나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20781 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 산329 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20781 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 산329 전 경매

• 사건번호: 2025타경20781
• 주소: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 산329
• 감정가: 406,577,000원
• 최저가: 260,210,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

통영지원 경매1계 2025타경20781 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 산329 | 감정가: 406,577,000원 | 최저가: 260,210,000원 | 용도: 전

1. 통영 지원 2025타경20781 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20781 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 산329

용도: 전

감정가: 406,577,000원

토지면적: 19,687.00㎡ (약 5,955평)

토지 지분율: 19,687,00 (원문 그대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 수목(감정서상 a) 포함.

- [목록 1] 지상에 분묘 3기 소재하며, 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. (분묘기지권 성립 여지 있음)

- [목록 3] 지상에 분묘 1기 및 철탑이 소재하고 고압선이 통과하며, 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. (분묘기지권 성립 여지 있음)

- [목록 4] 농지취득자격증명 요함. (미제출 시 매수보증금 미반환)

- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함

1.2. 감정평가 요약

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영시 농업기술센터" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건 기호 ③, ④ 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 제반 교통상황은 보통시됩니다.

토지 이용 현황은 기호 ①, ②는 완경사지의 자연림, 기호 ③은 급경사지의 자연림, 기호 ④는 완경사지의 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.

기호 ① 토지의 북동측으로 지적도상 도로가 소재하나 고지대에 위치하여 직접적인 접근은 곤란하며, 기호 ② 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호 ③, ④ 토지는 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 준보전산지, 소로2류(폭 8m~10m) 등의 제한이 있습니다.

제시된 물건 외 분묘가 다수 소재(기호 ① 지상 3기, 기호 ③ 지상 1기)하고 있으며, 기호 ③ 지상에는 철탑이 소재하고 고압선이 통과하고 있습니다. 기호 ④ 지상에는 제시외 수목이 소재합니다. 지적경계가 불분명하여 지적측량이 필요합니다.

공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건 토지는 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치하며, "통영시 농업기술센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 기호 ③, ④ 토지는 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 토지(기호 ②)는 맹지인 점, 기호 ① 토지는 접근이 다소 곤란한 점은 고려해야 할 사항입니다. 인근의 죽림신도시는 최근 개발이 이루어지면서 주거 및 생활 편의시설이 확충되고 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 채무자와 소유자가 동일인입니다. 경매 절차상 중복 사건이 있음을 유의해야 합니다. 토지매각 대상이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다. 가장 중요한 권리 사항으로는 분묘기지권 성립 가능성입니다. 기호 ① 토지 지상에 3기의 분묘, 기호 ③ 토지 지상에 1기의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 토지 이용 및 향후 개발에 있어 법적, 실질적 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 제시외 수목도 감정가에 포함되었으나, 경매 대상에서 제외될 경우 토지에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건 토지가 위치한 지역은 주거시설(공동주택, 단독주택)과 농경지, 자연림이 혼재하는 복합적인 용도 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 통영시는 해양 관광 도시로서의 위상을 가지고 있으며, 죽림신도시는 비교적 최근 개발이 이루어져 현대적인 주거 및 상업 인프라가 구축되고 있습니다. 다만, 본건 토지 자체는 농경지 및 자연림으로 이용 중이며, 직접적인 상업 활동이나 상권 형성이 두드러지는 지역은 아닙니다. 따라서 향후 토지의 활용은 주변 지역 개발 계획 및 용도 변경 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 생활정보

본건 토지는 통영시 광도면 죽림리에 위치하여, 통영시 농업기술센터가 인근에 있습니다. 주변은 자연 녹지와 농경지가 어우러져 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 인근 죽림신도시를 중심으로 공동주택, 주택 등이 발달해 있어 기본적인 주거 생활 인프라에 접근이 가능합니다. 차량 접근성이 보통 수준이고, 관내 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다. 다만, 토지 자체가 농경지 및 자연림이므로 직접적인 생활 편의시설과의 거리는 이용 목적에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

첫째, 중복 사건 존재로 인해 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

둘째, 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 몰수당할 수 있는 중대한 법적 걸림돌이 있습니다.

셋째, 분묘기지권의 성립 가능성이 높아 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있으며, 추가 분묘의 발견 가능성도 배제할 수 없습니다.

넷째, 철탑 및 고압선이 토지를 통과하고 있어 토지 사용 수익에 부정적인 영향을 미치며, 전자파 등 환경적 문제를 야기할 수 있습니다.

다섯째, 기호 ② 토지는 맹지이고, 기호 ① 토지는 접근이 다소 곤란한 상황이며, 인접 토지와의 지적경계가 불분명하여 지적 측량이 필수적입니다. 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 발생시킵니다.

여섯째, 일부 토지는 급경사지로 이루어져 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치한 전(밭)으로, 통영시 농업기술센터 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 농경지, 자연림, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 본건은 농지취득자격증명 발급 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 철탑 및 고압선 통과, 맹지 및 접근성 문제, 지적경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 제약 요건들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 현장 상황을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다. 농지법, 장사 등에 관한 법률, 측량 관련 사항 등에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건 토지는 현재 농경지 및 자연림으로 이용되고 있으나, 향후 지역 개발 및 도시 계획의 변화에 따라 그 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 통영시의 도시 개발 및 해양 신도시 건설 계획 등은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 이러한 토지들의 경우, 개발 행위 제한을 해소하고 적법한 절차를 거쳐 이용 목적을 변경하거나 개발한다면 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 여러 제약 사항들을 극복할 수 있는 전문적인 지식과 자본, 그리고 시간 투자가 반드시 수반되어야 할 것입니다. 분묘 관련 법규, 농지법, 산지관리법 등 관련 법규에 대한 이해가 깊고, 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매1계