나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21025 [1] 경상남도 거제시 아주동 산72 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21025 [1] 경상남도 거제시 아주동 산72 임야 경매

• 사건번호: 2025타경21025
• 주소: 경상남도 거제시 아주동 산72
• 감정가: 44,616,000원
• 최저가: 28,554,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2025타경21025 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 산72 | 감정가: 44,616,000원 | 최저가: 28,554,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21025 (1)이며, 소재지는 경상남도 거제시 아주동 산72 외 9필지입니다. 본건은 임야, 전, 휴경지 등으로 이용 중인 토지 물건으로, 감정가는 44,616,000원입니다. 전체 토지면적은 1488.00㎡ (약 450.12평)이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 지분일 가능성이 높은 공유물분할을 위한 경매입니다.

1.2. 특이사항 요약

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반 경매와 달리 권리관계가 단순할 수 있으나, 지분 경매의 특성상 매각 후 공유자와의 협의가 필요합니다. 또한, 토지 위에 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있어, 최저매각가격은 이를 감안하여 산정되었습니다. 일부 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 '도로'로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경

본건은 거제시 아주동 '내곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택, 대단지 아파트 단지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 토지 일련번호에 따라 동측으로 약 2미터 폭의 콘크리트 도로, 남측 및 북측으로 2차선 포장도로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

경매구분은 '공유물분할을위한경매'입니다. 이는 공유자 중 한 명이 다른 공유자를 상대로 분할을 청구하여 진행되는 경매로, 매각 후 소유권 이전에는 큰 문제는 없을 수 있으나, 공유자의 지분 매각일 경우 매각 이후 나머지 공유지분에 대한 협의 또는 재판 절차가 필요할 수 있습니다.

3.2. 법정 지상권 및 특수 권리

토지 위에 분묘 1기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 있을 수 있습니다. 감정평가서에서 '분묘기지권 성립여지 있음'을 명시하고 있어, 낙찰자가 분묘 이장을 원할 경우 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3.3. 기타 권리 사항

제시외 건물(일련번호 7, 10 지상)이 있으나, 면적 및 용도를 감안할 때 토지 가치에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 용도 및 이용 현황

4.1. 토지 이용 현황

총 10개 필지로 구성되어 있으며, 이용 현황이 다양합니다. 일련번호 1)은 자연림 상태, 2~6), 9~10)은 전(경작지)으로 이용 중이며, 7, 8)은 휴경지 상태입니다. 또한, 공부상 지목은 임야이나 일부 현황은 도로로 이용되고 있어, 실제 이용 가능 면적을 정확히 확인해야 합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용계획이 복잡합니다. 일련번호 1~6)은 '자연녹지지역'이며, 7~10)은 '제2종일반주거지역'입니다. 특히 제2종일반주거지역에 속하는 필지가 있어 주거용 개발 잠재력이 높습니다. 그러나, '지구단위계획구역', '가축사육제한구역(모든 축종)', '도로구역', '상대보호구역(내곡초등학교)' 등 다양한 규제 사항이 혼재하고 있어, 개별 필지별 개발 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 생활 편의성

인근에 '내곡초등학교'와 '대단지 아파트'가 위치하고 있어, 기본적인 주거 환경 및 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 특히, 아주동 자체가 거제시의 주거 밀집 지역 중 하나이므로 생활 편의성이 확보될 수 있습니다.

5.2. 개발 잠재력

10개 필지 중 일부(일련번호 7~10)가 '제2종일반주거지역'에 속해 있어, 향후 용도 변경이나 주거 개발 사업 시 상대적으로 높은 가치를 가질 잠재력이 있습니다. 또한, '지구단위계획구역'으로 지정된 필지(2, 4)가 있어 장기적인 개발 계획에 편입될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

총 10개 필지가 다양한 지목 및 이용 현황, 복잡한 토지이용계획 규제를 가지고 있어 통합적인 개발 계획 수립에 난이도가 높습니다. 특히 일부 토지가 도로로 이용되고 있고, 일부는 도로구역에 저촉되거나 접합되어 있어 실제 이용 가용 면적이 줄어들 수 있습니다. 또한, 토지의 정확한 지적 경계가 불분명하여 전문적인 지적측량이 필수적으로 요구됩니다.

6.2. 권리 관련 리스크

분묘기지권 성립 여지는 매수자가 부담해야 할 가장 큰 권리적 리스크입니다. 또한, 공유물분할 경매 특성상, 토지 전체를 온전히 활용하기 위해서는 다른 공유자와의 협상 및 지분 정리가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동의 주거 밀집 지역 인근에 위치하며, 일부 필지가 제2종일반주거지역에 속해 있어 개발 잠재력은 높습니다. 그러나, 10개 필지의 복잡한 토지이용계획과 규제, 분묘기지권 성립 여지 및 지적 경계 불분명 등 해결해야 할 리스크 요인들이 명확하게 존재합니다. 따라서, 리스크 대비 수익을 면밀히 분석하고, 복잡한 권리 관계 해결에 대한 경험 또는 계획이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 내곡초 인근 및 대단지 아파트와 인접한 주거 선호 지역에 위치해 있습니다.

용도지역의 가치: 전체 1488.00㎡ (약 450.12평) 중 일부가 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 시 토지 가치가 상승할 여력이 높습니다.

공유물분할 경매: 공유자와의 협의를 통해 토지 전체 소유권을 확보하거나, 협상력을 발휘하여 수익을 창출할 수 있는 기회입니다.

저가 매수 기회: 분묘기지권 등 특이사항으로 인해 일반 매매보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계