나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20998 [1] 경상남도 거제시 고현동 208-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하는 '거제시청'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는
도로를 기준으로 전면부에는 근린생활시설, 숙박시설 등이, 후면부에는 공동주택 및 단독주
택 등이 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본 건은 부정형(다각형) 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 왕복 2~3차로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 6개 동 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 6개 동이
소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행
시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바라며, 제시 외 건
물의 위치, 면적 및 현상 등을 고려할 때 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향
은 없다는 점 참고 바람.

2) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적 경계 등의
정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요한 점 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수
목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서(사용승인: 1985.06.11.),

외벽: 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 및 적벽돌 쌓기 외,
내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외,
창호: 목재, 알루미늄 및 PVC 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로서,

1층: 근린생활시설(현: 음식점 - 홀, 주방, 화장실(남, 여), 방, 다용도실 등), 계단실 등,
2층: 근린생활시설(현: 유기견 보호소), 주택 2세대(주택1(현: 고양이 보호소) - 방 2, 거실
겸 주방, 화장실(현: 창고), 보일러실 등 / 주택2(공실) - 방 2, 거실, 주방, 화장실,
보일러실 등), 계단실 등,
3층: 주택 2세대(주택1 - 방 3, 거실, 주방, 화장실, 세탁실, 보일러실 등 / 주택2 - 방 2),
계단실 등임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방 설비(1층 방 - 전기판넬 / 2,3층 주택 - 유류보일러), 천장형
에어컨(1층 음식점, 2층 유기견 보호소) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 건물에 누수 및 곰팡이 문제, 페인트 탈락 현상 존재하니 응찰 시 유의하시기를 바
람.

2) 본 건 건물 옥상에 소재하는 계단실 및 물탱크실 등은 건물 평가 시 포함하여 평가함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록2] 을구 17번 주택임차권 설정등기(2017.11.8.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 통영지원 2025타경20998 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 208-2

토지 면적: 393.00㎡ (약 118.9평)

건물 면적: 494.11㎡ (약 149.5평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 1985년 6월 11일

주요 용도: 근린생활시설 및 주택

감정가: 1,505,184,560원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 고현동 소재, '거제시청'의 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 도로를 기준으로 전면부에는 근린생활시설, 숙박시설 등이, 후면부에는 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 노선 상가지대임.

* 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 도로: 본 건 남서측으로 왕복 2~3차로 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 25일자 신현농업협동조합의 근저당권 (을구 9번, 건물 등기부 을구 15번)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권: 박 (보증금 20,000,000원, 전입 2014.5.21., 확정 2017.10.23.) - 본 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함. (건물 등기부 을구 17번)

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 20,000,000원 (박 임차인)

* 기타 임차인 현황:

* 장 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2015.6.9., 확정 2018.12.26., 배당신고 2025.4.30., 대항력 있음)

* 박 (점포, 대항력 없음)

* 박 (주거, 대항력 없음)

* 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.11.12., 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.2.4., 대항력 없음)

* 임차인 관련 주의사항:

* 박 임차인은 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 반드시 해당 금액을 고려해야 합니다.

* 장 임차인은 대항력이 있으나, 배당 신고일자가 2025년 4월 30일로 늦습니다. 이에 따라 권리 신고 및 배당 여부를 입찰 전 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 경상남도 거제시의 중심상업지구로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 상권: 본 물건은 노선 상가지대에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있으며, 후면 주거지대의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 유동인구: 거제시청 및 주변 상업 시설 이용객, 지역 주민 등 꾸준한 유동인구 확보가 가능합니다.

* 경쟁 환경: 주변 상권 내 유사 업종과의 경쟁은 예상되나, 본 물건의 입지 및 규모, 향후 활용 방안에 따라 충분한 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (거제시청 인근 상업 및 주거 밀집 지역)

1.4. 생활정보

* 주요 관공서: 거제시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 상업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있어, 임대 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인: 박 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담이므로, 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인의 권리 관계 및 배당 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1985년 건축된 건물로 누수, 곰팡이, 페인트 탈락 등 하자가 존재하여 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시 외 건물: 총 6개 동의 제시 외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상입니다. 소유권 귀속 여부 및 철거/활용 방안에 대한 재확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아, 정확한 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시의 핵심 상업 지역에 위치한 복합 용도의 건물입니다. 거제시청 인근이라는 뛰어난 입지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 근린생활시설 및 주택으로서의 높은 활용 가치를 지니고 있습니다. 비록 인수되는 임차인 보증금, 건물 노후화, 제시 외 건물 등 잠재적 리스크 요인이 존재하지만, 이는 철저한 사전 조사와 분석을 통해 충분히 관리 가능합니다. 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 전략적인 투자를 통해 향후 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 거제시 중심 상업 지구에 위치하여 탁월한 접근성과 높은 가시성을 자랑합니다.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 다양한 임대 수익원 확보가 가능합니다.

* 안정적인 수요: 거제시청 등 행정기관과 주변 상업, 주거 지역의 배후 수요가 풍부합니다.

* 가치 증대 잠재력: 건물 리모델링 및 제시 외 건물의 효율적인 활용을 통해 잠재적 가치 극대화가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,505,184,560원

* 인수 보증금: 20,000,000원 (박 임차인)

* 실질적인 입찰가 산정을 위해서는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 재산세, 취득세, 수리비, 명도 비용, 법적 비용, 공실률, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금을 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 12억 4천만원부터 시작하여, 시장 상황 및 예상 수익률을 반영하여 13억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.