나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21204 [1] 경상남도 통영시 무전동 OOOOOO OOOOOO OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(2,3)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 나지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(2,3) 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3): 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 본건 기호(2,3)은 제반 인허가[신고번호: 2025-허가과-신축신고-13]를 득한 후 일부 획지를 조성한 상태로서, 이를 감안하여 평가하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 106호로서,
(사용승인일 : 1997.03.20)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나, 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21204 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 1층상가106호

건물 용도: 공동주택(아파트), 관람집회시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (현재 근린생활시설 이용 추정)

감정가: 162,000,000원

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.3918㎡ (약 5.56평)

건물면적: 50.30㎡ (약 15.22평)

건물지분: 50.301㎡ (약 15.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

사용승인일: 1997년 3월 20일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

층수: 15층 건물 중 1층 106호

총 세대수: 95세대

2. 입지조건

위치: 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청' 북동측 인근에 위치.

주위환경: 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통: 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됨.

도로: 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있음.

주변 시설: 통영시청, 무전동 주민센터, 통영시 보건소, 종합복지관 등 관공서와 롯데시네마 통영이 인근에 위치하고 있음. 대규모 아파트 단지 및 원룸가, 롯데마트, 삼성디지털프라자 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 통영시는 아름다운 해변과 자연 경관을 자랑하며, 역사와 문화 탐방을 위한 해병대 통영 상륙작전 기념관 등도 있음. 통영 특산물인 해산물을 맛볼 수 있는 맛집들도 다수 소재.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 소재지 주변의 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을7 (근저당권, 채권자: 이선화, 접수일자: 2024-11-07, 채권금액: 150,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (자료상 '지상권개요: ' 부분에 내용이 없어 확인 불가하나, 별도 명시되지 않은 점으로 미루어 없을 가능성이 높음).

임차인 현황:

* 임차인: (주)일성종합건설

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017년 11월 16일

대항력: 있음

비고:

특이사항: 대항력 있는 임차인 (주)일성종합건설이 존재함. 본 물건은 공동담보로 진행됨.

4. 상권분석

현재 이용: 현황 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

지역 특성: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설이 잘 발달되어 있음. 통영시청 인근으로 관공서 및 편의시설 접근성이 좋음.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합).

5. 생활정보

편의시설: 통영시청, 주민센터, 보건소 등 공공시설이 인접해 있으며, 롯데마트, 삼성디지털프라자, 롯데시네마 등이 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리함. 다양한 맛집과 해산물 식당들이 있어 식생활 또한 풍부함.

교육시설: 통영초등학교, 통영중앙중학교 등이 인근에 소재함.

주거환경: 아파트 단지 내 상가로, 주변 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: (주)일성종합건설의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기된 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

채무 총액: 등기부채권 총액이 6,071,800,000원으로 매우 높아 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

건물 노후: 1997년식 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본건의 매각 절차 및 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 지역 내 고정 수요를 기반으로 한 안정적인 영업이 기대되는 입지입니다. 통영시청 및 주요 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 또한 잘 형성되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 채권 설정으로 인한 복잡한 권리 관계는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악되나, 정확한 내부 상태 확인 및 인수해야 할 임차인 보증금에 대한 면밀한 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 수익 창출 가능성.

일반상업지역 내 위치하여 향후 상권 활성화 및 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

권리 관계를 명확히 분석하고 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 최소화한다면 경쟁력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 자료상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 (주)일성종합건설의 보증금 80,000,000원 인수 가능성에 대한 법률적 검토 후 최종 결정 필요.)

산정 기준: 감정가를 기준으로, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 건물 노후, 복잡한 채무 관계 등)와 주변 시세, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추정 범위: 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 113,400,000원 ~ 145,800,000원 범위에서 전략적으로 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.