나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21128 [1] 경상남도 통영시 욕지면 서산리 446-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21128 [1] 경상남도 통영시 욕지면 서산리 446-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경21128
• 주소: 경상남도 통영시 욕지면 서산리 446-1
• 감정가: 42,268,000원
• 최저가: 17,547,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

통영지원 경매2계 2025타경21128 | 소재지: 경상남도 통영시 욕지면 서산리 446-1 | 감정가: 42,268,000원 | 최저가: 17,547,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 통영지원 2025타경21128 (1)

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 통영시 욕지면 서산리 446-1 소재 '전(밭)'입니다.

토지면적은 605.00㎡ (약 183.02평)이며, 감정가는 42,268,000원으로 평가되었습니다.

부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하는 고위험 권리분석 물건이라는 점입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지 면적: 605.00㎡ (약 183.02평)

감정가: 42,268,000원

용도: 전

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 통영시 욕지면 서산리 '덕동마을' 북측 인근에 위치한 농경지 및 임야 혼재 지역의 토지입니다.

섬 지역에 위치하고 있으나, 정기선(카페리호) 운항으로 차량 접근은 용이하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 해당 필지(446-1) 자체는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 추정되며, 차량 등의 직접적인 접근은 불가능합니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 환경

본 토지는 부정형의 완만한 경사지로 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 속합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 순수 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.3. 혐오 시설 정보

검색된 정보로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

본 물건은 도서 지역의 농경지(전)로서, 주거 밀집 지역과는 거리가 있는 임야 혼재 지역입니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 범위 및 유의 사항

본 건은 **토지매각**이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ)은 매각에서 **제외**됩니다. 제시외 수목(동백나무 등)은 매각에 포함됩니다.

최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.

**농지취득자격증명 제출이 필수**이며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

3.2. 법정지상권 리스크

특이사항에 **법정지상권**이 명시되어 있으며, 제시외 건물(5동)이 매각에서 제외됩니다.

경매의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 해당 건물이 법정지상권을 취득할 가능성이 매우 높습니다.

법정지상권이 성립되면 낙찰자는 건물을 철거할 수 없고, 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)만을 청구할 수 있습니다.

이는 토지 이용 및 처분에 심각한 제약을 가하여 투자의 수익성을 크게 저해하는 **최대 리스크**입니다. 응찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석과 지료 청구 소송에 대한 계획이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 도서 지역의 농경지로서, 상업 시설이나 생활 편의 시설이 가까이 형성되어 있는 상권 지역이 아닙니다.

주된 생활 거점은 욕지면 소재지(동항리)이며, 일상적인 편의 시설 이용은 정기선을 통해 본토 또는 욕지면 내 중심지로 이동해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각 제외된 제시외 건물로 인해 성립할 가능성이 매우 높으며, 낙찰자가 토지를 자유롭게 이용할 수 없는 핵심 리스크입니다.

맹지 위험: 본 필지(446-1)는 지적도상 맹지로 추정되어 건축 행위나 차량 진출입에 제약이 따를 수 있습니다.

농취증: 농지 취득 자격 요건을 갖추지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 농지를 취득할 기회일 수 있으나, **법정지상권 성립 가능성이 매우 높아 일반적인 투자자에게는 고위험 물건으로 판단됩니다.**

매각 제외된 제시외 건물의 철거가 불가능할 경우, 토지의 활용 가치는 현저히 낮아지며, 지료 수익 외의 투자 회수가 어려울 수 있습니다.

해당 토지를 장기간 보유하며 지료 수익을 목적으로 하거나, 법정지상권 해결(건물 매입 협상 등)에 대한 명확한 전략을 가진 **특수 물건 전문가**에게 적합합니다.

6. 투자 포인트 (Investment Points)

지료 청구를 통한 장기 임대 수익: 법정지상권 성립 시, 건물주에게 지료를 청구하여 안정적인 수익(연 2~5% 수준의 토지 사용료)을 얻는 방식으로 접근할 수 있습니다.

섬 지역 토지 희소성: 욕지도는 관광 수요가 꾸준한 섬 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

생산관리지역의 활용: 농지이지만 생산관리지역으로 향후 개발 가능성(농어업 관련 시설 등)을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계