나이스옥션 법원경매 통영 2025타경374 [1] 경상남도 통영시 무전동 992-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 무전동 소재 ""무전동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 약 7m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거
밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임, 인테리어 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

숙박시설 및 부설주차장으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-숙박시설 및 부설주차장으로 이용중.
-현황조사상 ‘그랜드장 여관’으로 방문시 공사중으로 건물 내부 진입하지 못함.
-목록 2. 건물은 일반건축물대장 사용승인일이 ‘1993. 9. 0.’로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 –변동사항- 변동일 참조 사용승인일은 ‘1993. 9. 10.’인 바, 감정서는 변동일을 기준으로 표기 하였음.
-2025.10.20. 최치호로부터 공사대금 등 채권 금 216,250,000원(부가가치세 별도)의 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.[2025. 10. 21. 추가기재]

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경374 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 무전동 992-3 (새주소: 경상남도 통영시 안개로 15-22)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 602,304,800원

* 토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

* 토지 지분: 165.00㎡ (약 49.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 561.85㎡ (약 169.96평)

* 건물 지분: 561.85㎡ (약 169.96평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유치권

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 무전동 소재 "무전동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 서측으로 약 7m 폭의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거 밀집지역에서 75m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 426,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 716,305,146원.

* 유치권: 2025년 10월 20일, 최치호로부터 공사대금 등 채권 금 216,250,000원(부가가치세 별도)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상으로 확인됨. 이는 현황 파악에 주의가 필요함을 의미함.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 근린생활시설 및 공공시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 건물 용도: 숙박시설 및 부설주차장으로 이용 중인 건물임.

* 상권 특성: 인근의 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 숙박시설로서의 구체적인 경쟁력 및 수요는 추가적인 시장 조사가 필요함.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인접 도로를 통해 주요 도로망으로의 연결이 가능함.

* 편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 공공시설: 무전동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 최치호 명의의 유치권 신고(216,250,000원 + 부가세)가 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있음.

* 건물 상태 불확실: 현황 조사 당시 공사 중으로 건물 내부 진입이 이루어지지 못하여, 건물의 정확한 상태, 하자 여부, 내부 구조 등을 파악하기 어려움.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 중인 임차인이 있는지, 있다면 그들의 법적 지위는 어떠한지 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 건축물대장 사용승인일 오류: 일반건축물대장 상 사용승인일이 '1993. 9. 0.'으로 표기되어 있으나, 변동일 기준으로는 '1993. 9. 10.'으로 확인됨. 이는 행정적인 절차 확인 시 참고해야 할 사항임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 숙박시설로, 토지 약 49.91평, 건물 약 169.96평 규모임. 일반상업지역에 속해 있어 입지 자체는 나쁘지 않으나, 현재 공사 중으로 건물 내부 진입이 불가한 상태이며, 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적임. 임대관계가 미상이라는 점도 인수 부담 외의 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 통영시 상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 용도: 숙박시설로서 운영 중이었던 이력이 있어, 리모델링 후 재운영 또는 타 용도로의 전환 가능성을 고려할 수 있음.

* 잠재적 가치: 현재의 리스크 요인들을 적절히 해결하거나 인수할 경우, 비교적 저렴한 비용으로 부동산을 확보할 기회가 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 602,304,800원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권의 성립 가능성, 건물 상태의 불확실성, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 특히, 공사 중인 건물에 대한 정확한 상태 진단과 유치권 관련 추가 비용을 산정한 후, 보수적인 관점에서 입찰가 산정하는 것이 중요함. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 이 부분 역시 재확인이 필요함. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문 및 전문가의 심층적인 권리 분석, 건축 상태 평가 후에 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.