나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21178 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21178 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 20층2001호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경21178
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 20층2001호
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 157,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2025타경21178 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 20층2001호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 157,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

> 1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21178 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각인 아파트입니다.

물건 소재지는 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 20층2001호이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 225,000,000원입니다.

토지 면적은 $49.47 \text{m}^2$ (약 15.0평)이며, 건물 전용면적은 $84.67 \text{m}^2$ (약 25.6평)입니다.

전용면적 $84.67 \text{m}^2$는 일반적으로 약 $112 \text{m}^2 \sim 117 \text{m}^2$ (34평형 또는 35평형)에 해당하는 주력 평형대입니다.

> 1.2. 부동산 현황

본건은 2018년 5월 16일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 20층에 위치하고 있어, 신축급의 건물 상태와 양호한 조망을 확보하고 있을 것으로 판단됩니다.

총 269세대 규모의 단지이며, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

> 2.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건은 단지 북측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

> 2.2. 상권분석

주변에 점포가 일부 혼재하고 있으나, 상업 시설의 집중도는 낮고 주거 및 농경지가 혼재된 형태입니다.

연초면사무소 인근의 생활 편의시설을 이용할 수 있는 거리이나, 대규모 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

> 2.3. 생활정보

단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 파악되어 자가용 이용 시 편리성은 확보되어 있습니다.

다만, 대중교통 이용의 편리성이나 학군 및 주요 편의시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

주거용지(공동주택용지) 및 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거지로서의 안정성은 높습니다.

> 2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 연초면사무소 등이 위치하여 행정기관 접근성은 양호하며, 본 건물을 포함하여 신축급 공동주택들이 모여 주거 단지를 형성하고 있습니다.

조사된 자료에 의하면 물건지 주변에 특정 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

> 3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매구분은 '부동산임의경매'로, 일반적으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

> 3.2. 채권/채무 관계 및 특이사항

본건은 소유자(홍OO)와 채무자(김OO)가 다른 '제3자 담보 제공' 경매 사건일 가능성이 있습니다. 이는 일반적인 경매와 절차상 큰 차이는 없으나, 채무자와 소유자의 관계를 파악하는 것이 향후 명도 협상 시 도움이 될 수 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO로 근저당권에 기한 임의경매로 추정됩니다.

임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

> 3.3. 법률적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 소로2류, 소로3류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

공부상 특이사항이나 공부와 실제의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

4. 투자 종합 의견

> 4.1. 잠재적 리스크

1. **시장 가격 대비 감정가 리스크:** 감정가 2억 2,500만원은 조사된 현 매매 호가(1억 8,900만원 ~ 1억 9,200만원 대) 보다 높게 형성되어 있어, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다. 입찰 시에는 반드시 현재 시세 및 하락 요인을 고려하여 보수적으로 가격을 산정해야 합니다.

2. **명도 리스크:** 임대관계가 '미상'이므로, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 소유자 또는 임차인에 대한 명도 절차가 필요합니다.

> 4.2. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급의 아파트로, 내부 상태가 양호하고 높은 층수(20층)에 위치하여 주거 환경 면에서 장점이 있습니다.

다만, 거제 지역의 조선업 경기 및 부동산 시장 상황에 따라 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 1회 이상 유찰 후 70~80% 선의 최저가에서 입찰을 고려하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 것입니다.

> 4.3. 투자 포인트

1. **신축급 아파트:** 사용승인일이 2018년으로 주거 환경 및 설비 상태가 양호합니다.

2. **대단지 구성:** 269세대의 단지 규모를 갖추고 있어 기본적인 관리 및 편의시설 이용에 유리합니다.

3. **높은 층수:** 23층 중 20층으로 조망 및 일조권이 우수합니다.

4. **입찰 시점의 유효성:** 현재 시세 대비 높은 감정가로 인해 추후 유찰될 경우, 시세 이하로 취득할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계