나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21227 [1] 경상남도 통영시 용남면 원평리 18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경상남도 통영시 용남면 원평리 소재 ""죽촌마을회관"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(3) 토지는 경상남도 통영시 한산면 창좌리 소재 ""창동경로당"" 남측 인근에 위치
하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(5) 토지는 경상남도 통영시 한산면 용호리 소재 ""용초마을회관"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1) 토지 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

기호(3) 토지는 통영시 한산도에 위치하며, 통영↔한산도 여객선이 운항되나, 운항
횟수 등을 고려, 제반 교통상황은 불편함.

기호(5) 토지는 통영시 용호도에 위치하며, 통영↔용호도 여객선이 운항되나, 운항
횟수 등을 고려, 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(3) 토지는 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(5) 토지는 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지 남측으로 약 8m폭의 도로가 소재함.

기호(3) 토지 남측으로 약 2m폭의 진입로가 소재함.

기호(5) 토지 동측으로 약 3m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호(5) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물이 7동 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽돌 등 마감
내 벽 : 폐문 부재 상태로서 조사하지 못함
창 호 : 샷시창호 마감임.

기호(2-2) 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

기호(4) 건물은 목조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

기호(2-1) 건물은 주택으로 이용중임.

기호(2-2) 건물은 창고로 이용중임.

기호(4) 건물은 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2-1,4) 건물은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서 상 '㉠~㉣') 매각 포함.
-목록[1] 토지는 공유자가 있으나, 일괄매각으로 인하여 공유자 우선매수권 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21227 (1)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 원평리 18

용도: 단독주택

감정가: 452,750,600원

토지면적: 533.00㎡ (약 161.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 169.20㎡ (약 51.18평)

건물 제시외면적: 82.20㎡ (약 24.86평) - 감정서상 '㉠~㉣' 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 반OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고, 재매각 물건입니다.

* 제시외 건물(감정서 상 '㉠~㉣')이 매각에 포함됩니다.

* 토지(목록)는 공유자가 존재하나, 본 건은 일괄매각으로 진행되어 공유자 우선매수권은 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

1.3. 토지 및 건물 상세 정보

* 토지: 기호(1)은 경상남도 통영시 용남면 원평리 18번지에 위치하며, 주위는 주택 및 농지가 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며 남측으로 약 8m 폭의 도로가 접해 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 토지: 기호(3)은 경상남도 통영시 한산면 창좌리에 위치하며, 주위는 주택 및 농지가 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통입니다. 통영↔한산도 여객선을 이용해야 하므로 교통상황은 불편한 편입니다. 남측으로 약 2m 폭의 진입로가 소재하며, 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 토지: 기호(5)은 경상남도 통영시 용호리에 위치하며, 주위는 주택 및 농지가 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통입니다. 통영↔용호도 여객선을 이용해야 하므로 교통상황은 불편한 편입니다. 동측으로 약 3m 폭의 도로가 소재하며, 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 건물(주요 건물): 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 단독주택(기호 2-1) 및 창고(기호 2-2), 목조 스레트지붕 단층 건물(기호 4)이 이용 중입니다. 2층 건물은 주택으로, 창고 건물은 창고로, 목조 건물은 주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비가 되어 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 요약에 따르면 총 7동의 제시외 건물이 소재하며, 본 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

* 본건의 주요 소재지인 경상남도 통영시 용남면 원평리 18번지는 "죽촌마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주택과 농지가 혼재된 지역입니다.

* 기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하며, 남측으로 약 8m 폭의 도로가 있어 접근성이 양호합니다.

* 기호(3) 토지가 위치한 한산면 창좌리는 섬 지역으로, 통영↔한산도 간 여객선 운항 횟수를 고려할 때 교통 상황이 불편한 편입니다.

* 기호(5) 토지가 위치한 용호도는 섬 지역으로, 통영↔용호도 간 여객선 운항 횟수를 고려할 때 교통 상황이 불편한 편입니다.

* 종합적으로, 주요 건물은 용남면 원평리에 위치하며 차량 접근이 용이하나, 일부 토지(기호 3, 5)는 섬 지역에 위치하여 교통 접근성이 다소 떨어집니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역.

