나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21032 [1] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 33-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 ‘오륜동마을’ 남동측 원거리 및 서측 인근에 산재하여 위치하는 토지로서, 부근으로는 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 소형차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지의 토지로서, 일련번호(1)은 '전기타', 일련번호(2,3)은 '과수원'상태입니다.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지이나 현황 일련번호(1)은 남측으로 약 6m내,외의 도로가 개설되어져 있으며, 일련번호(2)는 동측으로 약 3m내,외의 포장도로가 개설되어져 있으며, 일련번호(3)은 북측으로 약 3m내,외의 포장도로가 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)은 보전관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 1000m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.
일련번호(2)는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역 (2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.
일련번호(3)은 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 부합물 종물격인 제시외 건물 2동, 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재합니다.
일련번호(2) 지상에 지하수시설 1식, 제시외 수목(감나무 약 90주)이 소재합니다.
일련번호(3) 지상에 부합물 종물격인 제시외 건물 2동, 제시외 수목(감나무 약 70주)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 및 이동이 용이한 컨테이너2동 각 매각 제외
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21032 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 33-1

용도: 전

토지 면적: 1345.00㎡ (약 406.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

감정가: 170,035,000원

1.3. 토지 이용 현황 요약

본건 토지는 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 ‘오륜동마을’ 남동측 원거리 및 서측 인근에 산재하여 위치하며, 부근으로는 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

일련번호(1)은 '전기타'로 분류되며, 일련번호(2)와 (3)은 '과수원' 상태입니다.

형태는 전반적으로 부정형의 완경사지입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 1000m 이내), 소하천구역

일련번호(2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내), 소하천구역

일련번호(3): 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)

1.5. 제시외 물건

일련번호(1) 지상에 제시외 건물 2동, 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재합니다. (매각 제외)

일련번호(2) 지상에 지하수시설 1식, 제시외 수목(감나무 약 90주)이 소재합니다.

일련번호(3) 지상에 제시외 건물 2동, 제시외 수목(감나무 약 70주)이 소재합니다.

(단, 감정평가서상 ㄱ, ㄴ으로 표시된 제시외 건물과 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건 토지는 통영시 도산면 오륜리 지역 내에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

일련번호(1)은 남측으로 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

일련번호(2)는 동측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(3)은 북측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

지적도상 맹지인 부분도 있으나, 현황 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역은 농경지 및 임야가 혼재되어 있으며, 일부 주택 및 소규모 공장이 입지하고 있습니다.

통영시 명정동에 위치한 통영·고성 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 운영 중에 있습니다. 이는 도산면 오륜리에서 다소 떨어진 지역에 위치하나, 해당 시설의 존재는 잠재적 환경적 고려사항이 될 수 있습니다.

주요 관광지로는 통영 케이블카, 루지, 동피랑 벽화마을 등이 있으나, 본건과는 다소 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 차재기 (1980.09.18.), 차영동 외 3명 (2025.02.20. 상속)

근저당권: 새통영농업협동조합 (2016.09.21.) - 말소기준권리

지상권 설정: 새통영농업협동조합 (2016.09.21.) - 말소

임의경매 개시 결정: 새통영농업협동조합 (2025.02.21.) - 채권금액 321,441,956원

3.2. 말소 기준 권리

2016년 9월 21일 접수된 새통영농업협동조합의 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리는 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요' 비고란에 '지상권'이 언급되나, 등기부상 을6 근저당권과 동일한 날짜의 지상권 설정으로 함께 말소될 것으로 보입니다. 다만, 이는 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대관계: 미상

* 특이사항: 현재 파악된 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대관계가 미상임을 고려할 때, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치한 전(밭)으로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업 또는 전원생활 관련 입지로 판단됩니다. 주변에 소규모 공장 및 주택이 분포하고 있어 기초적인 생활 인프라 수준은 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 통영시내의 주요 편의시설 및 관공서는 다소 거리가 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 위치한 학교 정보는 제한적이며, 도산면 소재 초등학교 등이 있을 수 있습니다. 상세한 학군은 현지 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

가까운 곳에 대형 병원보다는 의원급 의료시설이 위치할 가능성이 높습니다. 종합병원 이용 시 통영시내로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시/구/읍/면장의 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 보증금이 몰수될 수 있으며, 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

감정평가서상 ㄱ,ㄴ 제시외 건물 및 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 이는 최저매각가격 산정 시 고려된 사항입니다.

6.3. 광역자원회수시설

통영·고성 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 통영시 명정동에 위치하고 있습니다. 비록 직접적인 인접지는 아니지만, 해당 시설의 존재는 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

각 필지별로 보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되어 있어, 향후 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 도산면 오륜리에 위치한 전(밭) 토지입니다. 현재는 건물이 없는 나대지 상태이며, 농지로서의 특성을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 해당 자격이 없는 자는 취득에 제약이 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 보통이며, 도심과의 거리를 고려할 때 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량이 필수적입니다.

등기부상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되나, 제시외 물건(건물, 컨테이너)은 매각에서 제외되므로 이를 인지해야 합니다. 또한, 통영·고성 광역자원회수시설의 존재를 환경적 고려사항으로 참고할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 취득 기회

농지 취득 자격이 있는 개인 또는 법인에게는 전원생활, 주말농장, 또는 영농 목적의 토지 취득 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 토지 가치 상승 잠재력

지속적인 지역 개발 또는 농업 관련 정책 변화에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8.3. 상대적으로 낮은 초기 투자 비용

감정가 대비 합리적인 가격으로 토지 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,035,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이며, 제시외 물건(컨테이너, 건물 등)은 매각에서 제외됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~120% 범위에서 결정되나, 본건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수적이며, 주변 환경 및 지역 개발 잠재력, 광역자원회수시설의 존재 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 통영시 도산면 지역의 유사 토지 거래 사례 및 본건의 개별적 특성(용도, 면적, 입지, 제한사항 등)을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점을 기준으로, 보수적인 접근 시 감정가의 80% 수준(약 1억 3,600만원)부터 관심 있게 검토해 볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.