나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21239 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21239 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 104동 11층1101호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경21239
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 104동 11층1101호
• 감정가: 60,900,000원
• 최저가: 60,900,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

통영지원 경매7계 2025타경21239 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 104동 11층1101호 | 감정가: 60,900,000원 | 최저가: 60,900,000원 | 용도: 아파트

1. 경남 거제시 연초면 신우마리나타운 아파트 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21239 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 104동 11층1101호

용도: 아파트

건물면적: 59.87㎡ (전용면적)

토지면적: 35.17㎡ (대지권)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (담보권 실행에 의한 경매)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정 및 현황

감정가: 60,900,000원

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 11층 (중층, 주거 선호도 양호)

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기 등 기본 설비 갖춤

토지이용계획: 제1종일반주거지역 (주거 기능 중심)

특이사항: 임대관계 미상 (낙찰 후 명도 과정에서 임차인 유무 확인 필수)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 거제시 연초면 오비리 소재 '금구마을' 남측 인근에 위치하며 '신우마리나타운' 아파트 단지 내 물건입니다.

주변은 일반주택, 농경지(전, 답) 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

단지 동측으로 노폭 약 20~25m의 넓은 도로에 접하고 있어 외부 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 매수인이 복잡한 토지/건물 소유권 문제(법정지상권 등)를 걱정할 필요가 없습니다.

경매구분은 부동산임의경매(담보권 실행)로, 통상적으로 담보권(근저당 등)이 말소기준권리가 되어 권리관계가 단순하게 정리될 가능성이 높습니다.

3.2. 명도 리스크 (점유관계)

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 소유자가 직접 거주하거나, 미상의 임차인이 존재할 수 있음을 의미합니다.

낙찰자는 잔금 납부 후 소유자 또는 점유자를 상대로 인도명령 및 명도 절차를 진행해야 하며, 특히 미상의 임차인이 대항력을 갖춘 경우 추가적인 대응이 필요합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 연초면 오비리는 거제 도심과는 다소 거리가 있는 일반 주거/농경지 혼재 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 단지 주변의 소규모 근린생활시설 및 인근 '금구마을', 연초면 소재지의 생활 편의 시설을 이용해야 합니다.

생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이나, 광역 상권 접근성은 떨어질 수 있습니다.

5. 생활 정보

단지 내 급배수, 위생설비, 소화전, 승강기 등 아파트로서의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

제1종일반주거지역에 해당하여 주거 편의를 위한 개발이 가능한 지역에 속합니다.

교육 시설 및 공공기관 등 기타 생활 인프라는 현장 조사를 통해 정확한 거리를 파악하여야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상으로 인한 명도 불확실성

가장 큰 리스크는 점유 관계 미상입니다. 미상인 경우 명도 난이도가 상승할 수 있으며, 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지역 시세 및 수요의 한계

감정가가 비교적 낮은 59.87㎡의 소형 아파트이며, 도심 외곽에 위치하여 시세가 광범위하게 형성되어 있지 않을 수 있습니다. 철저한 현장 조사 및 지역 부동산 시세 파악이 필수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 6,090만원이라는 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 또한, 토지/건물 일괄매각 및 임의경매 사건으로 권리 분석의 기본 구조는 단순합니다.

중층(11층)에 위치하여 주거 선호도도 양호한 편입니다.

다만, '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크에 대비하여 입찰가를 보수적으로 산정하고, 낙찰 후 명도 계획을 철저히 수립할 필요가 있습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합하며, 지역 시세 파악을 통한 안전마진 확보가 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 진입 장벽 낮음

감정가가 낮아 소액으로 경매 참여가 가능하여, 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

8.2. 양호한 층수

총 20층 중 11층으로 선호도가 높은 중층 물건입니다.

8.3. 일괄매각의 단순성

토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 이전에 문제가 없으며, 부동산임의경매로 권리관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

8.4. 주거 기능 중심 지역

제1종일반주거지역에 위치하고 있어 주거용으로서의 기본적인 가치를 확보하고 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매7계