나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21245 [1] 경상남도 통영시 명정동 322-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21245 [1] 경상남도 통영시 명정동 322-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매5계 2025타경21245 | 소재지: 경상남도 통영시 명정동 322-2 | 감정가: 40,900,000원 | 최저가: 28,630,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2025타경21245 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21245 (1)

소재지: 경상남도 통영시 명정동 322-2

용도: 단독주택

감정가: 40,900,000원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물면적: 33.05㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 통OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 지분율: 9600

건물 지분율: 3304.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡

특이사항: 법정지상권

주의사항:

-일괄매각

-[목록1] 현황 멸실 상태임.

-[목록2] 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음, 최저 가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임.

감정평가서 요약 (토지감정요항표):

본건은 경상남도 통영시 명정동 소재 '서피랑공원' 서측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재는 나지 상태입니다. 북동측으로는 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하나 토지 평가에는 구애 없이 이루어졌으며, 제시외 건물로 인해 토지 가격에 영향을 받는 부분이 명세표 비고란에 표기되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 통영시 명정동, 명소인 '서피랑공원'의 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

다만, 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 북동측으로 약 2m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 통영지원 2025타경21245 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채무자는 이OO이며 채권자는 통OOOOOOOO입니다.

등기부상 특별한 문제점은 발견되지 않았으나, 본건의 가장 큰 권리 분석상 특이사항은 '법정지상권'입니다.

감정평가서 및 주의사항에 따르면, 지상 제시외 건물(ㄱ)은 매각 대상에서 제외되지만, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 매수인이 토지를 낙찰받더라도, 지상 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 따라서 법정지상권의 성립 여부 및 그 범위에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 명정동 일대는 서피랑공원이라는 관광 및 문화 자원과 인접해 있어 지역 특색을 지니고 있습니다. 주변으로는 단독주택이 밀집한 주거 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

아직 개발 여지가 있는 지역으로 볼 수 있으며, 서피랑공원의 관광객 수요 또한 일부 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성된 지역 상권으로 파악됩니다.

1.6. 생활정보

가장 큰 장점은 통영의 명소인 서피랑공원이 인근에 위치한다는 점입니다. 이를 통해 산책, 여가 활동 등 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 환경으로, 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 통영시의 전반적인 문화 및 관광 인프라를 향유하기에 적합한 위치입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물(ㄱ) 때문에 토지 사용에 있어 예상치 못한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다.

더불어, '현황 멸실 상태임'이라는 점은 현재 건물이 존재하지 않거나 철거된 상태임을 나타냅니다. 따라서 낙찰 후 건물 신축 또는 복구에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

나지 상태로 평가되었으나, 제시외 건물로 인해 가격이 영향을 받는다는 점 역시 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 통영시 명정동의 서피랑공원 인근에 위치한 단독주택 부지로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 입지적으로는 관광 명소와 근접하여 긍정적인 측면이 있으나, 권리 분석상 '법정지상권'이라는 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물이 멸실된 나지 상태라는 점은 추가적인 투자 비용 발생을 예고합니다.

법정지상권의 성립 여부와 그 영향력을 면밀히 분석하지 않고 투자할 경우, 심각한 재산상의 손실을 입을 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다. 따라서 철저한 권리관계 조사와 법률 검토가 선행되지 않는다면, 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 토지 자체의 가치: 만약 법정지상권 문제가 해결될 수 있거나, 해당 토지의 가치가 법정지상권으로 인한 제약을 상쇄할 만큼 충분히 높다고 판단될 경우.

2. 서피랑공원 인근 지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 관광 활성화로 인한 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

하지만, 법정지상권이라는 명확하고 큰 위험 요소가 존재하므로, 일반 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다. 법률 전문가와 함께 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 리스크를 명확히 파악한 후, 투자 여부를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

통영지원 경매5계