나이스옥션 법원경매 통영 2025타경368 [1] 경상남도 통영시 항남동 230-4 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경368 [1] 경상남도 통영시 항남동 230-4 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경368
• 주소: 경상남도 통영시 항남동 230-4
• 감정가: 345,903,320원
• 최저가: 242,132,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

통영지원 경매6계 2025타경368 | 소재지: 경상남도 통영시 항남동 230-4 | 감정가: 345,903,320원 | 최저가: 242,132,000원 | 용도: 숙박시설

1. 통영지원 2025타경368 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경368 (1)

소재지: 경상남도 통영시 항남동 230-4

용도: 숙박시설

감정가: 345,903,320원

토지면적: 235.00㎡ (약 71.09평)

건물면적: 391.91㎡ (약 118.55평)

건물 제시외면적: 52.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 소유자의 일부 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 서OO

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 법정지상권 성립 여지 있음, 건축물대장상 위반건축물 등재.

주의사항:

목록2: 제시외 건물(감정서상㉠) 포함 매각, 옥상 소재 창고, 계단실 등 건물에 포함하여 평가. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

목록3: 제시외 건물(감정서상㉡)은 매각 제외. 법정지상권 성립 여지가 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 항남동 230-4에 위치하며, "통영항 여객선터미널" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있어 입지 환경은 보통으로 평가됩니다. 교통상황은 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 보통 수준이며, 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외, 북서측으로 노폭 약 1~2m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. 토지는 대체로 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m 이하), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다. 그러나 본건의 경우 다음과 같은 특이사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

첫째, '지분매각'으로 진행된다는 점입니다. 이는 토지와 건물의 전체 소유권이 아닌, 현재 소유자(김OO)의 일부 지분만이 매각 대상임을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 설정, 지분별 사용 수익 분할, 또는 향후 전체 소유권을 확보하기 위한 추가적인 법적 절차 등이 필요할 수 있습니다.

둘째, '법정지상권 성립 여지 있음'이라는 점입니다. 제시외 건물(감정서상㉡)이 매각에서 제외되었음에도 불구하고, 해당 건물과 토지 간의 법정지상권 성립 가능성이 제기되었습니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 해당 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하며, 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

셋째, '건축물대장상 위반건축물로 등재'되어 있다는 사실입니다. 이는 관련 법규 위반으로 인해 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있음을 의미합니다. 위반건축물 상태에 따라 철거 명령이 내려질 수도 있으며, 이는 향후 건물 활용 및 매각 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 통영항 여객선터미널 인근에 위치한 일반상업지역 내 숙박시설입니다. 통영항은 지역의 주요 관광 거점 중 하나이므로, 여객선터미널을 이용하는 관광객 및 관련 종사자들을 대상으로 한 숙박 및 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 통영시의 관광 산업 발전과 함께 본 건의 상권 가치 역시 동반 상승할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 통영항 여객선터미널과 인접하여 해상 교통 및 관광 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다. 주변 상업 시설들을 통해 다양한 편의시설 접근이 용이하며, 통영시의 주요 관광지 및 시내 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 상업지역 내 위치한 숙박시설이라는 특성상, 일반 주거지역과 같은 쾌적함보다는 상업 활동에 초점이 맞춰진 생활 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 투자는 다음과 같은 잠재적 리스크를 수반합니다.

첫째, '지분매각'으로 인한 불확실성입니다. 전체 권리가 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 협상 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있으며, 명도 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, '법정지상권'의 위험입니다. 매각 제외된 제시외 건물(감정서상㉡)과 관련하여 법정지상권이 성립할 경우, 건물 철거 등의 법적 분쟁에 휘말리거나 토지 사용에 대한 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

셋째, '위반건축물' 문제로 인한 부담입니다. 건축물대장상 위반건축물 등재는 향후 이행강제금, 원상복구 명령 등 행정 처분으로 이어질 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생 및 건물 활용도 저하로 이어질 수 있습니다.

넷째, '임대관계 미상'으로 인한 명도 위험입니다. 현재 임차인이 존재하는지, 있다면 임대료, 계약 기간 등의 조건이 어떠한지 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 일부 '협소한 도로 접면'으로 인해 차량 통행이나 건물 이용에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 통영항 여객선터미널 인근이라는 뛰어난 입지에 자리한 숙박시설로, 상업지역이라는 용도 또한 긍정적인 요소입니다. 하지만 '지분매각', '법정지상권 성립 가능성', '위반건축물 등재'라는 세 가지 중대한 법적, 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 복합적인 문제들은 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해서만 해결 가능하며, 투자 결정에 앞서 전문가와 반드시 상담하시기를 권고합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 통영항 여객선터미널 바로 인근이라는 점은 관광객 수요를 직접적으로 유치할 수 있는 강력한 장점입니다.

상업적 가치: 일반상업지역 내 숙박시설로서, 관광객 증가 추세와 함께 가치 상승 잠재력이 높은 투자처입니다.

지역 성장 동력: 통영시의 관광 산업 발전 및 지역 경제 활성화 정책과 연계하여 향후 지속적인 성장이 기대됩니다.

법원 정보

통영지원 경매6계