임.

② 기호 2): 북서측 하향 경사지세 내 세로장방형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며 기
준시점 현재 비포장 상태의 도로 등으로 이용 중임.

③ 기호 3): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 기준시점 현재 비포장 상태의 도로
및 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1): 지적도상 맹지이나 기준시점 현재 본 건 북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 현
황 비포장 도로(기호 2)와 노폭 약 3미터 내외의 현황 비포장 도로(기호 3) 및 교량에 연
결되고 있으며 본 건 북서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로(복개 구거 포함) 소
재함.

② 기호 2): 지적도상 맹지이나 본 건이 노폭 약 5~6미터 내외의 현황 비포장 도로이며 본
건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 비포장 도로(기호 3) 및 교량에 연결되고 있
음.

③ 기호 3): 본 건 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오
리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-04-19)(좌부천)<소하
천정비법>.

② 기호 2), 3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시 외 물건(컨테이너) 및 전신주 등이 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호 1) ~ 3) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 기준시점 현재 기호 1) 토지 일부는 잡
종지 상태이고 기호 2), 3) 토지는 비포장 도로 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 1) 토지 일부는 소하천구역에 저촉되나 그 저촉 면적 비율이 경미하여 토지
가치 형성에 미치는 영향은 없음.

2) 본 건 기호 2), 3) 토지 전부는 인접지(93-1답) 신축 신고 시 도로 예정지로 사용 승낙
(2023.08.)한 것으로 조사되고 기준시점 현재 진입로(비포장)로 이용 중인바 본 평가에서
는 이를 고려하여 평가하니 참고 바라며, 응찰 시 관련 내역에 대하여 재확인 바람.

3) 본 건 지상에 제시 외 물건(컨테이너) 1개 동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 외로 함.

4) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적
지적 측량 후 가능하다는 점 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 수목 등은 토지와 일체
로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 미반환).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요한 사항이 포함될 수 있습니다.

1.1. 소재지및현황

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* 사건번호: 통영지원 2025타경378 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 동해면 외산리 93

* 용도(지목): 답 (현황: 휴경지, 잡종지, 도로 등)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

1.2. 토지면적및감정가

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* 토지면적: 2142.00㎡ (약 648.0 평)

* 토지지분: 2142㎡ (전체 면적)

* 감정가: 340,050,000원

1.3. 건물현황

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* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 주요특이사항

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* 채권자: 새고성새마을금고

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 선순위지상권 (등기부상 말소 예정)

* 주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환), 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치및주위환경

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* 본 건은 경상남도 고성군 동해면 외산리에 위치하며, '좌부천마을회관'의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 펜션, 근린생활시설, 묘지 및 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통및접근성

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* 차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로현황

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* 지적도상 맹지인 부분이 포함되어 있습니다.

* 현황으로는 북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 비포장 도로(기호 2) 및 약 3미터 내외의 비포장 도로(기호 3)와 연결되어 있으며, 북서측으로는 복개 구거를 포함한 약 2~3미터 내외의 현황 도로가 소재합니다.

* 본 건 기호 2, 3 토지는 인접지(93-1답) 신축 신고 시 도로 예정지로 사용 승낙(2023.08.)되었으며, 현재 비포장 도로로 이용 중입니다. 응찰 시 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한

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* 본 건 토지(기호 1, 2, 3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든축종, 젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)에 속합니다.

* 기호 1 토지는 소하천구역(좌부천)에 일부 저촉되나, 토지 가치 형성에 미치는 영향은 경미한 것으로 평가되었습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리관계요약

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* 등기부채권 총액: 538,000,000원 (기록된 권리금액 합계)

* 말소기준권리: 을9 (2017-12-13) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 310,000,000원)

* 본 건 경매 개시 결정 등기: 갑13 (2025-02-21) 임의경매 (새고성새마을금고, 150,704,870원)

3.2. 말소기준권리및소멸예정권리

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* 등기부상 을9 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 을9, 을10, 을12, 을14, 갑13 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 명시)

3.3. 인수되는권리

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* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인현황

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* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도에 관한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 현황분석

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4.1. 토지이용상태및공부상차이

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* 공부상 지목은 '답'이나, 현 시점 기준 기호 1 토지 일부는 잡종지 상태이며, 기호 2, 3 토지는 비포장 도로 등으로 이용 중입니다.

4.2. 공부상지목과현황

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* 현황 토지의 이용 상태가 공부상 지목과 상이하므로, 농지 취득 및 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

4.3. 제시외물건

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* 기호 1 토지 지상에 컨테이너 1개 동 및 전신주 등이 소재하나, 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다.

4.4. 주변환경(혐오시설등)

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* 주변에 묘지가 소재하고 있으나, 본 건 토지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 제공된 정보 내에서 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색은 본 보고서의 범위를 벗어납니다.

5. 잠재적리스크

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5.1. 농지취득자격증명

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* 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 도로이용및접근성

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* 지적도상 맹지인 부분이 있고, 현황 도로 이용은 인접 토지의 사용 승낙에 기반하고 있습니다. 도로에 대한 법적 권리 관계, 통행권, 소통 등을 명확히 재확인하여 추후 분쟁 소지를 방지해야 합니다.

5.3. 지적경계및측량

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* 토지 및 인접 토지 간 지적 경계가 불명확합니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 선순위지상권(특이사항)

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* 특이사항에 '선순위지상권'이 언급되어 있습니다. 등기부등본상 해당 지상권(을10)은 말소 예정이나, 낙찰 전 권리 관계를 최종적으로 확인하여 예기치 못한 권리 인수가 없도록 주의해야 합니다.

5.5. 원상회복명령

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* 물건명세서상 원상회복명령 발효 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 낙찰 후 토지 원상회복에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6. 투자포인트

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6.1. 지역개발잠재력

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* 본 건 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

6.2. 토지활용가능성

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* 인접 토지의 도로 예정지로 사용 승낙된 부분은, 지역 개발 시 도로망 확충에 기여하며 잠재적인 이점을 제공할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 승낙 조건을 면밀히 검토해야 함)

7. 종합의견

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본 경매 물건은 경상남도 고성군 외산리의 농경지로, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다. 현재 지목은 '답'이나 현황은 잡종지 및 도로로 이용 중이며, 인접 토지 진입로로 사용 승낙된 부분이 존재합니다. 농지취득자격증명 필수, 도로 사용 승낙의 법적 명확성 확보, 지적 경계 측량, 그리고 등기부상 말소 예정인 권리(특히 지상권)와 원상회복명령 가능성 등 잠재적 리스크를 신중히 검토하고, 관련 비용을 예상하여 입찰을 결정해야 합니다.

8. 예상입찰가

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감정가: 340,050,000원

인수되는 권리 및 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 제시된 잠재적 리스크(농지 취득, 도로 문제, 지적 경계, 원상회복 명령 가능성 등)를 감안할 때, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 따라서 감정가 수준에서 신중하게 접근하되, 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 물건의 가치를 재평가하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.