나이스옥션 법원경매 통영 2025타경438 [1] 경상남도 고성군 마암면 두호리 364 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경438 [1] 경상남도 고성군 마암면 두호리 364 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경438 | 소재지: 경상남도 고성군 마암면 두호리 364 | 감정가: 2,167,313,500원 | 최저가: 1,387,081,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경438 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 경상남도 고성군 마암면 두호리 364에 위치하고 있으며, 부동산임의경매로 진행됩니다. 감정가는 2,167,313,500원입니다.

소유자 및 채무자는 문OO이며, 채권자는 정OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4,408.00㎡ (약 1,333.42평)이며, 건물 면적은 1,743.40㎡ (약 527.36평)입니다.

건물 제시외 면적은 105.00㎡ (약 31.76평)이며 매각에 포함됩니다. 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지/건물 일괄매각 건이며, 법정지상권의 성립 여지가 특이사항으로 존재합니다. 목록는 일단지로 이용 중이며, 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ) 및 제시외 수목 (a)은 매각에 포함됩니다. 다만, 목록 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 현장 확인이 필수입니다. 토지는 접도구역 저촉을 감안하여 감정되었으며, 목록 건물은 임차인(상호명: 몽연선각갤러리)이 점유하고 있는 상태입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 및 교통 상황

본 물건은 경상남도 고성군 마암면 두호리 소재 '고성IC' 북서측 근거리에 위치하여 고속도로 접근성이 양호합니다. 주위는 주상용 부동산, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

본건 일단의 토지는 현황 '상업용 건부지'로 이용 중인 등고평탄한 부정형 토지입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 속하여 비교적 활용도가 높습니다. 북서측 및 북동측으로 중로1류(폭 20m~25m) 및 왕복 2차선 도로가 개설되어 있어 접근성이 매우 좋습니다. 다만, 목록 토지 모두 가축사육제한구역 및 접도구역에 저촉되어 향후 건축 행위에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 인수 권리

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 매각 대상에서 제외되는 컨테이너 1동의 철거/이전 이슈 외에 매각 범위에 대한 문제는 없습니다. 매각에 포함되는 제시외 건물 및 수목에 대한 인수도 명확합니다.

3.2. 주요 리스크 (법정지상권 및 임차인)

가장 큰 리스크는 특이사항으로 기재된 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 가치에 중대한 영향을 미치므로, 이에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 기호 (4) 건물은 임차인(몽연선각갤러리)이 점유 중이며, 임대관계가 미상이므로, 임차인의 대항력 유무 및 명도(점유 이전)에 관한 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인과의 명도 합의 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본 물건은 도로 접근성이 뛰어나고 '고성IC' 근거리에 위치하여 광역적인 고객 유치가 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 기호 (4) 건물은 '몽연선각갤러리'로 이용 중이며, 이는 단순 근린생활시설을 넘어 문화, 휴게, 전시 공간 등 특정 목적을 가진 시설로의 활용 가능성을 시사합니다. 기호 (3) 건물은 공실 상태이나, 과거 (주)고향해사랑 간판이 부착되어 있어 음식점 등 대규모 상업시설로의 이용 이력이 있습니다. 주변이 농경지 및 임야인 점을 고려할 때, 주변 수요보다는 외부 유입 고객을 대상으로 하는 고성 지역의 랜드마크형 상업시설로 적합해 보입니다.

4.2. 생활 및 주변 정보

감정서상 주위환경은 보통시 됩니다. 인근에 주거시설이나 대규모 편의시설은 적을 수 있으나, 주요 교통망(고성IC, 중로1류)에 인접하여 광역 교통은 편리합니다. 주변에 특별히 검색으로 확인된 대규모 혐오시설은 없는 것으로 보아 환경 쾌적성은 양호할 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권

본 물건의 가치를 가장 크게 훼손할 수 있는 요소입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 토지의 이용 및 매각 가치에 치명적인 영향이 발생할 수 있습니다. 성립 가능성이 있다면, 감정가의 하락 요인이 됩니다.

5.2. 접도구역 및 건축 제한

토지 대부분이 접도구역에 저촉되어 있어, 도로 경계로부터 일정 거리 이내에서는 건축물의 신축, 개축 또는 증축 등이 제한될 수 있습니다. 이는 향후 토지의 개발 및 확장 계획에 제약을 가할 수 있는 요소입니다.

5.3. 임차인 관련 명도

건물 일부(기호 4)를 임차인이 점유 중이므로, 낙찰 후 명도 절차(건물 인도) 및 임차인의 권리(대항력 등)에 대한 법적 리스크를 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 고성IC 근처의 우수한 접근성을 가진 대규모 근린생활시설로, 계획관리지역에 위치하여 용도 변경 및 활용 면에서 유연성이 있습니다. 총 면적 1,333평이 넘는 대지에 건물이 527평 이상이므로, 지역 거점형 대형 상업시설(웨딩홀, 대형 음식점, 전시장, 물류 겸용 상가 등)로의 활용 가치가 높습니다. 다만, 법정지상권의 성립 여부와 접도구역 저촉, 임차인 명도 등의 권리적 위험요소가 존재하므로, 입찰 전 철저한 분석과 리스크 관리가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 규모의 경제: 20억대 감정가의 대규모 토지 및 건물 일괄 매각으로, 대규모 상업시설 부지를 찾는 투자자에게 적합합니다.

2) 광역 접근성: 고성IC 및 주요 간선도로에 인접하여 광역 고객 유치가 용이합니다.

3) 활용 가능성: 계획관리지역의 넓은 면적으로 다양한 상업시설, 문화시설, 또는 복합용도로의 변형 가능성이 있습니다.

4) 제시외 포함: 제시외 건물 및 수목을 포함하여 매각하므로, 추가적인 법적 분쟁 소지를 최소화합니다.

(끝)

법원 정보

통영지원 경매3계