나이스옥션 법원경매 통영 2025타경372 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경372 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경372
• 주소: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8
• 감정가: 2,364,021,620원
• 최저가: 1,210,379,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 숙박시설

통영지원 경매2계 2025타경372 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 | 감정가: 2,364,021,620원 | 최저가: 1,210,379,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경372 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 일원의 숙박시설로, 감정가는 2,364,021,620원입니다.

본건의 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 총 7,119.00㎡ (약 2,153.64평)이며, 건물면적(주건물 1,770.46㎡ + 제시외 87.80㎡)은 총 1,858.26㎡ (약 562.11평)입니다.

제시외 건물은 감정서상 ㉠, ㉡, ㉢ 및 제시외 구축물 ㉣을 포함하여 매각합니다.

1.3. 매각 및 유의 사항

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행합니다.

가장 중요한 주의사항으로 목록 3, 5, 6 토지가 농지(휴경 전, 휴경농지)로 이용 중이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 '영등마을' 남동측 인근에 위치하며, 지방도와 인접한 지역입니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

숙박시설로서 차량 접근은 자유로우며, 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 접근성

총 7필지(기호 1~7)로 구성되어 있으며, 숙박시설 건부지(기호 7) 외에는 임야, 휴경지, 휴경농지 상태입니다. 지형은 완경사지 또는 일부 급경사지를 포함합니다.

기호 1, 2 토지는 북동측 왕복 2차선 포장도로에 직접 접하며, 기호 7 토지는 북측으로 폭 약 6m 내외의 숙박시설 진입도로에 접합니다.

기호 4, 5, 6 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능하다고 보고되었습니다.

대부분 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 구조 및 사용 내역

주요 건물(기호 8)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 1995년 6월 7일에 사용승인되었습니다.

외벽은 적벽돌 타일 및 몰탈 페인팅으로 마감되었으며, 내부는 벽지, 타일, 강화마루 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 1층 식당 및 노래연습장, 2층 근린생활시설(일반음식점) 및 숙박시설, 3층부터 6층까지는 숙박시설로 이용 중입니다.

별동 건물(기호 8-1)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며, 관리시설로 이용 중입니다.

3.2. 설비 및 부합물

주요 건물에는 난방시설, 위생설비, 승강기설비, 급탕 및 급배수설비, 소방설비(옥내소화전, 화재탐지기 등), 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물 및 구축물(㉠~㉣)이 일괄 매각에 포함됩니다.

4. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO입니다.

채권자가 부OOOOOOOOO인 것으로 보아 금융기관 관련 경매로 추정되며, 복잡한 권리관계보다는 채권 회수를 목적으로 진행되는 일반적인 경매로 판단됩니다.

단, 임대관계가 미상(알려지지 않음)이므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황을 파악하여 인수해야 할 보증금이나 명도 책임이 있는지 여부를 현장 조사와 매각물건명세서 확인을 통해 명확히 해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건은 지방도와 인접한 영등마을 인근에 위치하여 일반적인 상권이 발달된 도심 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상, 주로 지역 주민 또는 통행 차량을 대상으로 하는 근린생활시설 및 숙박시설 수요가 발생할 수 있습니다.

숙박시설의 위치상 관광객 유입 또는 인근 산업단지(조선소 등) 관련 숙박 수요를 기대할 수 있으나, 자세한 수요 조사는 필요합니다.

주요 편의시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 차량을 이용한 진출입은 용이합니다.

*혐오시설:* 공개된 정보와 간접 검색 결과상 주변에 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 묘지 등)은 보고되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 미시적인 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 리스크: 매각 토지 중 농지가 포함되어 있어 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 있습니다. 농지법상 자격 요건 및 발급 기한을 철저히 준수해야 합니다.

2. 맹지 및 토지 이용 제한: 일부 토지(기호 4, 5, 6)가 지적도상 맹지이며, 대부분의 토지가 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 용도 변경에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

3. 임대차 관계 미상: 임대관계가 미상으로 보고되어 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

7. 투자 포인트

1. 일괄 매각으로 인한 사업 부지 확보: 대규모 숙박시설(총 면적 1,858.26㎡, 약 562.11평)과 부속 토지(총 7,119.00㎡, 약 2,153.64평)를 일괄로 취득할 수 있어 숙박업 재개 또는 리모델링을 통한 대규모 사업 부지 확보에 용이합니다.

2. 건물의 현황 및 설비: 건물이 6층 규모로 비교적 양호한 철근콘크리트 구조에 승강기, 소방설비 등 기본 시설이 갖추어져 있어 즉시 활용도가 높습니다.

3. 지방도 인접성: 기호 1, 2 토지가 왕복 2차선 지방도에 직접 접하고 있어 광고 효과 및 접근성이 우수하여 숙박시설 운영에 유리합니다.

8. 종합 의견

본건은 경남 거제시 둔덕면에 위치한 6층 규모의 숙박시설로, 대규모 토지(임야, 농지 포함)를 함께 취득하는 기회입니다. 감정가가 약 23.6억 원으로 책정되었으며, 일괄 매각이라는 점에서 통매입을 통한 사업 확장 전략에 적합합니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 임대차 관계 미상, 그리고 용도지역(자연환경보전지역, 수산자원보호구역)에 따른 개발 제한 리스크를 충분히 검토해야 합니다. 특히 농취증 문제는 입찰 전에 반드시 해결해야 할 최우선 과제입니다. 매각 대상 토지의 대부분이 개발 제한 지역이므로, 건물을 리모델링하거나 숙박시설 운영에 초점을 맞춘 투자가 가장 현실적일 것으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매2계