나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21136 [1] 경상남도 거제시 아주동 320-34 보명빌라 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21136 [1] 경상남도 거제시 아주동 320-34 보명빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21136 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 320-34 보명빌라 1층101호 | 감정가: 48,000,000원 | 최저가: 30,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (통영지원 2025타경21136 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호는 통영지원 2025타경21136 (1)입니다.

소재지는 경상남도 거제시 아주동 320-34 보명빌라 1층101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 48,000,000원입니다.

토지면적은 55.88㎡ (약 16.90평), 건물(전용)면적은 75.95㎡ (약 22.97평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자와 채무자는 신OOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

1.2. 1. 최고의 입지

본건은 아주초등학교 서측 인근에 위치하며, 아파트와 농경지가 혼재하는 주거 및 혼합 지역에 해당합니다. 주요 생활 편의시설인 초등학교가 가까워 기본적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황 및 도로 접근성

차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. 본건 남서측 및 남동측으로 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입은 용이합니다.

1.2. 3. 토지 및 건물 현황

토지는 완경사지대 내 사다리형이며, 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율이 비교적 높아 주거지로서의 가치가 있습니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 1997년 9월 5일에 사용 승인된 노후 건물입니다.

1.2. 4. 법적 제한 사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 아주초등학교 및 병설유치원의 상대보호구역에 속합니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

현재 소유자이자 채무자는 신OOOOOOOOOOO으로 동일합니다.

임대차 관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있으며, 현황조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조 및 이용상황을 확인하지 못하였습니다. 따라서 주거 임차인이나 상가 임차인의 존재 여부, 보증금 규모, 대항력 유무 등 권리 관계가 불분명한 상태입니다.

매수인은 반드시 현장 방문을 통해 점유 및 임차인 현황을 철저히 조사해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 그 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있어 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

1.4. 1. 상권 및 편의시설

본건이 위치한 아주동은 주로 주거지역이며, 아주초등학교 인근으로 기본적인 생활 밀착형 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 제2종일반주거지역에 속하여 인근에 중소형 마트, 음식점, 학원 등 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 핵심적인 대형 상권 지역은 아니므로 상권의 밀도는 보통 수준일 것입니다.

1.4. 2. 교육 및 기타 환경

아주초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 세대에게 유리합니다. 또한 상대보호구역 지정으로 주변에 유해 시설의 입점이 제한되어 비교적 안전하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 3. 혐오 시설

제시된 정보와 주변 환경 분석을 바탕으로 인근에 명확한 대규모 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지는 않습니다. 다만, 상세한 내용은 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 점유 및 내부 확인 불가능

현재 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상황을 확인하지 못했습니다. 명확한 점유 관계를 파악하지 못하고 입찰할 경우, 명도(집을 비우는 과정) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 임차인 권리 미상

임대차 관계가 미상인 상태이므로, 추후 권리 신고된 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰가 결정에 가장 중요한 요소 중 하나입니다.

1.5. 3. 노후 건물

1997년 사용 승인된 건물로, 연식이 28년 가량 되어 건물의 내외부 수리 및 리모델링 비용이 추가적으로 발생할 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본 건은 거제시 아주동 소재의 다세대주택 1층 물건으로, 감정가가 4,800만원으로 비교적 낮은 소액 투자 물건입니다. 제2종일반주거지역 내에 위치하고 초등학교 인근이라는 주거 환경의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 관계 미상 및 내부 미확인이라는 중대한 권리적/물리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 임차인 권리 분석이 필수적인 물건입니다.

1.6. 2. 투자 포인트

토지 지분 가치: 다세대주택임에도 토지 면적(55.88㎡, 약 16.90평)이 건물의 전용면적(75.95㎡, 약 22.97평) 대비 비교적 높게 평가될 수 있는 제2종일반주거지역이라는 점이 잠재적 가치입니다.

저렴한 진입 비용: 감정가 4,800만원은 소액 투자 및 실거주를 위한 저렴한 진입 장벽을 제공합니다.

개발 및 재건축 잠재력: 연식이 오래된 4층 빌라이며 제2종일반주거지역이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 향후 노후도에 따른 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계