나이스옥션 법원경매 통영 2025타경401 [1] 경상남도 고성군 동해면 장기리 산191 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경401 [1] 경상남도 고성군 동해면 장기리 산191 임야 경매

• 사건번호: 2025타경401
• 주소: 경상남도 고성군 동해면 장기리 산191
• 감정가: 90,000,900원
• 최저가: 63,001,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

통영지원 경매5계 2025타경401 | 소재지: 경상남도 고성군 동해면 장기리 산191 | 감정가: 90,000,900원 | 최저가: 63,001,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2025타경401 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경401 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 장기리 산191

용도: 임야

감정가: 90,009,000원

토지면적: 27,273.00㎡ (약 8,250.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 김OO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 물건 현황 및 감정 요약

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 장기리에 소재하며, '용흥마을회관'의 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재된 해안 산림지대입니다.

본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 북동측, 북측, 북서측으로 하향 경사지를 이루는 부정형의 자연림으로, 해발 약 60~250미터 내외에 분포합니다.

임야도 상 맹지로서, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 산지전용·일시사용제한지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

감정평가 시 지상의 수목 등은 토지와 일체로 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 장기리에 위치하며, 해안과 가까운 산림 지역에 속해 있습니다. 주변은 전원주택, 농지, 산림, 그리고 묘지 등이 혼합된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 차량 접근이 어렵고 임야도상 맹지라는 점은 입지 조건의 주요 제약사항입니다. 이러한 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 정OO의 재산에 대해 채권자 김OO이 신청한 경매입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 경매 진행 과정에서 추가되는 권리 변동 사항은 확인이 필요합니다.

가장 중요한 특이사항은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 물건 명세서 상에 분묘기지권이 명시되어 있으며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있다는 점은 응찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 분묘가 확인될 경우, 해당 분묘에 대한 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농림지역과 계획관리지역에 걸쳐 있는 임야로, 현재 개발되지 않은 자연 상태입니다. 따라서 직접적인 상권 형성이나 상업적 이용은 제한적입니다. 주변 지역은 농경지와 산림이 주를 이루고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이나 농산물 관련 시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 고성군 해안 지역의 관광 개발 잠재력 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 가치 변화는 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 임야 상태이므로 현재 주거지로 이용하거나 생활 편의시설을 직접적으로 누리기는 어렵습니다. 가장 가까운 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능한 인근 마을이나 읍내에 위치할 것으로 보입니다. 동해면 소재지나 고성군 시내까지의 이동 시간 및 편의성은 해당 지역의 교통망과 도로 상태에 따라 달라질 것입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 다음과 같습니다.

1. **분묘기지권:** 육안으로 확인 어려운 분묘 존재 가능성과 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 야기할 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인 및 분묘 소재 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

2. **맹지 및 접근성:** 임야도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 사용 승낙이 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생이나 이용 제한으로 이어질 수 있습니다.

3. **지적 경계 불명확:** 인접 토지와 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 요구됩니다. 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

4. **토지 이용 제한:** 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 산지전용 제한 지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군에 위치한 임야로, 넓은 면적을 자랑하지만 맹지, 분묘기지권 가능성, 지적 경계 불명확 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 강제경매로 진행되어 권리 관계는 명확한 편이나, 이러한 제약 사항들로 인해 현재 상태에서의 직접적인 활용은 어렵다고 판단됩니다. 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 신중하게 검토하고, 현장 답사를 통해 분묘 소재 여부 및 인접 토지와의 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 현재 상태 그대로는 투자 가치가 낮을 수 있으나, 다음과 같은 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

1. **장기적 개발 잠재력:** 고성군이 가진 해안 지역의 개발 잠재력과 연계하여, 향후 토지 이용 규제가 완화되거나 지역 개발 계획에 포함될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **자연 녹지 활용:** 농림지역 및 준보전산지라는 점을 감안하여, 산림 활용, 귀농·귀촌 관련 시설, 또는 개인적인 주말 농장 등 자연 친화적인 용도로의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

3. **경매 특성 활용:** 본 물건은 잠재적 리스크로 인해 다른 입찰자들의 관심이 낮을 수 있습니다. 철저한 사전 조사와 분석을 통해 리스크를 명확히 인지하고, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 높은 수준의 현장 조사와 법률적, 지리적 분석이 선행되어야 하며, 투자가치 판단에 있어 신중한 접근이 요구되는 건입니다.

법원 정보

통영지원 경매5계