나이스옥션 법원경매 통영 2025타경305 [1] 경상남도 고성군 상리면 망림리 산41 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 망림리 소재'점터마을'동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 완경사지세의 부정형 토지로서, - 기호 1: 현황 '묵답'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 2: 현황 '묵답'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 3: 현황 '주거나지'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 4: 현황 '묵답'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 5: 현황 '묵전'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 6: 현황 '과실수 식재된 농경지'로 이용중이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 7: 현황 '일부 창고용지, 일부는 나지, 농경지 등'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 8: 현황 '공장용 건부지'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 9: 현황 '묵전'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 10: 현황 '일부 묵답, 일부 도로'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 11: 현황 '묵답'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 12: 현황 '일부 묵답, 일부 도로'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 13: 현황 '일부 묵답, 일부 도로'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 14: 현황 '일부 콘크리트 포장된 잡종지 및 일부 자연림' 상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 15: 현황 '임야(자연림상태)"이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 16: 현황 '임야(자연림상태)"이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 17: 현황 '토지임야'상태이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 18: 현황 '임야(자연림상태)"이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 19: 현황 '일부 주거용 건부지. 일부 묵전'이며, 기호 1)~19)는 일단지임. - 기호 20: 현황 '도로'로 사용중임. - 기호 21: 현황 '도로'로 사용중임. - 기호 22: 현황 '임야(자연림상태) 및 일부 묘지'로 이용중임. - 기호 23: 현황 '임야(자연림상태)'임. - 기호 24: 현황 '공장용 건부지'이며, 일부 '묵답' 상태임. - 기호 25: 현황 '묵답' 상태임. - 기호 26: 현황 '묵답' 상태임. - 기호 27: 현황 '묵전' 상태이며, 일부는 '도로'로 이용중임. - 기호 28: 현황 '묵전' 상태이며, 일부는 '도로'로 이용중임. - 기호 29: 현황 '묵전' 상태임. - 기호 30: 현황 '묵전' 상태임. - 기호 31: 지목은 '창고용지'이나, 현황 '나지'상태임. - 기호 32: 현황 '묵전' 상태이며, 일부는 '도로'로 이용중임. - 기호 33: 현황 '묵전' 상태임. - 기호 34: 현황 '농경지'로 이용중임. - 기호 35: 현황 '묵전' 상태이며, 일부는 '도로'로 이용중임. - 기호 36: 현황 '일부 공장용 건부지'이며, 알부는 콘크리트 포장된 '잡종지', 일부는 '자연림' 상태임. - 기호 37: 현황 '임야(자연림상태)' 임. - 기호 38: 현황 '토지임야(법면상태)임. - 기호 39: 현황 일부 '임야(자연림상태)', 일부'묘지', 일부 '도로'로 이용중임. - 기호 40: 현황 일부 '주거용 건부지', 일부 '토지임야' 상태임. - 기호 41: 현황 '임야(자연림상태)'임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며 본건 공장으로 연결되는 노폭 약3~4미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,2,4~7,9,10~13,19,21,24,26~28,30,32,34,35 :공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 영농여건불리농지임. -기호 3,8,14,31 : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)임. -기호 18 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 임업용산지, 준보전산지임. -기호 15~17,36,37~41 : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 준보전산지임. -기호 20 : 계획관리지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 접도구역, 영농여건불리농지임. -기호 22,23 : 공히 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한),가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 임업용산지, 준보전산지.

제시목록 외의 물건

-.토지 일련번호 39 지상에 별첨'사진용지'에서와 같이 컨테이너 1동이 소재하나 이동가능성 등을 고려하여 평가에서 제외하였음. -.본건 토지 기호 19), 40) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물(ㄱ)~(ㄹ)이 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하였고, 제시외건물의 정확한 경계 및 위치, 면적은 반드시 정밀측량을 통해 재확인하기기 바람. -.본건 기호 6 지상에 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 수목이 소재하는것으로 조사되나 정확한 수량은 전문적인 경계측량 후 재확인이 필요한 것으로 사료되며, 제시외 수목으로 인하여 영향 받는 토지가격은 후첨 ‘명세표’ 비고란에 부기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. -.본건 기호 22, 39 지상에 별첨 사진용지에서와 같이 제시외분묘가 소재하는것으로 조사되나 정확한 수량은 전문적인 경계측량 후 재확인이 필요한 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 42~44 : 건물 3개동 공히 일반철골조 판넬지붕 2층 공장으로서, 외벽 : 그라스울판넬 및 경량칸막이 등 마감, 창호 : 샷시 단창임.

이용상태

기호42~44 : 건물 3개동 공히 공장용도이나 현황 '공실상태'임.

