나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21030 [1] 경상남도 거제시 사등면 사등리 1966 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 '금포마을' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 소규모공장 등으로 형성된 국도주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 등의 접근은 용이하며, 국도14호선과 접하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 국도14호선과 접하며, 서측으로 약 4~5m폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.01.10.)
외 벽 : 인조석붙임, 드라이비트 등,
내 벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

1,2층 공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

본건은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 지상에 소재한 해체 및 이동이 용이한 제시외 건물 1동(창고)는 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21030 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1966

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,520,176,320원

1.2. 토지 정보

토지면적: 900.00㎡ (약 272.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 667.04㎡ (약 201.78평)

건물지분: 667.04㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2017년 1월 10일

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 '금포마을' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 국도변 상가지대입니다.

2.2. 교통망

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 국도14호선과 직접 접하고 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로는 국도14호선과 접하고 있으며, 서측으로는 약 4~5m 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 등기부등본 상 을구(근저당, 지상권) 및 갑구(가압류, 임의경매)에 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 토지 등기부상 2016년 7월 25일자 근저당(을13) 및 건물 등기부상 2017년 1월 18일자 근저당(을1)입니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 별도의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 운후건설(주): 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2024-07-04, 배당신고일자 2025-02-26, 대항력 없음.

* 주 라인이엔에스: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-07-07, 확정일자 2025-03-25, 배당신고일자 2025-03-27, 대항력 없음.

* 주 명석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-01-19, 대항력 없음.

* 주 사람인: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-12-06, 대항력 없음.

* 주 서한: 보증금 4,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-01-24, 대항력 없음.

* 주 성훈: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2018-11-19, 확정일자 2025-03-12, 배당신고일자 2025-03-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,105,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

거제시는 산업(조선업)과 관광이 복합된 상권을 형성하고 있습니다. 본건이 위치한 사등면은 국도14호선을 따라 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 기반 상권의 성격을 띕니다. 인근 고현동 일대에서 '리을상권'과 같은 상권 활성화 노력이 진행되고 있으나, 사등면 자체는 다소 개발 초기 단계의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 편의시설이나 문화시설은 인근 도시 지역으로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 증거는 없습니다. 그러나 거제시 사등면 장좌마을에 동물 전용 장례식장이 추진된 사례가 있어, 개발 과정에서 주민 반대 및 혐오시설 관련 논의가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건 지상에 소재한 해체 및 이동이 용이한 제시외 건물(창고) 1동은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 건물을 취득할 수 없습니다. 이는 향후 건물 이용이나 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 미상 임대관계

토지 및 건물에 대한 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 비록 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으나, 별도의 미등재 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 국도14호선에 접한 계획관리지역 내 근린생활시설 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 15억2천만원 수준이며, 대항력 없는 임차인과 말소되는 권리들로 인해 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 주변 환경은 국도변 상가지대로서 차량 접근성이 양호합니다. 다만, 매각 제외되는 제시외 건물, 미상 임대 관계, 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 거제시 전반의 상권 활성화 추세를 고려할 때, 지역 발전 가능성을 가진 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 국도14호선에 인접한 우수한 교통 및 접근성.

* 활용 가치가 높은 제2종근린생활시설 건물.

* 모든 등기부상 권리가 말소되어 권리 분석이 명확함.

* 거제 지역 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 1,520,176,320원입니다. 하지만 실제 입찰가는 주변 시세, 본건의 현황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 본 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 희망가는 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.