나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20976 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 287-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20976 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 287-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경20976
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 287-1
• 감정가: 90,228,000원
• 최저가: 46,197,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매2계 2025타경20976 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 287-1 | 감정가: 90,228,000원 | 최저가: 46,197,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경20976 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채무자는 소유자와 동일한 최OO이며, 채권자는 거OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 287-1 소재 단독주택입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(5.40㎡)이 매각에 포함됩니다.

건물은 1968년에 사용 승인된 블럭조 함석지붕 단층 주택으로 현재 주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적 요약

본건의 총 감정가는 90,228,000원입니다.

토지

면적: 124.50㎡ (약 37.66평)

지분율: 12450

건물

면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

지분율: 7200

제시외 건물 면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 '도장포마을' 내에 위치합니다.

주위는 해안가 주변 취락지대로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

특히, 본건 소재지인 도장포마을 일대는 거제시의 유명 관광지인 '바람의 언덕', '신선대', '해금강 유람선 선착장' 등이 밀집한 핵심 관광 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

주변에 도장포 어촌체험마을 및 다수의 펜션, 숙박시설이 있어 관광객 대상 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

토지는 사다리형 완경사의 주거용 건부지이며, 북측으로 약 2~3미터 폭의 포장도로와 접합니다.

용도지역은 계획관리지역 및 자연취락지구로 건폐율/용적률 측면에서 비교적 유리합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(남부해안마을지구) 등 건축 행위에 대한 일부 제한이 존재하므로 개발 행위 시 관련 규정 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위 및 유의사항

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가서상 제시외 건물 1동(5.40㎡, 약 1.63평)이 매각에 포함되어 있으므로 추가적인 철거 및 법정지상권 관련 리스크는 낮습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다.

정확한 임차인 유무 및 대항력 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 하며, 주택인 만큼 인도명령의 대상이 되는 점유자가 있을 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 도장포마을은 거제시 내에서도 관광객 유입이 매우 활발한 지역입니다.

주변에 다수의 횟집, 식당, 숙박 시설(펜션, 민박) 등이 밀집해 있어 상권이 관광 특화형으로 형성되어 있습니다.

따라서 주거용 외에 소규모 숙박 시설(민박, 에어비앤비 등)이나 상업 시설로의 활용 잠재력이 높습니다.

4.2. 생활 편의 및 주변 환경

일반적인 도심권의 대형 편의시설(마트, 병원) 접근성은 낮습니다.

주변에는 도장포 어촌체험마을 안내센터, 특산물 판매장 등 관광객을 위한 부대시설이 위치합니다.

특이사항으로 주변에는 관광지 특성상 혐오시설은 확인되지 않았으며, 함목해수욕장 등 자연 경관이 수려한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 현황 조사 및 경계 관련 리스크

감정평가서에 따르면 본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 지적측량이 요구됩니다.

경계 침범 문제가 발생할 경우 추가 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

5.2. 건물의 물리적 상태 리스크

건물은 1968년에 건축된 블럭조 주택으로 노후도가 높습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능했으므로, 내부 상태(수리 필요성, 누수 등)에 대한 리스크가 있습니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없다고 보고되었으나, 내부 상태는 입찰자가 직접 감수해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 50년 이상 된 노후 주택이지만, 거제시의 최고 관광 명소인 '바람의 언덕', '신선대' 초입에 위치한 '해안가 취락지구' 내 토지를 소유한다는 점에서 희소성과 잠재 가치가 높습니다.

토지 면적(약 37.7평)은 크지 않으나, 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하여 향후 신축 또는 리모델링을 통한 관광 수익형 부동산으로의 전환 가능성이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 바람의 언덕, 신선대 등 거제 핵심 관광지의 도보권 입지입니다. (관광 특화 입지)

활용성: 노후 주택을 철거 후 관광객 대상 펜션/민박 또는 카페 등 소규모 상업시설 부지로 활용할 수 있는 계획관리지역 토지입니다.

리스크 관리: 지적 경계 문제 및 노후 건물 내부 상태 확인에 대한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계