나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21013 [1] 경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21013 [1] 경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21013
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2
• 감정가: 1,230,453,140원
• 최저가: 1,230,453,140원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 단독주택

통영지원 경매6계 2025타경21013 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2 | 감정가: 1,230,453,140원 | 최저가: 1,230,453,140원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2025타경21013 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 통영지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경21013 (1)입니다. 소재지는 경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2이며, 용도는 단독주택입니다. 감정평가는 1,230,453,140원이며, 토지 면적은 1606.00㎡(약 485.8평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 거OOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

경상남도 거제시 일운면 구조라리 소재 "구조라마을" 내에 위치하고 있습니다. 구조라리는 거제시 북동쪽에 자리하며 아름다운 해변과 풍부한 해양 관광 자원으로 유명한 지역입니다. 여름철에는 많은 관광객이 찾는 명소로, 어촌 마을의 정취와 함께 해금강, 외도 등 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변은 주로 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 형성되어 있어 주거 및 관광 상업 지역의 특성을 보입니다. 또한, 역사적으로는 조선시대 구조라진이 있었던 유서 깊은 지역이기도 합니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 토지와 그 위에 있는 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물을 철거하지 않고 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 경매에서 법정지상권이 성립된 토지를 낙찰받으면, 건물 소유자의 권리를 인정해 주어야 하므로 토지 사용에 제약이 따릅니다. 따라서 본건의 최저매각가격은 이러한 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 때문에 제한받는 가격으로 분석됩니다.

주의사항으로 명시된 '제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤)'과 '지상 소재 컨테이너 2동'은 매각에서 제외됩니다. 이들 제외되는 건물들로 인해 법정지상권 성립 여지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 건물(목록4)의 경우 공부상 등재된 토지 지번과 현황 지번(44-2, 67-2)에 차이가 있어, 이 또한 정확한 권리 관계 파악 시 고려해야 할 사항입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구조라리는 관광지로서의 입지가 강합니다. 인근에 구조라 해수욕장, 외도, 해금강 등 유명 관광지가 있어 관광객을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 주로 펜션, 식당, 카페, 편의점, 횟집 등 관광객 편의시설이 주를 이루고 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량으로 5~10분 거리에 위치할 것으로 보입니다. 계획관리지역으로 지정된 곳이 많아 난개발 방지 및 자연환경 보전에 힘쓰고 있습니다.

1.5. 생활정보

구조라리는 아름다운 해안선과 청정한 바다를 배경으로 한 쾌적한 자연환경을 자랑합니다. 인근에 구조라 해수욕장이 있어 해양 레저 활동을 즐길 수 있으며, 구조라 성과 샛바람 소리길 등 역사 및 자연 경관을 즐길 수 있는 관광 명소가 인접해 있습니다. 주요 편의 시설인 마트, 병원, 관공서 등은 차량으로 이동해야 하지만, 거제시 일운면 지역은 관광객 수요가 많아 관련 편의 시설이 잘 갖추어져 있는 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 이로 인해 낙찰자는 토지를 낙찰받더라도 기존 건물(제시외 건물 포함)의 사용이나 철거에 제약을 받을 수 있으며, 이는 토지 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부는 복잡한 법적 검토를 필요로 하며, 관련 소송 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 건물 등기상 지번과 현황 지번의 차이, 제시외 건물 및 컨테이너의 매각 제외 등도 현장 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요한 부분입니다. 임대 관계가 불명확하다는 점도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으나, 이는 실제 현장 방문을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 아름다운 해안 관광지에 위치한 토지 및 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 함께 관광지로의 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 '법정지상권' 성립 가능성과 제시외 건물, 건물 등기부상 지번 차이 등 복합적인 권리 관계 및 법적 이슈가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 해결할 수 있는 전문적인 지식과 충분한 자금이 뒷받침될 경우, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **뛰어난 입지:** 거제시의 주요 관광 명소인 구조라 해수욕장 인근에 위치하여 관광 수요를 활용할 수 있습니다.

2. **넓은 토지 면적:** 1606.00㎡(약 485.8평)의 넓은 토지는 향후 개발 가능성을 시사합니다.

3. **권리 관계 명확화 시 가치 상승:** 법정지상권 문제를 해결하고 제시외 건물의 처리 방안을 마련한다면, 토지의 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

4. **최저매각가격의 이점:** 법정지상권 등 법적 제약으로 인해 최저매각가격이 낮게 책정될 수 있어, 권리 분석이 명확하다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. **현장 조사 필수:** 정확한 건물 상태, 제시외 건물 및 컨테이너의 현황, 법정지상권 성립 가능성 등을 반드시 현장 조사와 전문가 상담을 통해 확인해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계