설비내역

기호 42~44 : 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1,2,4,5,6,9~13,19,20,21,24~30,32~35] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별첨 사실조회회신서 참조).
-[목록6] 제시외 수목(감정서상a) 매각 포함.
-[목록1~19] 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 일단지로 평가함.
-[목록24,35,36] 공장용지 및 부속토지 등으로 이용중임.
-[목록10,12,13,27,28,32,35,39] 일부 '도로'로 이용중임.
-[목록20] 현황 '도로'로 이용중임.
-[목록21] 일부 접도구역 저촉됨. 현황 '도로'로 이용중임.
-[목록19,40] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록22,39] 지상 분묘 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록15,16,18,23,37,41] 분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
-[목록39] 지상 컨테이너 1동 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경305 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 광장신용협동조합

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 4,739,037,000원

토지 면적: 39,591.00㎡ (약 11,977평)

건물 면적: 2,689.00㎡ (약 813평)

건물 상세 (총 3개동):

가동: 703㎡ (약 213평)

나동: 993㎡ (약 300평)

다동: 993㎡ (약 300평)

1.3. 기타 기본 정보

소재지: 경상남도 고성군 상리면 망림리 산41

용도: 공장

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 망림리 소재 '점터마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 전반적으로 완경사지의 부정형 토지로 구성되어 있음.

다수의 필지로 이루어져 있으며, 현재 '묵답', '묵전', '주거나지', '과실수 식재된 농경지', '공장용 건부지', '임야', '묘지', '도로', '잡종지' 등 다양한 현황으로 이용 중임.

일부 필지는 공장용지 및 부속토지로 이용 중이며, 일부는 '도로'로 이용 중임.

일부 필지는 접도구역에 저촉됨.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 공장으로 연결되는 노폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(오상훈, 주식회사사람과하늘) 및 근저당권(광장신용협동조합, 대구칠곡신용협동조합), 압류(고성군), 임의경매개시결정(광장신용협동조합) 등기 내역이 확인됨.

건물 등기부상 소유권 보존(주식회사사람과하늘) 및 근저당권(광장신용협동조합, 대구칠곡신용협동조합), 압류(고성군), 임의경매개시결정(광장신용협동조합) 등기 내역이 확인됨.

등기부채권 총액은 4,200,000,000원임.

3.2. 말소기준권리

을26 (2019.03.28. 근저당권, 광장신용협동조합)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원임.

3.5. 주의사항 (농지취득자격증명 등)

일부 토지(목록 1,2,4,5,6,9~13,19,20,21,24~30,32~35)는 농지취득자격증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있으니 유의해야 함.

원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 계획관리지역에 속하며, 주변은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

지역의 산업 활동은 주로 소규모 공장 운영 위주로 이루어지는 것으로 보임.

4.2. 인근 시설

주변에 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재하며, '점터마을' 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어려움.

5.2. 주변 혐오시설

본 건의 주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 명확하게 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 그러나, 인근의 개발 계획이나 환경 관련 정보는 별도의 정밀 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

법정지상권 성립 여지가 있음. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 매각 제외되었으나, 법정지상권 성립 가능성으로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격임.

분묘기지권 성립 여지가 있음. 토지 지상에 분묘가 소재(목록22, 39)하며, 분묘 소재 불분명한 지번도 있어 추가 확인이 필요함. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격임.

6.2. 행정적 리스크

일부 토지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 미반환 위험이 존재함.

원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

6.3. 물리적 리스크

제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)은 매각 제외되었음.

제시외 수목(감정서상 a)은 매각 포함됨.

지상 컨테이너 1동은 매각 제외됨.

6.4. 기타

임대관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 상리면에 위치한 넓은 토지와 여러 동의 공장 건물로 구성된 부동산임. 감정가는 높게 책정되었으나, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 요구 등 다수의 법적, 행정적 리스크 요인을 내포하고 있음. 토지의 이용 현황이 매우 다양하고 복잡하므로, 실제 현장 방문을 통한 정밀한 확인과 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 함. 지역 특성을 고려한 개발 가능성과 현재의 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 다수의 공장 시설 보유: 사업 확장 또는 신규 사업 부지로의 활용 가능성이 있음.

* 공장 용도 적합성: 현재 공장으로 이용 중이며, 관련 시설로의 가치 증대 가능성.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성을 고려할 수 있는 용도 지역에 해당함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수되는 보증금 합계는 0원임.

예상 입찰가는 감정가, 권리 분석 내용, 각종 리스크 요인, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

특히, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성은 명확한 리스크로 작용하며, 이는 매각 가격 결정에 상당한 영향을 미칠 수 있음.

따라서, 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 반드시 현장 방문, 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사, 법률 및 건축 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.