나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [1] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238 전 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [1] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238 전 경매
- 사건번호: 2025타경429
- 주소: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238
- 감정가: 97,846,000원
- 최저가: 68,492,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 전
통영지원 경매2계 2025타경429 | 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238 | 감정가: 97,846,000원 | 최저가: 68,492,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 사건 정보 및 소재지
사건번호: 통영지원 2025타경429 (1)
소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238 외 다수 필지 (일괄매각)
용도: 전 외 다수 (토지, 상업용 건물, 연립주택 포함)
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 97,846,000원
매각대상: 토지매각 (실제로는 토지, 건물, 구분건물 일괄매각 물건으로 판단됨)
특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건, 일괄매각
1.2. 면적 정보 (대표 필지 기준)
토지면적: 4568.00㎡ (약 1,381.99평)
건물면적: 0.00㎡ (대표 필지 기준. 전체 일괄매각 물건에는 건물 및 구분건물 포함됨)
2. 물건 상세 분석
2.1. 물건 구성 및 특성
본 건은 '일괄매각' 건으로, 주소지(고성군 두포리) 외에 거제시 장목면 시방리 소재 토지(상업용 건부지, 포락지) 및 상업용 건물(일반음식점), 거제시 상동동 소재 구분건물(연립주택 304호) 등 여러 종류의 부동산이 포함된 복합 물건입니다. 따라서 개별 물건의 장단점뿐만 아니라 전체 물건을 통합적으로 고려해야 합니다.
주요 물건별 현황 요약은 다음과 같습니다.
1) 고성군 삼산면 두포리 (일련번호 1~9):
- 부정형 완경사의 휴경지(전) 상태이며, 농림지역/농업보호구역 내 위치합니다.
- 차량 접근이 불가능하고 맹지(도로에 접하지 않은 땅)가 다수이며, 교통사정이 다소 불편합니다.
- 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.
2) 거제시 장목면 시방리 (일련번호 11, 13 및 건물):
- 해안가 주변 음식점, 펜션 등이 혼재하는 상업지입니다.
- 일련번호 11)은 사다리 유사형 평지의 상업용 건부지이며, 약 5미터 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다. 건물(4층 일반음식점)이 소재하며, 제반 위생 및 냉난방 시설이 갖추어져 있습니다.
- 일련번호 13)은 '포락지'(물에 잠긴 땅) 상태입니다.
3) 거제시 상동동 (구분건물 304호):
- 도심지변 농경지 및 공동주택이 혼재하는 지역의 4층 중 3층 연립주택입니다.
- 전용면적은 확인되지 않으나, 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 난방 및 승강기 등이 시설되어 있습니다.
2.2. 입지조건 및 상권 분석
1) 고성군 삼산면 두포리 (농지):
- 위치 및 주위환경: 용호저수지 남동측 인근의 농경지 및 임야 혼재 지역으로, 전형적인 농촌지역입니다.
- 교통상황: 맹지 다수로 차량 접근 불가능하여 접근성이 매우 불리합니다.
2) 거제시 장목면 시방리 (상업용):
- 위치 및 주위환경: '시방마을' 북동측 인근 해안가로, 주위에 음식점, 펜션 등이 혼재한 관광 상권입니다.
- 교통상황: 차량 접근 가능하고 교통사정은 보통이며, 해안도로를 통한 접근이 예상됩니다.
- 상권 분석: 해안가 입지를 활용한 상업용 시설(현재 일반음식점)로, 주변에 시방선착장, 흥남해수욕장 등 관광지가 있어 성수기 위주의 영업 활동에 적합합니다.
3) 거제시 상동동 (연립주택):
- 위치 및 주위환경: '상동마을회관' 동측 인근으로, 도심 외곽의 주거 및 농경지 혼재 지역입니다.
- 생활정보: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 주거지로서의 제반 교통사정은 보통입니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.
- 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경은 도심지변 농경지와 혼재되어 있습니다.
2.3. 권리분석 및 주의사항
1) 매각 구분: 일괄매각
- 각 물건의 장단점을 개별적으로 파악하고, 각 물건의 적정 가치를 정확히 산정해야 합니다.
- 매각 물건에 포함된 건물(장목면 음식점, 상동동 연립주택)의 미제시 목록이나 부합물(데크시설) 등도 확인해야 합니다.
2) 농지취득자격증명 제출 필수
- 고성군 삼산면 두포리 필지(용도 '전')가 포함되어 있어, 낙찰자는 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다.
- 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다. (특히 휴경지, 맹지 다수 필지 포함 유의)
3) 토지이용계획상의 제한
- 고성군 필지(1, 3~8)는 농림지역/농업보호구역으로 개발행위가 엄격히 제한됩니다.
- 거제시 장목면 및 상동동 필지는 제한보호구역(군사시설) 및 가축사육제한구역 등의 규제를 받으므로, 향후 개발 및 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.
4) 기타 참고 사항
- 고성군 필지(1~9)는 맹지 및 지적경계가 불분명한 부분이 있어, 정확한 지적측량이 요구됩니다.
- 거제시 장목면 일련번호 13)은 포락지 상태인 점을 감안하여 평가되었으므로, 현재 이용 가치가 낮거나 없을 수 있습니다.
- 임대관계는 미상입니다.
3. 투자 전략
3.1. 잠재적 리스크
1) 복합물건의 가치 산정 난이도: 농지, 상업용지, 주거용 건물이 혼재되어 있어 개별 가치 평가 및 전체 포트폴리오 관리가 까다롭습니다.
2) 농지 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.
3) 접근성 리스크: 고성군 농지(1~9)는 맹지 및 차량 접근 불가능으로 사실상 단기적 활용 가치가 매우 낮습니다.
4) 건물 현황 리스크: 거제 상동동 연립주택은 내부 조사가 불가능했으므로, 명도 난이도 및 내부 상태 확인에 리스크가 있습니다.
3.2. 종합 의견
본 건은 거제시 해안가 상업용 건물과 주거용 연립주택, 그리고 고성군의 대규모 저평가 농지를 묶어 놓은 '일괄매각' 물건입니다. 핵심 가치는 접근성이 양호하고 상권이 형성된 거제시 장목면의 상업용 부동산(음식점 및 건부지)에 있으며, 고성군 농지는 낮은 감정가와 높은 규제(농림지역, 맹지)로 인해 현 시점에서는 처분 또는 장기 보유를 염두에 둔 보너스 개념으로 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 제출 의무가 포함되어 있어 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 편입니다.
3.3. 투자 포인트
1) 해안가 상업시설 확보: 거제시 장목면 시방리 상업용 건물 및 건부지는 관광지에 인접해 있어 안정적인 수익형 부동산으로 전환 가능성이 높습니다.
2) 분리 매각을 통한 수익 극대화: 낙찰 후 물건을 개별적으로 분리하여 (상업시설, 주택, 농지) 매각할 경우, 일괄 매각 시의 복잡성을 해소하고 개별 물건의 적정 가치를 인정받아 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
3) 주거 안정성 확보: 거제시 상동동 연립주택은 도심지변에 위치하여 실수요자에게 매각하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.
4) 유동화 물건 특성 활용: 유동화 물건 특성상 빠른 매각을 위해 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 저가에 양질의 상업용 부동산을 확보할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매2계