나이스옥션 법원경매 통영 2025타경343 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경343 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 13층1304호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경343
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 13층1304호
• 감정가: 238,000,000원
• 최저가: 152,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2025타경343 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 13층1304호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 152,320,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경343 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 13층1304호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 238,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적(대지권): 48.99㎡ (약 14.81평)

건물 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 분양면적 (추정): 약 115㎡ (약 34.78평)

층수: 27층 건물 중 13층

사용승인일: 2018.11.01

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 포OOOOOOOO

특이사항/주의사항: 별도 기재된 특이사항 및 주의사항은 없으나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성된 주거지역입니다. 지세포 중학교를 가까이에 두고 있으며, 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정 역시 보통 수준입니다. 본건 대지권의 목적인 토지는 남측, 북측, 서측의 왕복 2차선 포장도로와 동측의 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 주거시설 건축에 적합하며, 도로계획(소로1류, 중로1류)에 접합하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자(포OOOOOOOO)의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다. 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하며, 등기부상 채무 관계를 확인하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는지 면밀한 조사가 필요합니다. 현재 기재된 정보만으로는 상세한 권리 인수의 위험은 판단하기 어려우나, 통상적인 근저당권 실행을 위한 임의경매일 경우 소멸주의 원칙이 적용됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인 및 점유자 조사가 어려웠으므로, 명도 시 발생할 수 있는 주거 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 추가 조사가 요구됩니다.

4. 주변 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 편의 시설

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단되나, 주위 환경이 단독주택 및 농경지와 혼재되어 있어 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 가까운 지세포항 및 인근의 관광 시설을 통한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 문화 시설

'지세포중학교'가 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(지세포중학교)으로 지정되어 있어 유해 시설로부터 보호받는 구역입니다. 또한, '역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)'으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 및 잠재적 불편 요소

주변 환경 분석 결과, 대규모의 산업 단지나 폐기물 처리 시설과 같은 직접적인 혐오 시설은 보고서 내에서 확인되지 않습니다. 다만, 거제 지역 특성상 조선업 관련 산업 시설과의 접근성 및 해안 인접 지역 특유의 환경적 요소 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **점유 관계 미확인 리스크:** 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인 및 점유자(임차인) 유무가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. **지역적 제한 사항:** 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한 사항이 토지이용계획에 포함되어 있어, 향후 증개축 및 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다 (물론 아파트 대지권으로서는 큰 문제가 아닐 수 있습니다).

3. **내부 상태 미확인:** 내부 이용 상태가 '통상적인 아파트'로 추정되나, 내부 확인 불가로 인한 시설 노후화 또는 특이한 구조 변경 등의 리스크가 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **신축급 아파트:** 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 건물의 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. **저평가 가능성:** 감정가(238,000,000원)가 현 시세 대비 낮은 경우, 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 있습니다. (입찰 전 주변 매매 시세 확인 필수)

3. **우수한 접근성:** 왕복 4차선 도로를 포함하여 다양한 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 13층 로열층으로 선호도가 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 거제코아루파크드림의 중층 아파트로, 비교적 신축이며 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있어 실수요 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 점유자 및 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 감정가가 시장 가격을 충분히 반영하고 있는지 확인하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계