나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21214 [1] 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층405호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21214 [1] 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층405호 아파트 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2025타경21214 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층405호 | 감정가: 36,000,000원 | 최저가: 36,000,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21214 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 36,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 오OO

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층405호

용도: 아파트 (공동주택)

건물면적: 54.99㎡

토지면적: 41.74㎡

건물의 구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층

이용상태: '공동주택'으로 이용 중이며, 내부조사는 불가능했음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 거제시 옥포동 소재 '옥포성지중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위환경 및 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내로의 차량 접근은 용이합니다. 토지는 2필지 일단의 평탄한 세장형 아파트 건부지로 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

주위가 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역이므로, 생활에 필요한 기본적인 소매점, 음식점 등은 잘 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다. 대형 상권이 아닌, 실거주 수요를 위한 주거 친화적인 근린 상권이 형성되어 있습니다. 또한, '중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)'에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성도 있습니다.

2.3. 생활정보

대지권의 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 접하여 접근성이 좋습니다. 인근에는 '옥포성지중학교'가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 자녀를 둔 실수요자에게는 긍정적 요소이나, '역사문화환경보존지역'으로도 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(오OO)이므로 명도 과정에서 비교적 단순한 협상이 가능할 수 있습니다. 경매의 가장 중요한 권리 분석 대상은 '주의사항'에 명시된 내용입니다.

3.2. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024. 1. 11. 접수)'가 존재한다는 점입니다.

경고 사항: 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수하게 되며, 주택임차권등기 또한 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서 입찰자는 반드시 임차인의 정확한 보증금액을 확인하고, 그 금액이 배당을 통해 전액 변제될 수 있는지(선순위 여부 및 배당요구 여부 등) 면밀히 분석하여 인수해야 할 정확한 금액을 산정해야 합니다. 인수금액이 발생하면 실질적인 매수 가격이 상승합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

경상남도 거제시 옥포동 진흥아파트 405호는 3천만 원대의 소액 감정가로 진행되는 아파트 경매 물건입니다. 입지 조건과 환경은 보통 수준이며, 실거주 목적의 기본 수요는 확보될 수 있는 지역입니다.

다만, 가장 중요하고 치명적인 리스크는 '주택임차권등기'의 인수 조건부 존재입니다. 입찰 금액 산정 시 이 인수 금액을 포함하여 보수적으로 접근해야 하며, 권리분석이 선행되지 않는 섣부른 입찰은 큰 손해를 야기할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 감정가가 3,600만 원으로 비교적 소액이며, 최초 입찰 시점에서는 낮은 투자 비용으로 시작할 수 있습니다.

실수요 기반 입지: 옥포동 주거지역 내에 위치하며, 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 실수요층의 유입이 꾸준할 수 있습니다.

명확한 권리분석 필수: 권리 인수의 위험이 명시되어 있으므로, 철저한 권리분석을 통해 인수금액을 최소화하거나 예측 가능한 범위 내에서 입찰하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

통영지원 경매6계