나이스옥션 법원경매 통영 2025타경388 [1] 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 황리 소재‘안정국가산업단지’북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 101호, 2층 201호, 3층 301호로서,
외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공히 업무시설이나, 현황은 공실상태인 것으로 조사됩니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)은 가장형 평지의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1) 북측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 건물 3층에 제시외 건물 1동이 소재합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 포함.
- 대지사용권이 등재되지 않는 상태인 바 이를 감안하여 평가함.
- 감정평가 당시 '공실' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2025타경388 (1) 사건의 부동산에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2025타경388 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-1

* 건물명: 안정빌딩 (건축물대장상 확인)

* 용도: 근린시설 (현황 업무시설)

* 감정가: 1,500,316,900원

* 토지면적: 621.70㎡ (약 188.07평)

* 건물면적: 848.32㎡ (약 256.61평) - (집합건축물대장 `totArea` 기준)

* 건물 제시외 면적: 170.60㎡ (약 51.59평)

* 매각방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고성동부농업협동조합 (임의경매 개시 결정 등기상 확인)

* 주요 특이사항: 대지권 미등기, 공동담보, 감정평가 시점 공실 상태, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 포함 매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경상남도 통영시 광도면 황리 소재 ‘안정국가산업단지’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 상업용지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 등의 접근이 용이하며, 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 외부 도로망과의 연결성이 양호한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차는 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 확인되는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주요 말소 대상 권리로는 동부농업협동조합의 근저당(2017.01.16. 접수, 840,000,000원), 김대수의 근저당(2024.06.12. 접수, 65,000,000원), 고성동부농업협동조합의 임의경매개시결정(2025.02.21. 접수, 729,322,416원), 신용보증기금의 가압류(2025.04.09. 접수, 3,022,257원) 등이 있습니다. 말소기준권리는 2017년 1월 16일 접수된 동부농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항:

* 대지권 미등기 상태이므로, 토지에 대한 사용 권한을 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황상 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 조건에 대해 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건물은 안정국가산업단지와 인접해 있어, 산업단지 내 종사자 및 관련 기업들을 잠재적인 배후 수요로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변에 근린생활시설 및 상업용지가 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

* 건물 현황: 현재 감정평가 시점 기준, 본 건물(101호, 201호, 301호)은 업무시설 용도로 분류되어 있으나, 모두 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

* 경쟁 환경: 주변의 유사한 상업용 건물의 임대 시세와 공실 현황에 대한 파악이 필요하며, 이를 바탕으로 경쟁력 있는 임대 전략 수립이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 근린시설 및 업무시설 용도로, 주거 관련 생활 편의시설과의 접근성에 대한 정보는 제한적입니다. 그러나 안정국가산업단지 인근 지역 특성상, 산업단지 종사자들을 위한 편의시설 및 기본적인 생활 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 토지에 대한 사용권리가 법적으로 명확히 등기되지 않은 상태이므로, 향후 토지 소유주와의 관계에서 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 건물 활용 및 매각에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 현 공실 상태: 현재 건물이 비어 있어 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다. 공실이 장기화될 경우, 유지 관리 비용 부담 및 자산 가치 하락의 위험이 존재합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 'ㄱ'으로 명시된 제시외 건물 1동이 본건과 함께 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위, 활용 가능성, 또는 철거 필요성 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상의 제한: 국가산업단지, 가축사육제한구역 등에 해당하므로, 향후 토지의 용도 변경이나 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 권리 내용 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-1에 소재한 안정빌딩은 안정국가산업단지 인근의 3층 근린시설(업무시설) 건물입니다. 토지 면적 621.70㎡, 건물 면적 848.32㎡ 규모를 갖추고 있습니다.

* 안정국가산업단지라는 배후 수요를 가진 입지적 장점이 있으며, 외부 교통망 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주요 권리사항은 경매로 인해 대부분 정리될 예정이나, '대지권 미등기'와 '제시외 건물 포함'은 반드시 사전에 철저히 조사하고 해결 방안을 마련해야 할 핵심 리스크 요인입니다.

* 현재 건물이 공실 상태이므로, 취득 후 임대 마케팅 전략을 사전에 수립하는 것이 중요합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정국가산업단지라는 뚜렷한 배후 수요를 직접적으로 활용할 수 있는 입지에 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 건물 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 창출을 통해 자산 가치를 높일 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,500,316,900원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려되지 않습니다.

* 단, '대지권 미등기', '현 공실 상태', '제시외 건물 포함' 등 투자에 앞서 반드시 확인하고 해결해야 할 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비 70~90%)을 참고하되, 상기 리스크 요인에 대한 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (예: 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 심층 진행 후 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.