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

* 기호(5) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

2.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인근에 위치한 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 통영시에는 생활쓰레기 소각장 등 공공시설이 운영되고 있으나, 본 물건지의 위치와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권내역

* 말소기준권리: 2025년 4월 1일 접수된 반옥만 근저당권(을21)입니다.

* 경매채권자: 반옥만 (총 채권액 254,000,000원, 강제경매 개시결정 채권액 310,238,465원).

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 임차권 중 대항력 있는 경우)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리 현황

* 등기부등본상 소유권 이전 내역이 다수 존재하며, 현재 채무자 겸 소유자의 지분으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

* 토지 등기부상 여러 지분 이전이 확인되며, 건물 등기부상에도 소유권 이전 및 근저당, 강제경매 개시결정 등의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 다만, 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 보증금 및 차임이 미상인 점을 감안할 때, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 토지(기호 1)가 위치한 용남면 원평리는 주택과 농지가 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

* 기호(3) 토지(한산면 창좌리)와 기호(5) 토지(용호리)는 섬 지역에 위치하여, 주택 및 농지가 혼재되어 있으나, 인프라가 상대적으로 부족할 수 있습니다.

* 전반적으로 대규모 상업 시설이나 유흥가는 조성되어 있지 않으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 용남면 원평리 소재 기호(1) 토지는 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 통영 시내로의 이동이 가능합니다.

* 한산면 창좌리(기호 3) 및 용호리(기호 5)는 여객선을 이용해야 하므로, 대중교통 이용에 불편함이 있습니다.

* 주변 편의시설, 의료시설, 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 용남면 지역은 통영 시내 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 섬 지역의 경우, 편의시설 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 토지 및 섬 지역 포함

* 본 건은 하나의 주소지(용남면 원평리 18) 외에 한산면, 용호도 등 섬 지역에 위치한 토지(기호 3, 5)를 포함하고 있습니다. 각기 다른 지역의 토지들은 관리 및 접근성에 있어 어려움을 야기할 수 있습니다.

6.2. 공유자 존재 및 재매각, 복수의 제시외 건물

* 토지에 공유자가 존재함에도 불구하고 일괄매각으로 인해 공유자 우선매수권이 없다고 명시되어 있으나, '공유자우선매수신고' 이력이 있다는 점은 주의가 필요합니다.

* 재매각 이력은 이전 경매에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 이는 물건의 가치나 권리 관계에 대한 잠재적 문제를 내포할 수 있습니다.

* 총 7동의 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물들의 현황 및 법적 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계

* 임차인 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 용남면 원평리에 단독주택을 중심으로, 한산면 및 용호도 지역의 토지를 포함하는 일괄매각 대상입니다. 주택 자체는 용남면에서 접근성이 양호한 편이나, 섬 지역 토지의 포함은 관리 및 접근성에 있어 상당한 제약을 가집니다. 재매각, 공유자 존재, 다수의 제시외 건물 등 복합적인 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히 섬 지역 토지의 활용도 및 가치, 그리고 제시외 건물의 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 저가 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주택과 함께 여러 필지의 토지를 취득할 수 있어, 활용 방안에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 성장 가능성이 있는 통영시의 부동산 시장에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 용남면 지역 단독주택의 경우, 약 1억 3천만원 ~ 4억 5천만원 이상의 다양한 매물이 존재합니다.

* 한산면 창좌리 지역의 주택은 약 8천만원 ~ 8천3백만원 선에 매물이 확인됩니다.

* 용호리 지역의 구체적인 주택 매물 시세는 직접적으로 확인되지 않으나, 섬 지역 특성상 용남면이나 한산면 지역보다 가격대가 낮을 수 있습니다.

* 제시된 감정가(4억 5천만원)는 해당 지역의 시세 범위 내에 있으나, 섬 지역 토지의 가치 및 접근성, 다수의 제시외 건물 등을 고려할 때, 실제 시장 가치는 변동될 수 있습니다.

* 재매각 물건임을 감안할 때, 최초 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 다수의 토지, 재매각, 공유자 등의 특수성이 존재하는 바, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 452,750,600원을 기준으로, 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 3억 1천 7백만원 ~ 3억 8천 5백만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 실제 입찰 희망가는 현장 조사를 통한 물건 상태, 향후 개발 가능성, 경매 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.