나이스옥션 법원경매 통영 2025타경372 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재 '영등마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 지방도변에 근린생활시설, 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

숙박시설 및 그 부속 토지로서, 관련 차량 접근 및 자유로우며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 사다리형의 토지로서, 완경사 및 일부 급경사지로서, 자연생 입목이 자생하는 임야임.
기호 2) : 부정형의 토지로서, 남서측 하향의 완경사지로서, 일부는 휴경지 및 일부는 입목이 자생하는 토지임야 상태임.
기호 3) : 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서, 휴경 전임.
기호 4) : 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서, 평탄한 토지임야임.
기호 5) : 부정형의 토지로서, 완경사지이고, 장기간 미경작으로 인한 휴경농지임.
기호 6) : 부정형의 토지로서, 완경사지이고, 인근 숙박시설 부지의 후면에 위치하는 휴경농지임.
기호 7) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지로서 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태

기호 1) : 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.
기호 2) : 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.
기호 3) : 북동측으로 폭 약6m 내외의 숙박시설 진입도로에 접함.
기호 4) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.
기호 5) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.
기호 6) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.
기호 7) : 북측으로 폭 약6m 내외의 숙박시설 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공익용산지<산지관리법>.
기호 2) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호 3) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
기호 5) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
기호 6) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
기호 7) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호 ㄱ~ㄹ) : 구조, 규모, 이용상황 등을 고려 컨데, 종물 및 부합물의 성질로서, 당해 토지 사용수익,처분에 별 영향이 없을 것으로 사료됨.
별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 8) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로서,
[사용승인일자 : 1995.06.07］

외 벽 : 4면 적벽돌 타일 및 일부 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지, 타일, 미장목, 대리석 및 핸디코트 등 내장재 마감.
바 닥 : 강화마루, 장판지, 카펫트 및 타일 등 바닥재 마감.
천 장 : 벽지 및 핸디코트 등 천정재 마감.
창 호 : 하이새시 페어글라스 이중창호구조 및 칼라새시 단창호구조 임.

기호 8-1) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
[사용승인일자 : 1995.06.07］

외 벽 : 적벽돌 및 판넬 잇기.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 마감.
창 호 : 하이새시 단창호구조임.

이용상태

기호 8) : 1층 - 식당 및 노래연습장,
2층 - 근린생활시설(일반음식점) 및 숙박시설,
3층~6층 - 숙박시설.


기호 8-1) : 관리시설.

설비내역

기호 8) : 숙박시설로서, 난방시설 및 위생설비, 승강기설비, 급탕.급배수설비, 소방설비(옥내소화전, 화재발신기 화재탐지기, 화재경보기, 완강기 등), 전기설비 등이 되어 있음.

기호 8-1) : 위생설비, 급탕.급배수설비 및 전기설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물 개황도, 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢) 및 제시외 구축물(㉣) 각 매각 포함
-[목록3.5.6.]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8에 소재한 숙박시설로서, 통영지원 2025타경372(1) 부동산임의경매 사건입니다.

건물은 1995년 6월 7일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물(주건축물)과 경량철골조 판넬지붕 단층 건물(관리시설)로 구성되어 있습니다.

총 감정가는 2,364,021,620원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 7119.00㎡ (약 2153.69평)이며, 건물 면적은 1770.46㎡ (약 535.61평)입니다. 제시외 건물 면적은 87.80㎡ (약 26.57평)입니다.

채권자는 부OOOOOOOOO이며, 말소기준권리인 근저당권(부산경남우유협동조합)보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 별도 인수 조건의 저당권, 임차권 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 통영지원 2025타경372 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 2,364,021,620원

* 토지 면적: 7119.00㎡ (약 2153.69평)

* 건물 면적: 1770.46㎡ (약 535.61평) + 제시외 87.80㎡ (약 26.57평)

* 준공일자: 1995.06.07 (주건축물), 1995.06.07 (관리시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층, 경량철골조 판넬지붕 1층

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 위치하며, '영등마을' 남동측 인근 지역입니다.

부근은 지방도변을 따라 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 교통 및 도로

* 교통 상황: 관련 차량의 접근은 자유로우며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 토지 중 일부(기호 1, 2)는 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 다른 일부(기호 3, 7)는 폭 약 6m 내외의 숙박시설 진입도로에 접해 있습니다.

* 맹지 현황: 기호 4, 5, 6번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

* 토지 이용: 본건 토지는 사다리형 및 부정형의 임야, 휴경지, 임야 상태의 토지 등으로 구성되어 있으며, 대부분 완경사지 및 일부 급경사지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역(일부), 공익용산지(일부) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

본건의 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 3월 11일 접수된 부산경남우유협동조합의 근저당권(1,824,000,000원)입니다.

이보다 후순위에 설정된 가압류(경남신용보증재단, 거제시, 소상공인시장진흥공단) 및 본 경매 개시 결정(부산경남우유협동조합)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 별도 인수 조건의 저당권, 임차권 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

3.1. 임차인 현황

* 파악된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 비록 인수 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다. 미확인 시 보증금 몰수 또는 명도 지연 등 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 거제시 둔덕면의 상대적으로 조용한 지역에 위치해 있습니다.

주변은 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 지방도변을 따라 근린생활시설 및 단독주택이 산재한 지역입니다.

건물 내부는 1층 식당 및 노래연습장, 2층 근린생활시설(일반음식점) 및 숙박시설, 3층부터 6층까지는 숙박시설로 이용되고 있어, 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 그러나 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: '영등마을' 인근에 위치하며, 거제시의 자연환경을 접하고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 혐오시설 현황: 본 건의 토지 이용 계획 상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있으며, 주변 환경이 농경지 및 임야 등으로 묘사되는 점을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 매우 낮아 보입니다. 제공된 자료로는 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (실시간 외부 지도 서비스 검색 및 현장 확인은 불가합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부 또는 전부에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 절차를 숙지해야 합니다.

* 엄격한 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 토지 이용에 관한 각종 규제가 많아, 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다.

* 맹지 발생: 토지 중 일부(기호 4, 5, 6)가 지적도상 맹지로서, 도로와의 관계에서 민원 발생 또는 활용도 저하의 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로서, 약 30년 가까이 경과하여 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 둔덕면의 넓은 토지(약 2153평) 위에 숙박시설이 위치한 건입니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하나, 토지가 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 활용에 상당한 제약이 따른다는 점이 가장 큰 특징입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 건물 노후화, 임대차 관계 미확인 등은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토를 요구합니다.

따라서, 본 물건은 토지 이용 규제를 벗어난 즉각적인 개발이나 활용보다는, 현 상태에서의 숙박시설 운영 또는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 약 2153평의 넓은 토지를 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 즉시 운영 가능한 숙박시설: 현 상태로도 숙박시설로서 즉시 운영이 가능하며, 보수 후에는 수익성 개선도 기대할 수 있습니다.

* 거제시의 입지적 이점: 관광객이 많은 거제시에 위치하여 잠재 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,364,021,620원

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 본 건의 투자 가치는 토지 이용 제한, 건물 노후도, 맹지, 농지취득자격증명 발급 및 제출 가능성, 임대차 관계 미확인 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

이러한 제반 사항을 감안할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 답사, 관련 서류 검토, 지역 부동산 시장 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.