나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21166 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1916-2 자유에이스빌 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘옥포항’북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시
제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건내 5층 502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 사항

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* 사건번호: 통영지원 2025타경21166 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1916-2 자유에이스빌 5층502호

* 건물 용도: 아파트

* 구분건물: 집합건물

* 신축 연도: 2004년 4월 29일 사용 승인

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 5층

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1.2. 면적 및 건물 현황

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* 토지 면적: 24.79㎡ (약 7.5평)

* 건물 면적: 84.61㎡ (약 25.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 총 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 본건 위치: 5층

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1.3. 감정가 및 경매 정보

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* 감정가: 96,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 개시 결정 채권자: 거제중앙신용협동조합

* 특이사항: 재매각

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 ‘옥포항’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

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* 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 사정 또한 보통 수준입니다.

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2.3. 지역 지구 및 규제 현황

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* 본 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

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* 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 4월 4일 접수된 거제중앙신용협동조합의 근저당권(채권최고액 185,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 압류(거제시, 희망1자산대부관리유한회사, 대구광역시수성구, 동구)가 포함됩니다.

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3.2. 인수 또는 말소되지 않는 권리

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* 등기부등본 상 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 건물 점유자는 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문으로 파악되었으며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 명시적인 임대차 계약 관계가 확인되지 않았으나, 점유자의 현황과 대항력 유무는 별도 확인이 필요하며, 보증금이나 차임이 미상인 경우의 위험성을 항상 염두에 두어야 합니다.

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4. 상권분석

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* 본 물건은 옥포항 인근에 위치하여 지역 내 주거 및 상업 기능을 겸하는 지역에 속합니다.

* 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권으로 볼 수 있습니다.

* 향후 개발 계획이나 지역 경제 활성화 추이에 따라 상권의 변화 가능성을 고려해야 합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 인근에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이합니다.

* 옥포항 인근 지역의 특성상 해안 산책로 등 여가 시설 이용도 가능합니다.

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5.2. 교육시설

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* 본 물건 주변에는 옥포초등학교, 옥포중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경 또한 무난한 수준으로 판단됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 점유자 관련

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* 현재 점유자가 폐문·부재로 인해 정확한 주거 및 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 재매각 사유

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* 본 물건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 입찰자가 대금을 납부하지 않았거나, 기타 사정으로 인해 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 이전 입찰 실패 사유에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

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6.3. 법적 규제

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* 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점과 점유자의 현황이 불분명하다는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

* 권리 분석 상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 가격적인 측면에서 감정가 96,000,000원을 기준으로 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 지역 내 비교적 저렴한 감정가로 접근 가능한 아파트 물건입니다.

* 옥포항 인근으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 사례를 분석하여 경쟁률을 예측하고 전략적으로 접근할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 96,000,000원입니다.

* 재매각 물건으로, 통상 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 경향을 고려할 수 있습니다.

* 그러나 주변 시세, 물건의 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

* 명도 예상 비용 및 기타 부대 비용을 포함하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 명도 가능성 및 시장 상황을 고려하여 감정가 대비 85% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.