나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21053 [1] 경상남도 거제시 동부면 학동리 267-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 학동리 소재 '학동해수욕장' 북측 인근에 위치하며 부근은 해수욕장 주변으로 펜션, 숙박업소, 상가 등이 혼재하는 해안상가지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 평지로 현황은 '주상용 건물' 부지입니다.
기호3): 삼각형의 평지로 현황은 '주상기타(주차장 등)' 입니다.
기호4): 사다리형의 평지로 현황은 '주상기타(주차장 등)' 입니다.

인접 도로상태

기호1,3): 인접 토지를 통해 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
기호4): 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(학동해수역장).
기호3): 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(학동해수역장).
기호4): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(학동해수역장).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호3) 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황은 '주상기타(주차장 등)'입니다.
기호4) 토지는 공부상 지목 '도로'이나 현황은 '주상기타(주차장 등)'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 일부 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 4층으로
외벽: 석재, 타일, 사이딩 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호2): 다가구주택(펜션) 및 일부 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호2) 건물은 공부상 '다가구주택'이나 현황은 '펜션 및 근린생활시설'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함.
- [목록 2] 연면적에 산입되지 않는 발코니, 다락방, 계단실 등은 건물에 포함하여 평가함. 공부상 '다가구주택' 이나, 현황 '펜션 및 근린생활시설'로 이용중.
- [목록 3] 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).공부상 지목은 '전'이나, 현황 '주차장 등'으로 이용중이며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성 여부에 대해서 관할 관청에 확인 요함.
- [목록 4] 지분 매각임. 공부상 지목은 '도로'이나, 현황 '주차장 등' 으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21053 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 학동리 267-5

용도: 공부상 다가구주택, 현황 펜션 및 근린생활시설

감정가: 844,306,540원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 토지정보

총 면적: 541.00㎡ (약 163.66평)

토지 지목: 공부상 '전' (기호 3), '도로' (기호 4) 및 '주상용 건물 부지' (기호 1)로 이용 중.

현황 이용: 주차장 등 (기호 3, 4), 주상용 건물 부지 (기호 1)

제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

총 면적: 316.45㎡ (약 95.73평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 4층

건물 외벽: 석재, 타일, 사이딩 마감

건물 내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창호

제시외 면적: 15.90㎡ (감정서상 ㄱ, ㄴ 포함)

건축물대장상 주용도: 단독주택

현황 이용: 펜션 및 근린생활시설

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 동부면 학동리, 학동해수욕장 북측 인근.

* 주변 환경: 해수욕장 주변으로 펜션, 숙박업소, 상가 등이 혼재하는 해안상가지대.

* 교통: 차량 출입 가능, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정 보통.

* 도로 상태: 동측으로 왕복 2차선 포장도로 접함.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역. (기호 1, 3, 4 토지에 대한 상세 내용 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리: 2021.01.15. 신한은행 근저당권 (을11, 을7)

경매 개시 결정:

* 강제경매: 2025.03.10. 조성호 (채권액 15,934,136원) (갑9, 갑5)

* 임의경매: 2025.09.12. 신한은행 (채권액 348,304,518원) (갑10, 갑6)

기타 등기 사항:

* 소유권 이전 및 지분 이전 다수 존재.

* 압류: 제주세무서장, 거제시, 통영세무서장, 국민건강보험공단 등.

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 완료 시 소멸됨)

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건은 학동해수욕장 인근의 해안상가지대에 위치하며, 주변으로 펜션, 숙박업소, 상가 등이 혼재되어 있어 관광객을 대상으로 하는 상권의 특징을 보입니다.

주변에 해수욕장 등 관광 자원이 있어 외부 방문객의 유입이 예상됩니다.

현황 '펜션 및 근린생활시설'로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 숙박업 및 관련 부대시설 운영에 적합한 입지입니다.

다만, 상권의 활성화 정도 및 경쟁 업소 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건 소재지인 거제시 동부면 학동리는 거제도 동남쪽에 위치하며, 학동몽돌해변 등 자연 경관이 뛰어난 지역입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 해안상가지대이므로 기본적인 상업시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 및 차량 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교육 시설, 의료 시설 등 정주 여건에 대한 정보는 부족하므로, 거주 목적 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

* 제시외 건물 포함 매각: 감정서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 철거 또는 별도 처리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 관할 관청에 확인 필요.

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 기호 3 토지: 공부상 '전'이나 현황 '주차장 등'으로 이용 중.

* 기호 4 토지: 공부상 '도로'이나 현황 '주차장 등'으로 이용 중.

* 이로 인해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이에 대한 관할 관청 확인이 필수적입니다. 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 농지취득자격증명 요함: 기호 3 토지(공부상 지목 '전')에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환을 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

* 지분 매각 (기호 4 토지): 기호 4 토지는 지분 매각이므로, 전체 토지를 온전히 사용할 수 없다는 점을 인지해야 합니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 '다가구주택'이나 현황 '펜션 및 근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경, 이행강제금 부과 등과 관련될 수 있으므로, 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 학동해수욕장 인근의 해안가에 위치한 다가구주택(현황 펜션 및 근린생활시설)으로, 펜션이나 숙박업 등 관광 관련 사업 운영에 잠재력을 가진 물건입니다. 감정가는 8억 4천만원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 공부상 지목과 현황 이용의 불일치, 농지취득자격증명 필요, 지분 매각 등의 복합적인 사항으로 인해 취득 시 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 특히, 토지 이용 현황과 관련된 원상회복 가능성 및 제반 규제 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 우수한 관광 입지: 학동해수욕장 인근의 해안가에 위치하여 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성: 현황 펜션 및 근린생활시설로 이용 중으로, 숙박업, 관광객 대상 상업시설 등으로 즉시 운영 또는 업종 전환이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 거제시의 관광 활성화 정책 및 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 현장 조사 및 유사 물건 시세 비교를 통해 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능합니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가(844,306,540원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(원상회복, 농지취득, 지분 매각 등)와 현장 조사를 통한 실제 가치 평가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 및 보완 비용, 명도 비용, 취득 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 시세 조사, 현장 답사, 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.