나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21105 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 405-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21105 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 405-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21105
• 주소: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 405-13
• 감정가: 102,391,200원
• 최저가: 65,530,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매3계 2025타경21105 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 405-13 | 감정가: 102,391,200원 | 최저가: 65,530,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 위치 정보

본 물건은 통영지원 2025타경21105 (1) 사건번호의 부동산강제경매 물건으로, 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 405-13 소재의 단독주택입니다.

소유자 및 채무자는 김OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 길OO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

특이사항으로는 중복사건이며, 건물의 내부조사가 불가능하여 외부 관찰 및 탐문으로 평가되었다는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 총 102,391,200원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 190.00제곱미터(약 57.48평)이며, 건물 면적은 112.20제곱미터(약 33.93평)입니다.

건물은 1988년에 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 단층의 단독주택(일련번호 2-1)과 블록조 슬래브지붕 단층의 창고(일련번호 2-2)로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 물건은 거제시 둔덕면 하둔리 소재의 '둔덕중학교' 남측 인근에 위치하며, 기존주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 개발 가능성은 상대적으로 높으나, 다음과 같은 규제 사항들이 존재합니다.

첫째, 둔덕중학교와 관련된 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

둘째, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

셋째, 2024년 8월 23일 기준으로 침수위험지구(자연재해대책법)로 지정되어 있어, 관련 리스크를 인지해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 특이사항

본 경매는 채권자 길OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 중복사건으로 진행 중입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각 조건으로, 일부만 매입할 수 없습니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다.

이는 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능했으며, 임차인 여부나 대항력 있는 임차인의 존재를 알 수 없다는 의미입니다.

매수 희망자는 입찰 전 반드시 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무 및 권리관계를 명확히 확인하는 절차가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 곳은 면소재지내 주택지대이므로, 기본적인 근린생활시설(상점, 식당 등)은 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설로는 '둔덕중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

다만, 대형 상권이나 복합 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

혐오시설 관련하여 외부 검색으로는 명확히 확인된 바가 없으나, 면소재지 특성상 소규모 축사나 공장 등의 유무를 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 침수위험지구(2024-08-23 지정)로 지정된 사실입니다.

이는 호우 발생 시 침수 가능성이 있다는 의미이므로, 관련 지반 상태 및 배수 시설 등을 면밀히 검토해야 합니다.

다음으로, 토지의 정확한 위치 및 경계 확인은 측량이 필요하다고 명시되어 있으므로, 경계 분쟁의 소지를 차단하기 위해서는 매수 후 측량을 진행하는 것이 안전합니다.

마지막으로, 건물 내부 상태를 확인하지 못하고 평가가 이루어졌기 때문에, 건물 관리 상태나 누수 등의 하자가 존재할 경우를 대비한 수리 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 면소재지내 주택지대에 위치하며, 토지 이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 활용도는 양호한 편입니다.

그러나 1988년에 건축된 노후 주택이며, 침수위험지구라는 명확한 환경적 리스크를 안고 있습니다.

감정가가 토지/건물 합산 1억대 초반으로 책정되어 있어, 거제 지역의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있으나, 리스크 대비 충분한 안전 마진 확보가 중요합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 둔덕면 소재지내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지 가치: 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 장기적인 토지 활용 가치가 존재합니다.

주의 사항: 침수위험지구, 절대보호구역(학교) 지정 여부 및 토지 경계 확인 필요성을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

내부 확인: 건물 내부 조사가 미상인 점을 고려하여, 입찰가 산정 시 내부 수리 비용을 보수적으로 책정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계