나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21073 [1] 경상남도 거제시 아주동 1201-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재“거제고등학교”북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지 부정형의 토지로서, ""전""으로 이용중임.
기호(2) 토지는 완경사지 사다리형의 토지로서, ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~2) 토지는 동측으로 약 4m 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2) 토지는 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1,2 토지들은 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21073 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 아주동 1201-4

1.3. 면적

토지면적: 1366.00㎡ (약 413.21평)

토지지분: 1366㎡ (약 413.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 용도

답 (공부상 지목, 현황 '전'으로 이용중)

1.5. 감정가

633,824,000원 (육억 삼천삼백팔십이만 사천원)

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "거제고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 거제시의 주요 산업인 조선업의 배후 주거지 역할을 하는 지역입니다. 주거 및 상업시설과 학교가 밀집해 있는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 주변 도로망을 통한 시내외 교통 여건은 보통 수준입니다 [cite: given]. 거제시의 전반적인 교통망 확충 계획에 따라 향후 교통 편의성이 증대될 가능성이 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 토지(기호 1, 2)는 동측으로 약 4m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다 [cite: given].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2012년 09월 13일자 근저당권 (을11, 농업협동조합자산관리회사, 500,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 등기구분: 을11, 접수일자: 2012-09-13, 권리종류: 근저당권, 말소: 말소

* 등기구분: 을12, 접수일자: 2012-09-13, 권리종류: 지상권설정, 말소: 말소

* 등기구분: 을13, 접수일자: 2015-10-21, 권리종류: 근저당권, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-02-28, 권리종류: 임의경매, 말소: 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (잠재적 인수 권리)

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본 요약상 지상권(을12)은 말소 예정으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부가 불분명합니다. 이는 본 물건의 중요한 잠재적 리스크로, 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 명확한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

현재 제공된 정보상 인수할 임차인 보증금은 없으나, 임대 관계가 불분명하므로 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 임대 관계가 있을 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아주동은 거제시의 주요 주거 및 상업 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 대규모 조선소인 한화오션(구 대우조선해양)이 위치하여 지역 경제의 중요한 축을 담당하고 있으며, 이에 따른 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설

본 물건은 학교, 근린생활시설 등과 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다 [cite: given, 19]. 거제고등학교, 거제중학교, 대우초등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건 인근에는 거제고등학교, 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원 등이 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다 [cite: given, 10, 19].

5.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하나 상세 노선 및 배차 간격 등은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 생활 편의 시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재한 주택가에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: given, 19]. 거제시의 주요 생활폐기물 소각 시설은 연초면에 위치하고 있으며, 아주동 지역에서도 분리 배출 교육 등이 이루어지고 있습니다. 거제시 자체 화장 시설은 없어 통영시 화장장을 공동으로 이용하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 이용 불일치

토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용이나 건축 관련 인허가 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 일괄매각 관련 사항

본 물건은 토지매각 대상이며, '일괄매각' 표기가 있어 토지 외에 부속 물건이 함께 매각될 수 있습니다. (본 건은 건물 면적이 0이므로 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.3. 불분명한 권리 관계 (지상권)

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 등기부등본 상으로는 지상권이 말소 예정으로 기재되어 있어 권리 인수 여부가 불확실합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크이며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.5. 지역 산업 특성

거제시는 조선업 비중이 높은 산업 도시로, 지역 경제는 조선업 경기에 민감한 편입니다. (이는 간접적인 환경 요인이 될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 우수한 교육 환경과 편리한 주거지 인근에 위치한 토지로서, 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다. 특히, 거제고등학교와 인접하여 학군 수요가 있는 입지입니다. 다만, 공부상 지목과 현황 이용 불일치, 임대 관계 미상 등의 사항과 더불어, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 가능성은 권리 관계를 복잡하게 만들고 잠재적 인수 부담을 야기할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 권리 관계에 대한 철저한 조사와 확인이 선행되어야 투자가치가 판단될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교가 인접하여 안정적인 수요 기반 확보 가능.

* 생활 편의성: 아파트 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 기반 시설 이용 편리.

* 지역 개발 잠재력: 제1종, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 향후 개발 가능성 보유.

* 주거 수요: 대규모 조선 산업 배후 주거지로서 꾸준한 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 633,824,000원입니다.

* 인수 보증금 (임차인): 0원

* 추정 인수 권리 (지상권): 불확실 (추가 조사 필수)

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 지상권의 인수 여부 및 가치에 대한 명확한 확인이 시급합니다. 권리 관계가 명확히 정리되고, 해당 토지의 시장 가치 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 잠재적인 권리 인수 부담을 충분히 감안하여 신중한 입찰가 책정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.