나이스옥션 법원경매 통영 2025타경422 [1] 경상남도 고성군 고성읍 율대리 504-10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경422 [1] 경상남도 고성군 고성읍 율대리 504-10 답 경매

• 사건번호: 2025타경422
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 율대리 504-10
• 감정가: 294,208,000원
• 최저가: 188,293,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

통영지원 경매2계 2025타경422 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 율대리 504-10 | 감정가: 294,208,000원 | 최저가: 188,293,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경422 (1)이며, 소재지는 경상남도 고성군 고성읍 율대리 504-10 외 3필지입니다.

본건의 용도는 '답(논)'이며, 감정가는 294,208,000원입니다.

총 토지면적은 5,647.00㎡ (약 1,708.22평)이며, 건물면적은 없는 순수 토지 매각 물건입니다.

1.2. 진행 정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

소유자 및 채무자는 오OO이며, 채권자는 진OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 '농지취득자격증명 제출 필수'가 있으며, 이는 투자 시 가장 중요한 주의사항입니다.

2. 물건 분석

2.1. 면적 및 감정가 분석

총 4필지가 일괄 매각되며, 전체 면적 5,647.00㎡ (약 1,708.22평)에 대한 감정가는 평당 약 172,228원 수준으로 책정되었습니다.

농업진흥구역 내 답(논)의 특성을 고려할 때, 감정가는 현 이용상황 및 공법적 제한을 반영한 것으로 보입니다.

2.2. 입지 조건 및 환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 율대리 소재 '고성제일요양병원' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통인 것으로 평가되었습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 공법상 제한

본건 4필지 모두 현재 답(논)으로 이용 중이며, 세장형 또는 가장형의 토지 형태를 가지고 있습니다.

공법상으로는 모두 '생산녹지지역' 및 '농업진흥구역'에 속하며, 추가로 '가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)'으로 지정되어 있습니다.

농업진흥구역은 농지 보전의 필요성이 큰 지역으로, 주거시설이나 공장 등 비농업시설의 신축 및 개발행위가 엄격히 제한됩니다. 이는 본건의 잠재적 리스크이자 가격 결정에 큰 영향을 미칩니다.

2.4. 권리 분석 (Forensic Analysis)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 '깨끗한 물건'으로 예상됩니다.

임대차 관계는 없는 것으로 확인되므로, 명도(인도) 문제의 위험은 낮습니다.

가장 큰 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무이며, 이는 매수인이 경작 의사가 있는 '농업인' 자격을 갖추어야 함을 의미합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

3. 현장 및 주변 환경 분석

3.1. 상권 분석

본 물건은 농업진흥구역 내 답(논)이므로 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 요양병원이 있으나, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 지역입니다.

대규모 상권을 이용하기 위해서는 고성읍 중심가로 이동해야 하며, 상업적 개발 가능성은 공법상 제한으로 인해 거의 없다고 판단됩니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설

생활 편의 시설은 고성제일요양병원 인근의 주거 지역을 중심으로 제한적으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

인근에 병원이 있다는 점 외에는 기본적인 농촌 생활 인프라 수준으로 보아야 합니다.

3.3. 혐오 시설 여부

제시된 감정평가서 요약 및 지리적 정보로 미루어 볼 때, 인근에 직접적인 대규모 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)이 존재한다는 정보는 없습니다.

다만, 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성상, 농업 관련 시설이나 소규모 축사(가축사육제한구역 지정으로 인해 대규모는 불가)가 주변에 있을 가능성은 있으나, 현재 모든 축종에 대한 사육 제한 구역이므로 그 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

4. 주요 체크 포인트 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명(농취증):** 농지법상 경자유전의 원칙에 따라 농지 매입에 자격이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. **농업진흥구역 제한:** 농업 외의 목적으로는 개발이 극히 제한되므로, 단기 시세차익이나 개발 이익을 기대하는 투자는 불가능합니다.

3. **도로 접근성:** 4필지 중 2필지(연번 2, 3)가 지적도상 맹지입니다. 비록 연번 1, 4에 개설된 도로가 있다 하더라도, 향후 토지 이용 및 분할 매각 시 접근성 문제가 발생할 수 있습니다.

4. **일괄 매각:** 4필지 모두 인수해야 하므로, 개별 필지의 가치를 따져볼 여지가 제한됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. **안정적인 권리 관계:** 권리상 복잡한 문제는 없어 보이며, 농취증 문제만 해결되면 안전한 물건입니다.

2. **농지 연금 및 절세 효과:** 농업인 자격을 갖춘 실경작자에게는 농지 연금 가입 요건을 충족하거나, 양도소득세 감면 등 절세 혜택의 기초가 될 수 있습니다.

3. **장기적 가치 보존:** 농업진흥구역은 토지 보존 목적이 강해 난개발 위험이 낮으며, 장기적인 관점에서 토지 가치 보존에 유리합니다.

4.3. 종합 의견

본건은 농업진흥구역 내 답(논)으로, 개발 이익보다는 '실경작을 통한 농업 목적' 또는 '장기적인 토지 자산 보존' 목적으로 접근해야 하는 물건입니다.

입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하는 것이 가장 중요하며, 실수요자(농업인)에게 적합한 투자 물건으로 판단됩니다.

맹지 문제를 포함한 도로 접근성을 현장에서 반드시 확인하고, 공시지가 및 주변 실거래가를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계