나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21219 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 262-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 ""중촌마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 북서측 하향한 완경사지의 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 약 3m폭의 복개도로와 접하며, 일련번호 2)는 일련번호 1)을 통하여 차량접근 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외 건물 2동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 제외.
-목록[1,2] 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
-인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21219 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 262-1

토지 면적: 1269.00㎡ (약 383.72 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 294,613,000원

매각 대상: 토지매각

1.4. 토지이용 및 지분

용도: 전

토지 지분: 1269㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "중촌마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 둘러싼 농경지대로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

소형차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 약 3m 폭의 복개도로와 접해 있으며, 이를 통해 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 및 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 형태 및 이용상태

토지는 부정형이며, 북서측 하향의 완경사지로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 2월 16일에 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권(금액: 134,400,000원)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리(근저당권, 압류)들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 정보는 없으며, 인수될 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 거제시 연초면 오비리는 전통적으로 농경지가 발달한 지역이나, 거제도의 조선 산업과 함께 조선기자재 공장이 입지하고 있는 지역이기도 합니다. 최근에는 하수처리장, 쓰레기매립장 등 공공시설 및 산업시설이 들어서면서 지역 개발과 함께 주민들의 생활 환경에 대한 고려가 중요해지고 있습니다.

4.2. 인접 시설

주거로는 신우마리나타운 아파트 등이 인근에 위치하며, 농경지 및 마을 주변으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

연초면 지역은 5번 국도 및 58번 지방도가 지나가며, 다양한 시내버스 노선(10, 11, 13, 16, 23, 24번 등 오비리 일부 경유)이 운행되어 시내 접근이 비교적 용이합니다. 교육 시설로는 초등학교 3개교, 중학교 1개교, 고등학교 2개교가 있으며, 의료 시설로는 병원 3개소, 보건지소 1개소 등이 있습니다.

5.2. 관광 및 휴양시설

인근 거제자연휴양림, 대금산, 앵산 등 자연 경관을 즐길 수 있는 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.2. 지적경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계를 확인하기 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

감정평가서 상 'ㄱ, ㄴ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 일련번호 1) 토지 지상에 제시외 건물 2동이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이 부분은 입찰 시 참고가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

거제시 연초면 오비리 일대에는 중앙하수처리장, 쓰레기매립장, 거제환경사업소(하수슬러지 자원화시설) 등이 위치하고 있어 악취 및 환경 관련 민원이 발생하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 시설들로 인해 생활 환경에 대한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

6.5. 가축사육 제한

해당 토지는 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 전(밭)으로, 농지로서의 가치와 함께 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급의 필수성, 지적 경계 불분명, 제시외 건물 존재, 그리고 인근의 환경 관련 시설(하수처리장, 매립장 등)로 인한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 주변의 혐오시설로 인한 환경 민원 및 악취 문제는 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하고 신중하게 판단해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 내 위치하여 조선업 등 산업 배후지로서의 잠재력 보유.

* 농지 취득 후 다양한 용도로의 전환 가능성 (단, 농지법 및 관련 규제 확인 필수).

* 감정가 대비 낮은 수준의 권리총액 (236,400,000원)으로 권리관계는 비교적 명확한 편.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,613,000원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시장 가치, 향후 개발 가능성, 주변 시세, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 환경 문제 및 농지법 관련 규제) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인근 유사 토지 거래 사례, 해당 지역의 개발 계획, 그리고 본 물건의 입찰 참여 경쟁률 등을 분석하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 실질적인 취득 비용은 감정가 및 법적 부대 비용을 고려하여 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.