나이스옥션 법원경매 통영 2025타경457 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 433 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경457 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 433 전 경매

• 사건번호: 2025타경457
• 주소: 경상남도 거제시 하청면 하청리 433
• 감정가: 161,944,000원
• 최저가: 113,361,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

통영지원 경매5계 2025타경457 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 433 | 감정가: 161,944,000원 | 최저가: 113,361,000원 | 용도: 전

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경457 (1)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 433

용도: 전 (농지)

감정가: 161,944,000원

토지면적: 1306.00㎡ (약 395.07 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 홍OO

주의사항:

- 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 토지에 자생하는 죽목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

- 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 해당 토지는 맹지입니다.

- 토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

감정평가서 요약:

본 건 토지는 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 '하청초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 일반주택, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 완경사지로, 토질은 보통이며, 지상에는 죽목이 자생하는 휴경 농지 상태입니다.

지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 하청면 하청리에 위치하며, '하청초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 농촌의 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다. 하청초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정의 경우 교육 접근성 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만, 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 출입해야 하는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO이고 채권자는 홍OO입니다. 강제경매의 특성상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건지 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근 하청초등학교와 면소재지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 농촌 지역의 특성상 배후 수요보다는 농업 활동 또는 전원생활을 위한 입지로서의 가치가 더 크다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 하청초등학교이며, 면소재지 인근에 필요한 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 농업이나 전원생활을 하기 위한 환경을 갖추고 있으나, 맹지라는 점과 인접지를 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 가장 큰 리스크는 맹지라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 이용에 제약이 따르며, 차량 및 장비 진입이 어려울 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 통행로를 확보하는 것이 필수적입니다.

농지취득자격증명원: 농지이므로 농지취득자격증명원 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되며, 발급 요건을 충족하지 못할 경우 소유권 이전 등기에 문제가 발생할 수 있습니다.

경계 불분명 및 측량 필요: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

자생 죽목: 토지에 자생하는 죽목 등은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 별도의 이익을 기대하기 어렵습니다.

계획관리지역, 가축사육제한구역: 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하로 건축이 가능하나, 모든 축종의 가축 사육이 제한되므로 축산업을 고려할 경우 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 하청면의 조용한 농촌 지역에 위치한 농지입니다. '하청초등학교'와 인접해 있어 교육적 접근성이 있으며, 계획관리지역으로 향후 건축 및 개발 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 인접지를 통해야만 접근 가능하다는 점, 농지취득자격증명원 제출 의무, 불분명한 지적 경계 등은 중요한 고려사항입니다. 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고, 통행로 확보 방안 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

농업 또는 전원생활 목적: 농지로서의 가치와 조용한 농촌 환경은 농업이나 전원생활을 꿈꾸는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

계획관리지역의 개발 잠재력: 계획관리지역은 다른 관리지역에 비해 개발 허용 범위가 넓어 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다. 적절한 건축 허가 및 개발 행위 검토가 필요합니다.

맹지 탈출 시 가치 상승: 맹지 상태에서의 낮은 가격이 단점이지만, 인접 토지 매입이나 통행로 확보를 통해 맹지에서 벗어날 경우 토지 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

경매 특성 활용: 현재 채무자가 거주하고 있는지, 명도 대상 등 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 경매 물건의 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계