나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20984 [1] 경상남도 거제시 덕포동 산19-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20984 [1] 경상남도 거제시 덕포동 산19-1 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경20984 | 소재지: 경상남도 거제시 덕포동 산19-1 | 감정가: 601,662,000원 | 최저가: 308,051,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2025타경20984 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 산19-1

용도: 임야 (일부 신축허가 득한 잡종지 상태)

토지면적: 4038.00㎡ (약 1221.49평)

감정가: 601,662,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 핵심 특이사항

최고의 입지:

본 건은 덕포해수욕장 휴양관광구역 내에 위치하며, 토지이용계획상 '자연녹지지역', '준보전산지', '중점경관관리구역'입니다. 특히 주목할 점은 본 건의 일부($1,238\text{m}^2$, 약 374.5평)가 이미 2023년 4월 17일 자로 제2종근린생활시설(일반음식점, 지하2층~지상1층) 신축 허가를 득한 상태라는 것입니다. 토지 일부는 절토 및 지반공사가 진행되어 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지' 상태입니다.

1.3. 면적 및 지분 현황

토지면적: 4038.00㎡ (약 1221.49평)

토지 지분율: 403800/403800 (100% 지분)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에 건물 없음)

2. 권리분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석 (등기부상)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOO (법인 또는 단체)

채권자: 주OOOOOOO (법인 또는 단체)

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸하는 깨끗한 물건입니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 기재된 잠재적 리스크에 대한 분석이 필수입니다.

2.2. 잠재적 리스크

분묘기지권 및 분묘:

제시외 물건은 없으나 '분묘기지권' 및 '육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성'이 명시되어 있습니다. 낙찰자가 해당 토지를 개발(신축)하고자 할 경우, 분묘 이장 관련 협의 또는 법적 절차(분묘기지권 성립 여부 확인)를 거쳐야 하는 중대한 리스크입니다.

건축허가 승계 및 유효성:

신축 허가(2023-허가과-신축허가-28)를 득한 토지이며, 현재 착공 신고 전인 것으로 조사됩니다. 낙찰 후 건축 행위를 진행하기 위해서는 반드시 관할 관청(거제시)에 허가의 유효성, 변경 여부, 그리고 권리/의무 승계 가능 여부를 재확인해야 합니다. 허가 조건 변경 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

도로 점용 허가 승계:

본 건 진출입을 위해 인접지(산19-3)에 대한 도로 점용 허가($298\text{m}^2$, 기간: 2023.06.04.~2032.12.31., 매년 점용료 부과)를 득한 상태입니다. 소유권 취득자는 도로 점용에 대한 '권리·의무 승계 신고'를 거제시 안전건설국 도로과에 필해야 합니다. 이는 개발의 필수 조건이므로 반드시 이행해야 하며, 점용료는 매년 부과됩니다.

경계 불명확성:

인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여, 정확한 개발을 위해서는 반드시 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

3. 입지조건 및 주변 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 주변 환경

주요 시설 근접성:

'하덕마을회관'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 펜션, 숙박시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 준 주거/관광지 혼합 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근 가능하며, 남측 및 남동측으로 왕복 2차로 도로가 소재하여 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

경관 및 관광 자원:

'중점경관관리구역(덕포해수욕장 휴양관광구역)'에 포함되어 있어 우수한 조망권 및 자연환경을 갖추고 있습니다.

지형 및 현황:

남서측, 남측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지입니다. 해발 $50\sim 80\text{m}$ 내외에 걸쳐 자연림과 신축 허가에 따른 절토 및 지반 공사가 진행된 잡종지 상태가 혼재합니다. 개발을 위한 추가적인 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

3.2. 상권분석 (잠재적) 및 생활정보

상권 잠재력:

본 건은 관광 자원(덕포해수욕장 인근)과 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여, 신축 허가 용도인 '일반음식점'으로 개발 시 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설로서의 잠재력이 높습니다. '덕포해수욕장'을 끼고 있는 경관 관리 구역이라는 점이 큰 장점입니다.

혐오시설:

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있다는 점 외에 주변에 특정한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주거/관광 혼합 지역의 특성을 가집니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 단순 임야가 아닌 '신축 허가를 득하고 일부 토목 공사가 진행된 개발 토지'라는 점에서 높은 가치를 가집니다. 용도지역상 자연녹지지역이지만, 개발의 초기 단계(허가 및 기초 공사)가 완료되어 시간과 비용을 절감할 수 있는 '준 개발 토지'로 평가됩니다.

핵심 리스크인 '분묘기지권'과 '도로점용허가 승계'를 해결할 수 있다면, 덕포해수욕장 휴양관광구역 내 우수한 입지를 바탕으로 한 근린생활시설(음식점) 개발을 통해 상당한 시세차익 및 운영 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

개발 이점:

총면적 중 $1,238\text{m}^2$ (약 374.5평)에 대해 이미 제2종 근린생활시설(음식점) 신축 허가를 득하였으므로, 개발 가능성을 높이고 인허가 단계를 단축할 수 있습니다.

입지적 우위:

거제시 덕포동의 '중점경관관리구역'에 위치하여 뛰어난 경관 조망이 가능하며, 이는 음식점, 펜션 등 관광 연계 상업시설의 핵심 경쟁력이 될 수 있습니다.

환금성:

개발을 전제로 한 토지이므로, 개발 완료 후 건물과 토지 일괄 매각 시 상업시설로서의 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

통영지원 경매2계