나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21212 [1] 경상남도 고성군 고성읍 서외리 130-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 서외리 소재 ""서외오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 2m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 2동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 조사되는바 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 일련번호 1)는 블럭조 기와지붕(현 강판지붕) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1968.)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지등 마감.
창 호 : 샷시창임.

본건 건물 일련번호 1-1)는 블럭조 기와지붕(현 강판지붕) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1968.)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 시멘트미장 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 1)은 단독주택으로 이용 중입니다.
일련번호 1-1)는 창고로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 1)은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 1), 1-1) 은 공부상 '기와지붕' 이나, 현황 '강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함(제시외 건물의 가격은 지분의 비율로 산정함).
-지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음.
-본건 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 조사됨, 이를 감안하여 평가함.
-본건 건물은 공부상 ‘기와지붕’이나, 현황 ‘강판지붕’임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21212 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 서외리 130-1

토지 면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

건물 면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

용도: 단독주택 (건축물 총괄표제부 기준)

사용승인일: 1968년 (건축물대장상 지붕 재질: 기와 / 현황: 강판지붕)

감정가: 21,934,200원 (본 물건의 지분에 대한 감정가)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

토지 지분: 54.096㎡

건물 지분: 9.95㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 서외리에 소재하며, "서외오거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건은 동측으로 약 2m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역

가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

역사문화환경보존지역

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2000년 10월 26일 접수된 경남고성신용협동조합의 근저당권 (을1).

본 경매개시결정 등기(2025.04.07, 상록수제일차유동화전문유한회사)는 말소기준권리 이하 모든 권리를 소멸시킬 것으로 예상됩니다.

소유권 변동 이력이 복잡하며, 상속 및 증여 등을 거쳐 복수의 공유자로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1997년 6월 30일

대항력: 있음

주의사항: 임차인이 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 이는 임차인이 법적으로 해당 부동산을 점유할 권리가 있음을 의미하며, 보증금 회수 문제가 없는 대신 새로운 소유자가 점유를 회복하는 데 어려움이 있을 수 있으므로, 입찰 시 해당 임차인과의 협상 가능성 또는 점유 회복 관련 법적 검토가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

(단, 을구 2번 지상권은 경남고성신용협동조합이 말소 동의서를 제출하여 매각 시 소멸될 예정입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

"서외오거리" 인근에 위치하여 지역 생활 상권의 일부를 형성하고 있을 것으로 판단됩니다. 상세 상권 정보는 추가 조사가 필요합니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

주택지대임을 고려할 때, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다. 정확한 편의시설 정보는 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물의 지분으로 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며, 공유자들과의 협의 및 관리가 필수적입니다. 이는 거래 및 활용에 제약을 초래합니다.

5.2. 대항력 있는 임차인 (배 )

보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 점유 회복 및 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. (상기 3.2. 임차인 현황 참조)

5.3. 타인 소유 건물 소재

본건 토지 일부에 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 토지의 이용 가치 및 사용 범위를 제한하며, 감정가 산정 시 반영되었으나 실질적인 활용에 제약이 될 수 있습니다.

5.4. 건물 노후화 및 공부와의 차이

건물이 1968년 사용 승인되어 노후화가 진행되었습니다. 공부상 지붕 재질은 '기와'이나 현황은 '강판'으로 차이가 있습니다.

5.5. 지적 경계 불분명

인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 서외리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

토지 및 건물 지분으로 매각되며, 특히 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

이러한 제반 리스크는 낙찰 후 재산권 행사 및 명도 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

다만, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수도 있으나, 철저한 사전 조사와 위험 감수가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치

서외오거리 인근 주택지대에 위치하여 지역 내 잠재적 수요가 존재합니다.

토지 면적이 460㎡로 비교적 넓은 편에 속합니다. (이는 전체 면적 기준이며, 실제 매각 대상은 지분입니다.)

7.2. 지분 경매의 특성

지분 경매는 전체 부동산을 취득하는 것에 비해 낮은 가격으로 접근 가능하나, 공유자와의 협력 또는 공유물 분할 소송 등의 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 21,934,200원입니다.

그러나 지분 매각, 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있어, 정상적인 시장 거래 가격을 적용하기 어렵습니다.

특히, 1997년부터 거주한 대항력 있는 임차인의 존재는 점유 회복에 큰 제약이 될 수 있으며, 이는 실질적인 투자 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 매매가가 4,000만원에서 12,000만원 수준으로 파악되었으나, 본건은 단독주택 지분으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 50% ~ 60% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 11,000,000원 ~ 13,000,000원.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.