나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21245 [1] 경상남도 통영시 명정동 322-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 명정동 소재 '서피랑공원' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하나 토지는 이에 구애없이 평가하되, 제시외 건물로 인해 영향을 받는 토지가격을 ‘토지와 건물 감정평가명세표’ 비고란에 표기하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1] 현황 멸실상태임.
-[목록2] 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음, 최저가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21245 (1)

소재지: 경상남도 통영시 명정동 322-2

용도: 단독주택

감정가: 40,900,000원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물면적: 33.05㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 명정동 소재 '서피랑공원' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재는 주거나지 상태입니다.

북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부요약:

1999-06-22 소유권이전 (이명옥)

2014-05-20 소유권이전 (이영희, 매매)

2014-06-19 근저당권 (통영축산업협동조합, 26,000,000원, 말소기준권리)

2021-08-26 압류 (통영세무서장, 말소)

2024-07-17 가압류 (하나카드, 13,480,824원, 말소)

2025-04-11 임의경매개시결정 (통영축산업협동조합, 21,672,161원, 말소)

등기부채권 총액: 39,480,824원

건물 등기부요약:

토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가지며, 을1 근저당권이 말소기준권리입니다.

2022-09-02 압류 (통영세무서장, 말소)

등기부채권 총액: 39,480,824원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

주의사항:

- 일괄매각.

- 목록1: 현황 멸실 상태임.

- 목록2: 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각 제외. 매각에서 제외되는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. 최저가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 가격임.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있습니다. '서피랑공원'이 인근에 있어 자연환경 및 문화 시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

주변 유사 물건 정보:

제공된 최근 매매/전월세 정보는 명정동 470-37번지에 위치한 연립주택(건축년도 1984년, 면적 71.1㎡)이 2025년 6월 22일에 60,000,000원에 거래된 것으로 나타납니다. 본건과는 건물 종류(단독주택 vs 연립) 및 지번(322-2 vs 470-37)에 차이가 있으나, 해당 지역의 일반적인 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

시세 분석:

본건의 감정가는 40,900,000원으로, 토지 96㎡와 건물 33.05㎡를 포함한 가격입니다. 현재 건물은 멸실 상태이며, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재하고 매각에서 제외되는 점은 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제공된 주변 연립주택 거래 사례(60,000,000원)와 비교 시, 본건의 토지 가치와 향후 활용 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 멸실된 건물과 법적 문제로 인해 감정가 이하로 낙찰될 가능성도 있으나, 토지 자체의 가치가 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

'서피랑공원'이 인근에 있어 휴식 및 여가 활동에 용이합니다. 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 명정동 322-2번지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권:

제시외 건물(ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 건물 철거 시 법적 분쟁을 야기할 수 있으며, 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

건물 현황:

건물이 현황 멸실 상태입니다. 이는 신축 또는 상당한 수준의 보수/복구가 필요함을 의미하며, 추가적인 건축 비용이 발생합니다.

제시외 건물:

감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 이 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 명정동에 위치한 단독주택 토지입니다. 현재 건물은 멸실된 상태이며, 토지 위에 제시외 건물이 존재하고 이에 대한 법정지상권 성립 여지가 있어 권리 분석이 까다로운 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보이나, 법정지상권 문제는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 잠재적 부담입니다. 서피랑공원 인근의 입지는 긍정적이나, 건물의 멸실 상태와 법적 문제로 인해 투자 가치는 신중하게 평가되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서피랑공원 인근의 입지 조건

토지면적이 96㎡로 단독주택 신축 또는 소규모 개발이 가능한 점

멸실된 건물 및 법정지상권 문제 해소 시 토지 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본건은 멸실 상태의 건물과 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 40,900,000원으로 책정되었으나, 이는 토지 가치와 함께 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 보입니다. 주변 유사 부동산 거래 사례(연립 60,000,000원)는 해당 지역의 일반적인 부동산 가치를 보여주지만, 본건과는 직접 비교하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 법정지상권 해소 및 건물 신축 관련 비용, 명도, 등기 관련 제반 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 감정가인 40,900,000원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 38,000,000원 ~ 42,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 법정지상권 문제 해결 가능성 및 예상 복구 비용에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.