나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21177 [1] 경상남도 거제시 덕포동 336 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21177 [1] 경상남도 거제시 덕포동 336 답 경매

• 사건번호: 2025타경21177
• 주소: 경상남도 거제시 덕포동 336
• 감정가: 336,284,000원
• 최저가: 172,178,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

통영지원 경매2계 2025타경21177 | 소재지: 경상남도 거제시 덕포동 336 | 감정가: 336,284,000원 | 최저가: 172,178,000원 | 용도: 답

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21177 (1)

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 336

용도: 답 (공부상), 주거나지/전 등 (현황)

토지면적: 446.00㎡ (약 134.93평)

토지 지분율: 44600 / 44600 (단독 소유 또는 전체 지분)

감정가: 336,284,000원

소유자/채무자: 서OO / 서OO

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 법률 및 기타 정보 요약

경매구분: 부동산임의경매

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 중점경관관리구역(2019-08-22)(덕포해수욕장 휴양관광구역)

특이사항: 공부상 '답'이나, 현황은 '주거나지(현황 전 등)' 상태임.

주의사항: 본건 토지의 일부는 현황 '도로'로 이용 중임. 해체 및 이동이 용이한 텐트 및 차양시설은 매각에서 제외됨.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 거제시 덕포동 '하덕마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 포장도로가 접해있어 차량 접근은 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용상황도 보통으로 평가됩니다.

가장 큰 입지적 특징은 '덕포해수욕장 휴양관광구역'에 속하는 중점경관관리구역 내에 위치하고 있으며, 덕포해수욕장과 근거리에 있어 해양 관광 인프라를 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다. 덕포해수욕장은 모래가 곱고 물이 깨끗하여 가족 단위 방문객이 많은 곳으로, 인근에 이팝나무(문화재)와 옥포대첩기념공원이 위치해 있어 관광 연계성도 우수합니다.

2.2. 권리분석 (등기부 및 물건명세서 기준)

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 추정됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸되는 기준권리(말소기준권리)를 확인하여야 하나, 제출된 정보에 따르면 토지 *매각*이므로 건물 등 복잡한 지상권 문제는 발생하지 않습니다.

다만, *제시외 물건(텐트 및 차양시설)*이 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 이 시설물들의 철거 또는 이전을 소유자에게 요구해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

또한, *토지의 일부가 현황 '도로'로 이용 중*이므로, 실제 건축 시 사용할 수 있는 면적에 대한 정확한 측량 및 도로점용허가 등에 대한 확인이 필수적입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 그러나 인근 옥포동에 위치한 **옥현쇼핑타운(옥현시장)** 등 기존의 생활 상권 이용이 가능합니다.

주요 생활 인프라는 거제시의 중심 상권이나 덕포해수욕장 주변의 관광 인프라를 활용해야 하는 수준입니다. 덕포해수욕장 인근에는 송림이 우거져 있어 휴양 및 여가 환경은 우수합니다.

혐오시설 분석 결과, 거제시의 주요 폐기물 처리시설인 **생활폐기물 소각시설 및 매립시설 (자원순환시설)**은 연초면 한내리에 위치하고 있습니다. 이는 본건 소재지인 덕포동과 물리적으로 떨어져 있어, 본건의 직접적인 혐오시설 영향은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 투자 가치 분석

3.1. 잠재적 리스크

1. **현황 도로 리스크:** 본건 토지 면적(446.00㎡) 중 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 건축이 가능한 '대지화 가능 면적'이 감정가 산정 면적보다 감소할 수 있습니다.

2. **이용 상태 불일치:** 공부상 '답'이나 현황이 '주거나지(전 등)'로 이용 중이므로, 개발을 위해서는 지목 변경 및 농지 전용 등의 절차가 수반될 수 있습니다.

3. **제시외 물건 처리:** 매각 제외된 텐트 및 차양시설의 철거/이전은 낙찰자의 책임이며, 명도 과정에서 소유자와의 협의가 필요합니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견**

본건은 희소성이 높은 **'제2종일반주거지역'** 내의 토지이자 **'덕포해수욕장 휴양관광구역'**에 포함된 물건으로, 개발 잠재력이 매우 우수한 토지입니다. 감정가 기준 약 135평 규모로, 주택(단독주택, 다가구 등) 및 근린생활시설 건축이 모두 가능한 용도지역이므로 실수요는 물론 투자 수요도 높을 것으로 예상됩니다. 특히 해변 관광지 근처의 주거지역 토지는 그 가치가 지속적으로 상승하는 추세입니다.

**투자 포인트**

1. **우수한 용도지역:** 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률이 높게 적용되어 주택 개발(단독, 다가구)에 유리합니다.

2. **관광 인프라:** 덕포해수욕장 휴양관광구역 내 위치하여, 향후 펜션, 게스트하우스, 소규모 카페 등 관광객을 대상으로 하는 시설 개발 가능성이 높습니다.

3. **대지화 용이성:** 현황이 이미 '주거나지(전 등)'로 이용되고 있어, 지목이 '답'이지만 형질 변경 및 대지 조성에 대한 난이도가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

본건은 '도로 점유' 및 '제시외 물건'이라는 리스크가 있으나, 이는 개발 시 충분히 해결 가능한 부분이며, 토지의 위치와 용도지역의 가치(제2종일반주거지역)가 리스크를 상쇄하고도 남을 만한 투자가치가 있는 물건입니다. 철저한 현장 조사와 건축 가능성 검토 후 입찰할 것을 권유 드립니다.

법원 정보

통영지원 경매2계