나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21255 [1] 경상남도 통영시 도천동 889 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21255 [1] 경상남도 통영시 도천동 889 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2025타경21255 | 소재지: 경상남도 통영시 도천동 889 | 감정가: 361,150,000원 | 최저가: 361,150,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2025타경21255 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21255 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도천동 889

용도: 임야

감정가: 361,150,000원

토지면적: 1550.00㎡ (약 468.9평)

토지 지분율: 155000 (원본 정보 그대로 기재. 통상적인 지분율 표기와는 다름)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 법정지상권

주의사항: 제시외 건물(타인소유의 폐가)일부 및 제시외 구조물은 평가 및 매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음). 지상의 수목 포함 평가. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). 2024.11.13.에 단독주택 신축허가 취소됨.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 통영시 도천동에 소재하는 '통영여자고등학교'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 본 건은 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 토지 임야 상태이고 일부는 소폭의 통행로 및 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나 기준시점 현재 본 건 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 현황 도로 소재하고 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건: 제시 외 건물(타인 소유의 폐가) 일부, 제시 외 구조물(평가 외) 및 전신주 등이 소재함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): ① 임대관계: 미상임. ② 기타: 본 건 토지는 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐서 소재하는 토지인바, 용도지역별로 토지 가치의 구성이 달라지므로 용도지역별 면적에 따른 가중평균단가를 적용함. 본 건 지상에 타인 소유의 제시 외 건물(폐가) 일부가 소재하고 있으나 그 점유 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 본 건 지상에 제시 외 구조물이 소재하고 있으나 구조가 조잡하여 독립된 경제적 가치는 미미한 바 별도로 평가하지 않음. 또한 제시 외 구조물의 점유 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바람. 본 건 토지는 단독주택에 대한 신축 허가를 받았으나, 공사의 장기 미착수로 인해 2024년 11월 13일에 신축 허가가 취소된 점 참고 바람. 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 타인 점유 부분 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하다는 점 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함. 아울러, 본 건 지상에 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰 시 재확인 바람.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 통영시 도천동에 위치하며, '통영여자고등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 농경지가 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 남동쪽으로 경사진 부정형의 임야 상태이며, 일부는 소폭의 통행로나 법면으로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 현황으로는 북동측에 약 4~5미터, 남측에 약 2미터 폭의 도로가 소재하여 이용에 큰 불편은 없어 보입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO님이며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다. 토지 자체는 매각 대상이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 토지상에는 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여지가 있는 특이사항이 존재합니다. 또한, 타인 소유로 추정되는 폐가 일부와 기타 제시외 구조물(평가외)이 소재하나, 이들은 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 지상에 존재하는 수목은 토지와 일체로 평가되었습니다. 특히, 2024년 11월 13일에 단독주택 신축 허가가 공사 장기 미착수로 취소된 이력이 있어, 향후 개발 관련 검토 시 주의가 필요합니다. 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 요구되며, 육안으로 확인 어려운 분묘가 존재할 수 있어 분묘기지권 성립 가능성을 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 도천동 지역은 주거 시설과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근의 통영여자고등학교와 같은 교육시설은 유동인구 및 학생 수요를 창출하며, 이는 소규모 상업 시설의 활성화에 기여할 수 있습니다. 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 편의점, 소매점 등 생활 밀착형 상업 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 단지보다는 지역 거점의 소규모 상권으로 이해하는 것이 적절합니다.

1.5. 생활정보

주변에 통영여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 이 외에도 인근 주거 지역을 고려할 때 초등학교, 중학교 등 추가적인 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 생활 편의시설로는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 외식 등은 가능하며, 지역 내 마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것입니다.

1.6. 혐오시설 검색

주변 지역을 대상으로 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)에 대한 검색을 진행하였으나, 본 건(통영시 도천동 889) 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 향후 혐오시설의 입지 가능성은 배제할 수 없으므로, 개발 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 첫째, 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성은 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 법적 분쟁의 소지를 안고 있으며, 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있습니다. 둘째, 지적 경계 불분명 문제는 정확한 측량을 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 인접 토지와의 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다. 셋째, 지적도상 맹지라는 점과 현황 도로의 폭이 좁다는 점은 향후 건축이나 개발 시 건축법상 도로 확보 요건 충족에 어려움을 줄 수 있습니다. 넷째, 과거 단독주택 신축 허가가 취소된 이력은 개발 사업 추진 시 인허가 과정의 어려움이나 사업성 문제를 시사할 수 있습니다. 마지막으로, 타인 소유의 제시외 건물(폐가) 및 구조물이 존재하여 이와 관련된 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, '토지 지분율: 155000'이라는 표기는 일반적인 지분율 표기 방식과 달라, 정확한 의미 파악 및 권리 관계 확인이 매우 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 경상남도 통영시 도천동에 위치한 임야로서, 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 통영여자고등학교 인근이라는 교육적 입지 조건과 지역 내 근린생활시설의 존재는 긍정적인 요소입니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권, 불분명한 지적 경계, 맹지 가능성, 신축 허가 취소 이력 등 다수의 법적·현황적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 본 건 투자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 용도지역상 개발이 가능한 토지라는 점입니다. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 포함되어 있어, 인허가 절차를 거쳐 주택 단지 조성, 근린생활시설 건축 등 다양한 개발 계획을 고려해볼 수 있습니다. 둘째, 통영여자고등학교 인근이라는 입지 조건은 향후 주거용 개발 시 수요 확보에 유리할 수 있습니다. 셋째, 임야 상태의 토지를 저평가된 가치로 취득하여 개발을 통해 가치를 극대화하는 전략을 구사할 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 반드시 분묘, 법정지상권, 경계 문제 등 잠재적 리스크를 해소하기 위한 구체적인 계획 수립이 선행되어야 합니다.

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통영지원 경매6계