나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21214 [1] 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포성지중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 등
창 호 : 새시창호.

이용상태

'공동주택'으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필일단의 세장형의 토지로서, 지면은 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 1, 2) : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024. 1. 11. 접수 제865호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21214 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 옥포동 555-4, 진흥아파트 4층 405호

1.3. 물건종별

아파트 (공동주택)

1.4. 감정가

36,000,000원

1.5. 면적

* 건물면적(전용면적): 54.99㎡ (약 16.6평)

* 토지면적(토지 지분): 41.74㎡ (약 12.6평)

1.6. 건축 정보

* 건축년도: 1992년 01월 29일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호

* 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

* 내벽: 벽지 등

* 창호: 새시창호

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '옥포성지중학교' 동측 인근에 소재합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 이용한 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구: 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포성지중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

2.4. 토지형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필지의 세장형 토지로서, 현재는 지면이 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로상태

대지권의 토지는 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

창원지방법원 통영지원 강제경매 개시 결정(2025타경21214)으로, 권리자 이창엽(채권액 35,000,000원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 이창엽 (이 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 07일

* 확정일자: 2024년 01월 10일

* 배당신고일자: 2024년 01월 11일

* 대항력: 있음

3.3. 주요 권리 분석

* 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 주택임차인이 존재한다는 점입니다.

* 을구 순위 7번의 주택임차권등기(2024년 1월 11일 접수)가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 주의사항으로, 경매 배당에서 임차인 이 의 보증금 35,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 주택임차권등기 자체도 말소되지 않고 매수인이 그대로 인수하게 됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에 따른 결과일 수 있으며, 상기 '주의사항'을 통해 명확히 인수되는 권리가 있음을 반드시 인지해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 옥현쇼핑타운, 옥포국제시장, 옥현시장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 롯데마트가 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다. 다양한 음식점, 카페, 편의점 등이 소재하여 식음료 및 생활 서비스 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 옥포초등학교(경상남도 거제시 옥포로13길 12)와 옥포성지중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 거제옥포고등학교(경상남도 거제시 연초면 국산로 27)도 통학권 내에 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트, 옥현쇼핑타운, 옥현시장, 옥포국제시장 등

* 교통: 단지 내 차량 접근 용이, 인근 도로망 편리

* 기타: 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 소재

5.3. 공공시설

옥포청소년문화의집이 인근에 위치해 있어 청소년 관련 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 35,000,000원과 주택임차권등기 자체를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 높이며, 인수되는 금액만큼 실질적인 매입가가 상승하게 됩니다.

6.2. 내부 상태 확인 불가

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 이는 물건의 정확한 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하는 데 제약을 주며, 예상치 못한 추가 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 진흥아파트 405호로, 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 그러나 권리 분석 결과, 대항력 있는 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 주택임차권등기 자체를 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 매입 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 현장 조사가 내부 확인 없이 외부 관찰 및 관련 공부로 이루어졌다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 옥포동 지역의 아파트 물건이라는 점.

* 인근에 생활 편의시설 및 교육 시설이 비교적 잘 갖추어져 있다는 점.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 35,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정하되, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 36,000,000원입니다. 해당 금액은 인수되는 임차인의 보증금 35,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 임차보증금을 감안하면 실질적인 매수 비용이 크게 증가하므로, 단순히 감정가 이하 또는 근접한 가격으로 입찰하는 것은 권장되지 않습니다. 인수되는 권리 가액을 정확히 산정하고, 추가적인 수리비 및 제반 경비를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.