나이스옥션 법원경매 통영 2025타경370 [1] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 102동 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재“삼성중공업거제조선소”서측 인근에 위치하며,
주위는 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 시가지주변 야산지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내, 제지1층 제비103호로서,
[사용승인일 : 2016. 1. 27.]
외 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
내 벽 : 타일 등 인테리어 마감
창 호 : 알루미늄 샷시 등 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(상가)로 이용중임.
*본건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하지 못
하였는 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가하였음.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 부정형의 토지로서, ""아파트""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 20m 폭의 도로가 소재하며, 약 8m 폭의 내부도로가 소재함.

제반 진출입 상태 및 옥내외주차시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

장평동 1115-7 : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>
장평동 1115-10 : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 및 서측도로 기준 지하1층이나, 동측도로 기준 지상층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공동주택(상가)로 이용 중이며, 공부상 및 서측 도로 기준 지하1층이나, 동측 도로 기준 지상층에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경370 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 장평동 1115-7번지에 위치한 삼성중공업협력업체복지기숙사 102동 지하 1층 비103호입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 70.81㎡ (약 21.42평)이며, 건물 면적은 51.48㎡ (약 15.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제지1층 비103호이며, 사용승인일은 2016년 1월 27일입니다.

건물의 총 층수는 4층이며, 본건은 지하 1층에 소재합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2016년 2월 19일 주식회사삼척개발에, 소유권 이전 등기는 2016년 2월 26일 안인애에게 이루어졌습니다.

말소기준권리인 국민은행의 근저당은 2016년 2월 26일에 설정되었으며, 금액은 163,200,000원입니다.

이후 경남신용보증재단의 가압류(2024년 12월 6일, 18,034,557원)와 국민은행의 임의경매 신청(2025년 2월 7일, 91,125,202원)이 있었으며, 등기부채권 총액은 181,234,557원입니다.

물건명세서 작성일은 2026년 4월 28일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

특이사항으로, 본 건은 공동주택(상가)로 이용 중이며 공부상 서측 도로 기준 지하 1층이나 동측 도로 기준으로는 지상층에 소재한다고 합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하며, "삼성중공업거제조선소" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 자연림 및 농경지가 혼재하는 시가지 주변 야산 지대로 형성되어 있습니다.

차량으로 본 건까지 접근 및 출입이 가능하며, 동측으로 약 20m 폭의 도로와 약 8m 폭의 내부 도로가 소재하여 제반 교통 상황 및 진출입 상태는 보통 수준입니다. 옥내외 주차 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지의 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 26일자 국민은행 근저당권(163,200,000원)입니다.

이보다 늦게 설정된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(말소기준권리보다 선순위 권리 등)는 없을 것으로 보입니다.

다만, 등기부상에 명시되지 않은 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 인수될 가능성이 있으므로 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 삼성중공업 거제조선소 인근에 위치한 복합건물 내 근린생활시설(상가)입니다.

건물 전체 주용도는 공동주택(기숙사)으로, 이는 해당 상가의 잠재적 배후수요가 될 수 있습니다.

건물에는 총 167대의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.

주변 환경이 자연림 및 농경지와 혼재된 야산 지대임을 고려할 때, 일반적인 상권의 발달 정도는 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 내부 도로망도 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 삼성중공업 관련 편의시설 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 또는 별도의 지역 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 유효한 임차인이 존재할 경우 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 하자나 상태가 감정평가 내용과 다를 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 서측 도로 기준 지하 1층이나, 동측 도로 기준으로는 지상층에 소재한다는 점은 실제 건물의 구조 및 이용 편의성과 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 주용도 혼합: 건물 전체의 주 용도가 공동주택(기숙사)이며 해당 호실은 근린생활시설로 이용되는 복합 용도의 건물로서, 건물 관리 규약 등에서 상가 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼성중공업 거제조선소 인근에 위치한 복합 건물 내 근린생활시설(상가)로, 비교적 신축(2016년 사용승인)된 건물입니다.

건물 전체가 공동주택(기숙사)으로 구성되어 있어 잠재적인 배후수요를 확보할 수 있다는 점이 특징입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

그러나 임대 관계가 미상이고 현장 확인이 이루어지지 않아 내부 상태를 알 수 없다는 점, 공부상 층수 표기와 실제 이용 현황 간의 차이가 있다는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼성중공업 거제조선소 협력업체 복지기숙사 내 상가로서 특정 배후수요 확보 가능성이 있습니다.

* 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 7천만원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 상기 감정가와 인수 보증금 0원을 기준으로 하되, 본 건의 입지 조건, 주변 시세, 임차인 현황(미확인 부분), 현장 미확인으로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 이를 통한 해당 상가의 가치 평가 및 인근 실거래가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.