나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21025 [1] 경상남도 거제시 아주동 산72 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 북동측 인근에 산재하고 있으며, 주위는 기존주택 및 대단지 아파트, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리 완경사의 자연림 상태입니다.
일련번호 2~6)은 공히 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다.
일련번호 7,8)은 부정형 급경사의 휴경지 상태 입니다.
일련번호 9,10)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측으로 약 2미터 폭의 콘크리트 도로와 접합니다.
일련번호 2~6) 남측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
일련번호 7~10) 북측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 2미터 폭의 콘크리트 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2023-08-24)(건축행위 등 지구단위계획 추가제한사항 도시계획과 확인), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-11-12) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 3) : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>.
일련번호 4) : 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2023-08-24)(건축행위 등 지구단위계획 추가제한사항 도시계획과 확인), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-11-12)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>.
일련번호 5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 6) : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-11-12)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 7,8) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 9,10) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-09-12)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(내곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 7) 및 일련번호 10) 지상에 제시외 건물이 소재하나, 면적 및 구조, 용도 등을 감안할 때 대상 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 사료되오니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-공부상 지목 ‘임야’이나, 현황은 일부 ‘도로’로 이용중이며, 이를 감안하여 평가함.
-분묘 1기 소재, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임.(분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21025 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 백OO

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 거제시 아주동 산72

용도: 임야

매각대상: 기타 (임야)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 44,616,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

토지지분: 1488㎡ (약 450.12평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택 및 대단지 아파트, 농경지 등이 혼재하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

* 일련번호 1) 동측으로 약 2미터 폭의 콘크리트 도로와 접합니다.

* 일련번호 2~6) 남측으로 2차선 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 7~10) 북측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 2미터 폭의 콘크리트 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 일련번호 2~6): 자연녹지지역, 지구단위계획구역 (건축행위 등 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요), 소로1류, 대로1류 (일부 저촉), 가축사육제한구역, 도로구역.

* 일련번호 7,8): 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역.

* 일련번호 9,10): 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (내곡초등학교).

2.5. 주변시설

* 교육시설: 내곡초등학교가 북동측 인근에 위치합니다. 아주초등학교 병설유치원, 아주초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 주택 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 거제시 아주동에는 주민센터, 카페, 식당, 마트 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 기타: 아주동은 비교적 소멸위험이 낮은 지역으로 조사된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매구분 및 채권자

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 백OO입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 토지 등기부 요약

* 다수의 공유자로부터 소유권 지분 이전(증여, 매매, 상속 등)이 있었습니다.

* 강제경매로 인한 매각 이력(2012타경8712, 2021타경26781)이 확인됩니다.

3.4. 말소기준권리

2025년 02월 24일 접수된 백승철의 임의경매 (채권금액 0원)가 말소기준권리입니다. 본 경매개시결정(2025타경21025)을 포함한 그 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권 성립 여지 있음. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 거제시 아주동은 기존 주택, 대단지 아파트, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼합되어 있습니다. 이러한 용도 지역 혼재는 잠재적인 개발 가능성과 함께 개발 제한 사항을 동시에 내포하고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 도시계획 변경이나 개발 사업 진행 여부에 따라 토지 이용 계획이 달라질 수 있습니다. 다만, 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있어 건축 및 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

내곡초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 아주초등학교와 병설유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 주택 및 아파트 단지 이용이 가능하며, 거제시 아주동 내에 다양한 식당, 카페, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타

아주동은 2018년 기준 도내 소멸 위험이 가장 낮은 지역으로 조사되었으며, 이는 지역 활성화 및 안정성을 시사할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 본건 토지상에 분묘 1기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다.

* 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. (최저매각가격에 감안되었음)

6.2. 현황 도로 이용

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 지적경계 불분명

* 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하여, 정확한 경계는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

* 특히 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있어, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.5. 제시외 건물

* 일련번호 7) 및 10) 지상에 제시외 건물이 소재하나, 토지에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됩니다. 다만, 추후 문제가 될 소지는 없는지 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 유무

* 조사된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 거제시 전반적으로 혐오시설 관련 민원이 간헐적으로 존재하나, 본건의 직접적인 영향은 미미한 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 분석 요약

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 소유자가 존재하였던 이력이 있습니다. 토지는 임야이나 현황 일부 도로로 이용되고 있으며, 분묘기지권 성립 가능성, 지적 경계 불분명, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

7.2. 시장 전망

아주동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 거제시 내에서 비교적 안정적인 거주 환경을 제공합니다. 다만, 본 건 토지의 특성상 개발이나 활용에 있어 추가적인 검토와 비용이 수반될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 공유물 분할 경매로, 낙찰 후 공유자들과의 협의 또는 소송을 통해 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 토지 면적이 비교적 넓어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 주변에 학교 및 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

8.2. 고려사항

* 분묘기지권 처리 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

* 현황 도로 이용 및 지적 경계 불분명 문제 해결을 위한 측량 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용계획 및 제한사항을 철저히 분석하여야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 임차인이 없어 명도 저항이 예상되지 않으나, 다수의 권리 분석 및 현황상의 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 특히 분묘기지권, 현황 도로 이용, 지적 경계 불명확 등의 문제는 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 44,616,000원을 기준으로, 해당 리스크들을 해소하기 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 향후 토지 이용 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인과 전문가의 자문을 거친 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.