나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21073 [1] 경상남도 거제시 아주동 1201-4 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21073 [1] 경상남도 거제시 아주동 1201-4 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경21073 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1201-4 | 감정가: 633,824,000원 | 최저가: 405,647,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경21073 (1) 거제시 아주동 토지 경매 분석 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 통영지원 2025타경21073 (1)이며, 소재지는 경상남도 거제시 아주동 1201-4 일원입니다.

본 물건은 공부상 지목은 답(沓)이나 현황은 전(田)으로 이용 중인 토지이며, 총 면적은 1,366.00㎡ (약 413.21평)입니다.

감정가는 633,824,000원으로 책정되었으며, 토지 매각을 대상으로 하는 부동산임의경매 사건입니다. 토지 지분은 136600으로 전체 지분 매각입니다.

1.2. 입지조건

본건은 거제시 아주동 소재 거제고등학교 북측 인근에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 접근 및 출입이 가능하여 보통이며, 토지 자체는 완경사지이며 부정형 또는 사다리형의 형태를 갖추고 있습니다.

도로 상태는 목록 1, 2 토지 모두 동측으로 약 4m 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지매각으로 건물 및 제시외 물건은 없으므로 권리관계상 복잡한 요소는 적습니다.

특이사항으로는 목록 1, 2 토지 전체를 일괄매각하는 조건이며, 목록 1, 2 토지 모두 공부상 지목은 '답'이나 실제 현황은 '전'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 주거 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

주위가 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대인 점을 고려할 때, 주거지 지원형 상권 또는 주거시설 개발에 적합한 입지입니다.

현재는 '전'으로 이용 중이므로, 개발을 위해서는 용도변경 및 인허가 절차가 필요하며, 이는 후술할 토지이용계획상의 제약과 밀접하게 관련됩니다.

1.5. 생활정보

주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

특히, 거제고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원 등 다수의 교육시설이 존재합니다 (토지이용계획상 상대 및 절대보호구역 설정).

차량 접근성이 보통 수준이므로 일상적인 차량 이용은 편리하며, 대중교통 여건은 감정평가서상 '보통'으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지이용계획상의 제한입니다. 기호(1), 기호(2) 토지 모두 상대보호구역(거제중, 대우초, 장흥사)과 절대보호구역(거제고) 등 교육환경 보호에 관한 법률에 의한 강력한 제한을 받고 있습니다. 이로 인해 토지 개발 및 건축 시 교육시설 관련 법규를 면밀히 검토해야 하며, 건축물의 종류, 규모, 배치 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 축사 등 관련 시설 건축은 불가능합니다.

공부상 '답'이나 현황 '전'으로 지목이 불일치하는 점은 농지 전용 시 행정적인 검토사항이 발생할 수 있습니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 감정평가서상 혐오시설 등에 대한 구체적인 언급은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경의 정확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시 아주동 내 주거지역에 위치하며, 약 413평에 달하는 면적과 제1종/제2종 일반주거지역이라는 용도지역을 갖춘 잠재력 있는 토지입니다.

다만, 교육환경 보호구역이 다수 지정되어 있어 개발 가능성 및 건축 용도가 크게 제한된다는 중대한 단점이 있습니다.

따라서, 실수요자 및 개발을 목적으로 하는 투자자는 낙찰가에 대한 기대 수익률 산정 시 개발 제한에 따른 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

권리분석상으로는 소유자와 채무자가 동일하며 제시외 물건이 없어 깨끗한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대에 위치하며, 4m 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

주거 개발 잠재력: 제1종 및 제2종 일반주거지역 용도로서, 장기적인 관점에서 주거시설 개발의 기반을 갖추고 있습니다. 단, 교육환경 보호구역 제한을 받는 범위 내에서 개발 계획을 수립해야 합니다.

대면적 일괄매각: 총 1,366.00㎡ (약 413.21평)의 토지를 일괄로 취득할 수 있어, 통매각 시의 희소성 및 규모의 경제 효과를 기대할 수 있습니다.

철저한 현장 확인 및 법규 검토: 투자 전, 반드시 교육환경 보호구역 관련 법규와 관할 지자체의 인허가 가능 여부를 확인하여 개발 제한에 따른 사업성 리스크를 최소화해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계