나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21195 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1,2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 6층 601호, 6층 603호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

일련번호(3,4)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 10층 1003호, 17층 1703호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형 평지의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지로 추가 제한사항 도시계획과), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-임차인 박동인은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21195 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 163,000,000원

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

토지지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평) (전용면적 기준)

건물지분: 65.6821㎡ (약 19.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 거OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치하며, 연초면사무소 북서측 인근 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

주변 시설

* 인근에 연초초등학교, 연초중학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

* 연초면사무소, 하나로마트 거제연초점 등 생활 편의시설이 근거리에 있습니다.

* 인근 지역은 주로 주거지역 및 농경지가 혼재되어 있으며, 지도 및 주변 정보 확인 시 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

주요 권리 내역

* 말소기준권리: 경남은행 근저당권 (2025-04-07)

* 본건은 강제경매 사건으로, 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 8,416,375,778원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-11-20

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 신청 채권자로도 등재되어 있으며, 대항력을 보유하고 있습니다.

주의사항

* 임차인 박 은 신청 채권자이면서 대항력을 보유하고 있으므로, 인수 여부 및 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 본 건은 중복 사건이 존재합니다.

* 공동 담보로 설정된 물건이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연초면 죽토리는 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

단지 내 및 인근 상권의 기본적인 수요는 있으나, 지역 주민을 중심으로 한 근린 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

교육: 연초초등학교, 연초중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

편의시설: 연초면사무소, 하나로마트 거제연초점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 박 은 대항력을 보유하고 있어 보증금 120,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. (권리분석 및 임차인 현황 참고)

중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 사건 간의 경합 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

공동 담보: 공동 담보로 설정된 물건이 있을 경우, 해당 물건의 진행 상황이 본 물건의 매각에 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 조사 제약: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 제한되어 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 존재, 중복 사건, 공동 담보 등의 복합적인 권리 관계는 입찰 전 면밀한 분석이 필수적입니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 관련 비용을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

경매 물건: 권리 분석을 철저히 수행한다면 시세 대비 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

인수 보증금: 0원 (보고서 상 '인수 보증금 합계' 0원으로 기재됨)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 하며, 실제 시장 상황, 낙찰률, 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토 후 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다. (보증금 인수 시 총 취득가는 감정가+인수보증금 이상이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.