나이스옥션 법원경매 통영 2025타경389 [1] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산275 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '갈천저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 경사지내 부정형 토지로서, 현황 '자연림 및 일부 조성중 중단된 토지'등의 상태임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 지적도상 맹지이나 본건 북측으로 개설된 농로를 통해 접근가능하며 본건 내부로 포장된 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-04-19)(봉산천)<소하천정비법>임.

기호 2 : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-04-19)(봉산천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

물건 비고

-일괄매각
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
-일부 임도로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경389 (1)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산275

용도: 임야

감정가: 970,200,000원

토지 면적: 29,400㎡ (약 8,894.5평)

건물 면적: 해당 없음

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특징: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '갈천저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준임.

도로 상태: 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 개설된 농로를 통해 접근이 가능하며, 본건 내부에는 포장된 임도가 개설되어 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 농림지역

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 가축사육제한구역 (젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)

* 임업용산지

* 준보전산지

* 소하천구역 (봉산천)

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2022년 11월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을21) [채권액: 480,000,000원]

경매 신청 채권자: 고성동부농업협동조합 (2025년 2월 21일 임의경매 개시) [채권액: 426,201,227원]

등기부 요약:

* 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 이력이 존재함.

* 최근 소유권 이전: 프레시드농업회사법인유한회사 (2022년 11월 15일, 매매 595,000,000원)

* 기타 권리: 갑17 가압류 (경남신용보증재단) 등은 말소 예정임.

총 등기부 채권 총액: 494,715,507원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 분묘기지권: 분묘가 소재할 경우 성립 여지 있음. (육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있음)

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농림지역에 위치하며, 인근에 단독주택 및 갈천저수지가 소재하는 등 전원적인 환경을 갖추고 있음.

주변에 상업시설이나 산업시설은 확인되지 않아 일반적인 상권 형성 지역으로 보기는 어려움.

주거 환경 및 자연 환경이 주요 특징으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지는 농촌 지역으로, 직접적인 편의시설은 제한적일 것으로 예상됨.

대중교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 보임.

주변 환경: 갈천저수지 인근으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지임.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있어, 추후 분묘 이장 또는 사용에 따른 분쟁 발생 소지가 있음.

토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역 등 다수의 토지 이용 규제로 인해 개발 행위가 제한될 수 있음.

맹지 (지적도상): 직접적인 도로 접합부가 없어, 관련 법규에 따른 건축 허가 등에 제약이 있을 수 있음. (단, 현황 임도 및 농로 접근 가능)

공동담보: 본건이 공동담보물건으로, 관련 담보물의 추가 처분이나 채무 관계에 따라 영향을 받을 수 있음.

임도 이용: 일부가 임도로 이용 중이라는 점은 소유권 행사 또는 개발 시 고려해야 할 사항일 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군에 위치한 임야로, 높은 감정 가격을 형성하고 있습니다.

갈천저수지 인근의 자연 환경을 보유하고 있으나, 농림지역 및 보전관리지역 등의 토지 이용 규제가 다수 존재합니다.

특히 분묘기지권의 성립 가능성과 맹지라는 점은 향후 토지 활용에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

여러 권리관계가 정리되었으나, 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

높은 감정 가격을 통한 자산 가치: 감정평가액이 9억 원 이상으로, 토지 자체의 가치는 높게 평가되고 있습니다.

자연 친화적인 입지: 갈천저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 휴양, 전원 생활 등 특정 목적에 부합할 수 있습니다.

내부 접근성: 포장된 임도가 개설되어 있어 토지 내부 이동이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 개발 가능성, 분묘기지권 및 토지 이용 규제에 따른 실질적 가치 하락 요인 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본건의 감정가는 970,200,000원이며, 말소되지 않는 분묘기지권 및 토지이용 제한 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재까지 파악된 총 등기부채권액은 494,715,507원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.