나이스옥션 법원경매 통영 2025타경391 [1] 경상남도 거제시 능포동 332-2 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경391 [1] 경상남도 거제시 능포동 332-2 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경391
• 주소: 경상남도 거제시 능포동 332-2
• 감정가: 1,139,672,770원
• 최저가: 729,390,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

통영지원 경매4계 2025타경391 | 소재지: 경상남도 거제시 능포동 332-2 | 감정가: 1,139,672,770원 | 최저가: 729,390,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 통영지원 2025타경391 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경391 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 332-2

용도: 근린생활시설

감정가: 1,139,672,770원

토지면적: 292.00㎡ (약 88.34평)

토지 지분율: 29200 (지분 비율로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 852.90㎡ (약 257.99평)

건물 지분율: 85290.00000000001 (지분 비율로 추정)

건물 제시외면적: 12.66㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 신OO

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보 및 특이사항

주의사항:

- 일괄매각이며, 제시외 건물(3-1)이 포함됩니다.

- 토지(기호 1, 2)는 공부상 지목이 '답, 도로'이나 현황은 주상용 건물 부지로 이용 중이며, 이를 고려하여 평가되었습니다.

- 건물(기호 3)은 1-2층 근린생활시설, 3-5층 다가구주택, 6층 조립식 사무소 용도로 이용 중이며, 층별 효용 가치를 달리하는 점을 고려하여 용도별로 구분 평가되었습니다.

- 일반건축물대장상 지상 3층 제2종근린생활시설 용도에 불법 증축이 있어 위반건축물로 표시되었습니다.

- 등기사항전부증명서상 2023년 8월 29일자 한국자산관리공사의 공매 공고가 있었으며, 2025년 10월 21일자 공매대행 통지서가 접수되었습니다.

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포동 우체국' 북동측 인근에 위치하며, 차량 통행이 빈번한 간선도로변에 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 자유롭고, 관내 일반 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 본건 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 지면은 인접 노면과 등고 평탄하며, 지반은 보통이고 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합하고, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

- 공부와의 차이: 토지 공부상 지목은 '답, 도로'이나 현황은 2필 일단의 '주상용 건부지' 상태입니다.

- 기타사항: 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표 요약:

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 사용승인일자는 2013년 10월 22일이며, 6층 증축은 2015년 3월 3일에 이루어졌습니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

- 이용상태: 1-2층은 근린생활시설, 3-5층은 원룸(다가구주택), 6층은 사무소 용도로 이용 중입니다.

- 설비내역: 제반 급·배수 시설, 위생 설비, 옥내 소화전 등이 되어 있습니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치하며, 능포동 우체국 인근의 간선도로변에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 통행이 빈번한 지역으로 교통 접근성이 양호한 편이며, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하여 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 등기사항전부증명서상 2023년 8월 29일자 공매 공고(한국자산관리공사) 및 2025년 10월 21일자 공매대행 통지서 접수 사실이 확인됩니다. 이는 본 물건이 이전에도 매각 절차를 거쳤거나 진행 중이었음을 시사합니다. 채권자와 채무자가 명시되어 있으며, 소유자와 채무자가 다를 가능성도 있습니다. 경매 진행 시 인수되는 권리나 말소되는 권리에 대한 정확한 분석을 위해서는 상세한 권리 분석이 필수적입니다. 현 단계에서는 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 전문가와 함께 권리 분석을 진행하시는 것을 강력히 권고합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 다가구주택 용도로 복합 활용되고 있어 다양한 상권 분석이 가능합니다. 차량 통행이 빈번한 간선도로변에 위치하여 가시성이 좋고, 주변에 주거 단지가 혼재되어 있어 상가 이용객 확보에 유리할 수 있습니다. 1-2층의 근린생활시설은 지역 주민들을 대상으로 한 소매점, 서비스업 등에 적합하며, 3-5층의 다가구주택은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 6층 사무실 용도 또한 관련 업종의 임차인 유치가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상권의 전반적인 활성화 정도 및 경쟁 업종 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

능포동 일대는 거제시의 주요 생활권 중 하나로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 접근이 용이합니다. 인근에 양지암 조각공원, 능포 수변공원 등 자연 및 문화 시설이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 주변 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 일반건축물대장상 3층 제2종 근린생활시설 용도에 대한 불법 증축으로 인한 위반건축물 등재입니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 행정 처분으로 이어질 수 있으며, 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점은 현재 점유 관계 및 임대차 현황을 파악해야 함을 의미하며, 명도에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 과거 공매 이력 또한 채권 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 거제시 능포동의 간선도로변에 위치한 복합 용도의 건물로, 상가와 주택을 겸하고 있어 다양한 활용이 가능합니다. 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 반드시 확인하고 해결해야 할 중대한 하자이며, 이에 대한 복구 비용 및 행정 처분 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 문제와 복잡할 수 있는 권리 관계 역시 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 인지하고 철저한 사전 조사 및 분석을 거친다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 입지: 차량 통행이 잦은 간선도로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

- 복합 용도: 근린생활시설, 다가구주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 수익 다각화가 가능합니다.

- 개발 잠재력: 상업지역 내 위치하며, 주변 주거 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

- 공매 절차: 과거 공매 이력이 있으므로, 현재 진행 중인 경매에서 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 주변 시설 정보

검색 결과, 본 물건 소재지(거제시 능포동 332-2) 주변으로는 능포 양지암 조각공원, 능포 수변공원 등 관광 및 휴식 공간이 있으며, 호텔, 펜션 등 숙박 시설이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 차량 통행이 빈번한 지역 특성상 상가 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 검색된 정보 내에서 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

*면적 환산 시 소수점 둘째 자리까지 표기하였습니다.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 관련 공부 확인을 통해 사실 여부를 재확인하시는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매4계