나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21151 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21151 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21151
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596
• 용도: 단독주택

통영지원 경매1계 2025타경21151 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596 | 감정가: 1,142,681,600원 | 최저가: 559,914,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2025타경21151 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21151 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택)

감정가: 1,142,681,600원

토지면적: 1308.00㎡ (약 395.82평)

토지 지분율: 130800

건물면적: 492.63㎡ (약 149.08평)

건물 제시외면적: 10.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 구축물(감정서상 a) 포함.

주의사항: 건물 등기부등본상 소재지는 598, 598-1, 598-2번지 3필지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 598-1, 598-2번지가 598번지로 합병되어 현재 598번지에 소재함. 건물 2층은 현황 '201호 및 202호'로 호실 구분 되어 있으나, 일반건축물대장상 기재된 호실과 바뀜(현황 201호->건축물대장상 202호, 현황 202호->건축물대장상 201호). 토지 일부가 도로구역에 저촉된 점 감안하여 평가함.

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 596

주위 환경: 로변 근린생활시설 및 후면부 단독주택, 인근 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지 형태 및 이용 상태:

기호 1 (토지): 완경사 지세 내 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황 '주차장부지'로 이용 중임.

기호 3 (토지): 완경사 지세 내 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로 상태:

기호 1 (토지): 지적도상 맹지이나, 기호 3 토지를 통해 출입 가능함.

기호 3 (토지): 본건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있음.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

별도의 인수되는 권리는 없어 보이므로, 권리 분석상 위험은 낮다고 판단됩니다.

다만, 최종 입찰 전 등기부등본 및 법원 매각물건명세서 등을 통해 권리관계를 재확인하시는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 고성읍 신월리는 지역 내에서 근린생활시설과 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

건물의 1층이 근린생활시설(카페)로 이용되고 있다는 점은 지역 내 상업 활동의 가능성을 보여줍니다.

주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있어, 배후 수요는 주로 지역 주민 및 인근 토지 이용자들을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

북서측 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

고성군 전체의 인구 및 경제 규모를 고려할 때, 폭발적인 상권 성장보다는 지역 내 고정 수요를 기반으로 한 안정적인 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 북서측으로 도로가 개설되어 있어 교통망은 보통 수준입니다.

편의시설: 소재지 인근에 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 고성읍 중심부(행정복지센터, 관공서, 병원, 마트 등)까지는 차량으로 약 5~10분 내외 소요될 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 등기부상 소재지와 건축물대장상 소재지가 합병으로 인해 현재는 일치하는 것으로 확인되나, 과거 이력이 존재합니다.

건물 2층의 현황 호실 표기(201호, 202호)와 건축물대장상 호실이 서로 바뀌어 있어, 추후 관리나 법적 문제 발생 시 혼란이 있을 수 있으나, 내부 구조는 일치하는 것으로 평가되었습니다.

기호 3번지 토지 일부가 도로구역에 저촉되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

기호 1번지 토지가 지적도상 맹지이므로, 기호 3번지 토지를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 해당 통행로의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

제시외 건물(ㄱ) 및 구축물(a)이 포함되어 있으나, 접근 곤란으로 인해 외부 관찰 및 개략적 실측으로 평가되었으며, 해당 부분은 토지 이용에 큰 영향을 주지 않는 것으로 사료되었습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

건물 1층 및 3층의 이용 상황은 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

주변 지역에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍에 위치한 단독주택으로, 1층 근린생활시설, 2-3층 주택으로 구성된 복합 건물입니다.

넓은 토지 면적(약 395.82평)과 3층 규모의 건물(약 149.08평)은 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

지역 내 고정 수요를 기반으로 한 안정적인 운영 또는 거주 목적의 투자가 가능하며, 근린생활시설 용도로 활용 시 지역 거점 역할을 할 수 있습니다.

토지의 도로구역 저촉, 맹지 문제, 건물 호실 표기 오류 등 일부 공부상 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

임의경매 물건으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 명도 대상자의 유무 및 협상 사항은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

복합 용도 활용: 1층 근린생활시설(카페)과 2-3층 주택으로 구성되어 있어, 임대 수익과 실거주를 동시에 고려할 수 있습니다. 카페 운영 시 지역 주민을 대상으로 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

넓은 토지 가치: 약 395.82평에 달하는 토지는 향후 증축, 개축, 또는 전원주택 단지 조성 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

지역 발전 잠재력: 고성 지역의 지속적인 발전 및 관광 활성화 추세에 따라 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 임의경매 물건으로, 선순위 권리 인수 위험이 낮아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

주거 및 상업 기능의 조화: 주거 기능과 상업 기능을 겸비하여 지역 내에서의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

통영지원 경매1계