나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21099 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 거림리 226 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 거제시 둔덕면 거림리 소재 '거림교회'북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있으며, 종교시설, 문화시설 등도 일부 소재하는바 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지세내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접토지(거림리224번지)에 개설된 진입로(첨부사진 참조)를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2)토지 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 기호(2)는 지목이 '전'이나, 현황'주거용 건부지'로 이용중인바 이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 : 미상임.
- 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)-가 : 조적조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 적벽돌 부착 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일부착 등 마감.
창호 : 목재 및 샷시창호임.

기호 2)-나 : 블럭조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
출입문 : 샷시출입문 부착.

이용상태

기호2)-가 :단독주택으로 이용중임.
기호2)-나 : 창고로 이용중임.

설비내역

기호2)-가은 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 토지 기호(2) 지상에 제시외건물 (ㄱ) 1동이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록1] 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
- [목록1] 지적도상 맹지이나 인접토지(거림리224)에 개설된 진입로를 통해 출입가능.
- [목록2] 지목은 '전'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용중.
- [목록2] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 농지 원상회복이 필요하다는 회신서가 제출됨(별지 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21099 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 거림리 226

* 용도: 단독주택

* 감정가: 209,988,200원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 면적

* 토지 면적: 813.00㎡ (약 246평)

* 건물 면적: 134.60㎡ (약 40.7평)

* 제시외 건물 면적: 6.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용

* 주요 건물: 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택 (사용승인일: 1994.09.20)

* 부속 건물: 블럭조 슬래브지붕 단층 창고

* 현황 이용: 주거용 건부지로 이용 중 (지목: 전)

1.4. 매각 포함 사항

* 토지 및 건물 일괄 매각

* 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 거림리 226

* 주위 환경: '거림교회' 북측 인근에 위치하며, 농가주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 종교시설, 문화시설 등도 일부 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지(거림리 224번지)에 개설된 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구

* 기타 제한사항: 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기사항 확인 결과, 말소기준권리는 토지 등기부상 2010년 7월 2일 접수된 박종천의 근저당권입니다. (건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 12월 6일 거제수산업협동조합의 가압류입니다.)

3.2. 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음').

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 권리사항은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 조사된 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특이 권리사항

* 본 건은 공동담보 물건으로 파악됩니다.

* 토지 지목은 '전'(농지)이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 거제시 둔덕면 거림리에 위치한 단독주택으로, 주변이 농경지 및 주택 위주인 지역입니다.

* 주요 용도는 주거용이며, 농업 관련 시설도 일부 분포합니다.

4.2. 주변 유사 물건 현황

* 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 매매/임대 시세 정보가 누락되어 있어, 상세한 상권 분석 및 시세 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 농가 주택 및 농경지가 분포하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의시설에 의존할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나 대중교통망은 제한적일 수 있습니다. (2.2. 항목 참조)

5.3. 건물 시설

* 단독주택(기호2-가)은 제반 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 임대 관계

* 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근

* 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 토지를 통한 진입로가 확보되어 있습니다. 다만, 향후 도로 이용에 관한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 농지 관련 사항

* 토지 지목이 '전'(농지)이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 향후 농지 원상회복이 필요하다는 회신서가 제출된 점은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축, 증축, 개축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

* 건물 사용승인일(1994.09.20) 기준으로 약 32년 경과하여 노후도가 상당합니다. 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 감정가 대비 채권 총액

* 등기부채권 총액(약 7.27억원)이 감정가(약 2.1억원)를 훨씬 초과합니다. 경매 절차 진행에 따라 채무 변제를 위한 추가적인 권리 변동이나 취하 가능성도 있으나, 현재로서는 채무액이 상당함을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 거림리에 위치한 단독주택으로, 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통한 진입로가 확보되어 있습니다.

* 토지 지목은 '전'이나 현황 주거용 건부지로 이용 중이며, 이로 인해 농지취득자격증명 제출 및 향후 원상회복 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경은 농경지 및 주택 위주로 형성되어 있어, 조용하지만 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 상당한 노후도가 있는 건물이며, 다수의 토지 이용 규제 지역에 해당됩니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 법원 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거용 토지 확보

* '전' 지목임에도 불구하고 주거용 건부지로 활용 가능한 토지를 감정가 이하로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 진입로 확보

* 맹지이나 인접 토지 진입로 확보로 실질적인 사용에는 문제가 없어 보입니다.

8.3. 거제 지역 개발 가능성

* 거제시 지역 개발 계획 및 관광 활성화 등에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 본 물건의 입지가 직접적인 수혜 지역인지는 추가 분석 필요)

9. 예상 입찰가

* (정보 부족) 본 보고서 작성 시점 기준으로, 제공된 JSON 파일 내부에 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 시세 정보가 누락되어 현 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산정이 불가능합니다. 또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오 시설 확인은 본 기능의 제한으로 수행되지 않았습니다.

* 따라서, 제시된 감정가 209,988,200원을 참고하되, 실제 입찰가는 해당 지역의 실거래가, 향후 회복 가능성, 농지 관련 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 및 제출 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.