나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21172 [1] 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 108동 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21172 [1] 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 108동 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2025타경21172 | 소재지: 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 108동 10층1001호 | 감정가: 373,000,000원 | 최저가: 373,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21172 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 108동 10층1001호입니다.

감정가는 373,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

토지면적은 57.56㎡, 건물면적은 99.18㎡이며, 본 건의 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

1.2. 감정 현황 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 10층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 현재 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 대지권은 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중이며 등고평탄합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 부근으로는 대규모 공동주택 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교 인근에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입 및 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 동측, 북측, 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 이동에 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 인근에 동백유치원, 장평초등학교 등의 교육시설이 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 정비구역(주택재건축정비사업구역)으로도 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인적인 채무로 인한 강제집행 가능성이 높습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 **매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2024.1.25. 접수)가 존재**하는 매우 위험한 물건입니다.

임차인의 보증금이 배당 절차에서 **전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수**해야 합니다. 또한, 주택임차권등기 역시 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금 총액과 배당 가능 금액에 대한 **철저한 분석과 확인**이 필수적입니다. 보증금 인수액에 따라 실제 투자금액이 감정가를 크게 초과할 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 포레나거제장평은 대규모 아파트 단지를 형성하고 있어, 단지 내 및 인근에 상가를 비롯한 근린생활시설이 잘 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 주거 수요가 풍부하여 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

단지 주변에 장평초등학교, 동백유치원 등이 가까이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리하며, 주거지역의 특성상 기본적인 병의원, 은행, 마트 등 생활 인프라가 구축되어 있을 것입니다.

5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **대항력 있는 주택임차권등기로 인한 보증금 인수**입니다. 매수인은 낙찰가 외에 추가적인 인수금이 발생할 수 있으며, 이 금액에 따라 수익률이 결정됩니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부 조사가 불가능했으므로, 내부 구조나 관리 상태에 대한 정확한 정보가 부족합니다. 통상적인 상태를 기준으로 감정평가 되었으나, 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 경우 추가적인 수리비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 현재 점유관계 및 임차인의 실제 보증금액에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 학교 인근으로 입지 조건은 양호합니다. 그러나 권리관계에서 **대항력 있는 주택임차권등기**라는 **핵심적인 리스크**를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 경매 물건으로 접근하기보다는, 임차인의 보증금 규모를 정확하게 파악하고 예상되는 인수 금액을 산정한 후, 이를 감안하여 충분히 안전마진이 확보되는 금액으로 입찰에 참여해야 합니다. 권리 분석에 대한 전문적인 지식이 요구되는 난이도 '상'의 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교가 가까이 위치하고 대규모 단지 내에 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. (포레나 브랜드 가치)

경쟁력 확보 가능성: 강력한 권리 하자로 인해 일반적인 입찰자들의 참여가 저조할 수 있어, 정확한 분석을 통해 **단독 또는 소수 입찰**로 저가 매입 기회를 확보할 수 있습니다.

재건축 가능성: 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매6계