나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20942 [1] 경상남도 거제시 양정동 110-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 양정동에 소재하는 '거제양정초등학교'의 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지
대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사지세 내 자루형의 토지로서 동측 소재 도로 대비 저지 상태이며 대체로 자
체 지반 평탄한 주거용 건부지로 이용 중이고 일부는 진입로 및 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 기준시점 현재 본 건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 및 제시 외 물건(태양광설비, 컨테이너 등) 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 5개 동이
소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행
시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바라고, 제시 외 건
물로 인해 영향받는 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부
기함.

2) 본 건 지상에 소재하는 구조가 조잡하고 해체, 이동이 용이한 제시 외 건물 3개 동과 제
시 외 물건(컨테이너) 1개 동은 평가 외로 함.

3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물 및 제시 외 건물의 위치,
지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기를 바라고,
본 건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고
려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인: 1993.08.23.),

외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 벽지, 타일 및 목재 패널 붙임 마감,
창호: 목재 및 PVC 창호임.

이용상태

단독주택(방 3, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방설비(유류) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

인접지(109-7전)에 일부 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되나 정확한 확인은 전문적 측량으로
가능함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 건물은 인접지(109-7전)에 일부 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되나 정확한 확인은
전문적 측량 후 가능하다는 점 참고 바람.

2) 본 건 건물 옥상에 설치된 태양광설비는 대여받은 설비로서 기준시점 현재의 소유권은 대
여사업자에게 있으나 계약기간(7년) 종료 시 소비자에게 소유권이 이전되는 것으로 조사
되며 본 건 태양광설비의 정확한 설치 시점을 알 수는 없으나 로드뷰 및 위성사진 등을
근거로 추정하건대 2018년 7월부터 2019년 4월 사이 시점일 것으로 사료되는바 계약 종료
시점이 곧 도래할 것으로 예상되어 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하니 경매진행
시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바람.

3) 본 건 건물에 설치된 계단, 계단실 하부 보일러실 등은 건물에 포함하여 평가함.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠~㉤) 각 매각 포함
-제시외 물건(㉥) 매각 제외
-지상 소재 이동이 가능한 컨테이너 매각 제외
-[목록1]은 감정서에 의하면 인접지(109-7 번지)에 일부 걸쳐서 소재하는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보:

사건번호: 통영지원 2025타경20942 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 110-5

용도: 단독주택

감정가: 258,477,240원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 안OO

매각대상: 기타

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉤) 포함 매각, 제시외 물건(㉥) 및 이동 가능한 컨테이너 매각 제외

건축물 정보:

주구조: 시멘트벽돌조

지붕: 슬래브 (콘크리트)

사용승인일: 1993년 08월 23일

층수: 지상 1층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 소재하며, '거제양정초등학교'의 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용상태:

토지는 서측 하향의 완경사 지세에 있으며, 자루형 형태를 띠고 있습니다. 동측 도로 대비 낮은 지대에 위치하며, 대체로 자체 지반은 평탄하여 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일부는 진입로 및 법면으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태:

지적도상으로는 맹지이나, 현재 기준으로 본 건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(거제양정초등학교), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2025년 02월 05일 안광우 강제경매 개시결정 등기 (말소기준권리)

* 주요 등기사항 요약:

* 토지: 1991년 12월 20일 심병호 소유권 이전, 2021년 05월 18일 심성욱 외 4명 협의분할에 의한 상속 (소유권 이전), 2024년 01월 10일 김은영 외 1명 (심영길 지분 전부 이전, 강제경매 2022타경24133 관련), 2025년 02월 05일 안광우 강제경매 (본건 경매).

* 건물: 1993년 09월 03일 심병호 소유권 보존, 2021년 05월 18일 심성욱 외 4명 협의분할에 의한 상속 (소유권 이전), 2024년 01월 10일 김은영 외 1명 (심영길 지분 전부 이전, 강제경매 2022타경24133 관련), 2025년 02월 05일 안광우 강제경매 (본건 경매).

* 인수되는 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요 형태로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재할 경우 인수될 수 있으므로, 현장 확인 및 등기사항 상세 열람이 필요합니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 해당 임차인과의 관계 및 보증금/차임액을 반드시 재확인해야 하며, 인수 여부에 따라 예상치 못한 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본 물건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하며, '거제양정초등학교'가 인근에 있습니다. 상업 시설보다는 주거 및 농경, 임야 등이 주를 이루는 지역입니다.

* 유사 물건과의 비교:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '청명화이트'라는 연립주택(989-5번지)의 거래 내역으로, 본건 단독주택(110-5번지)과는 주택 유형, 주소, 건축 연도 등이 달라 직접적인 시세 비교 및 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설:

* 거제양정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설 및 교통:

농촌지대임을 감안할 때, 대형 편의시설이나 주요 교통 거점까지의 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 차량 이용이 편리한 편입니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 현재 가능한 검색 도구로는 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나, 정확한 위치 파악을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 주변 정보 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 문제:

건물 및 일부 제시외 건물이 인접 토지(109-7번지)에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 경계 확인 및 소유권 관련 문제는 반드시 전문적인 지적 측량을 통해 확인해야 하며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 다수의 제시외 건물 및 물건:

건축물대장상 면적 외에 5개의 제시외 건물이 존재하며, 이 중 3개 동과 1개의 컨테이너는 조잡하고 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다. 이러한 제시외 건물 및 물건의 철거, 이전, 혹은 법적 처리 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 태양광 설비:

건물 옥상에 설치된 태양광 설비는 대여받은 것으로, 계약 종료 시 소유권 이전이 예상됩니다. 정확한 계약 종료 시점 및 소유권 귀속 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

* 토지 이용계획 제한:

농림지역, 농업진흥구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 공유물분할 경매:

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 여러 명에게 분산되어 있을 가능성이 높습니다. 소유권 귀속 여부 및 공유자 간 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

인수 보증금은 0원으로 조사되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. '거제양정초등학교' 인근에 위치하며 주거지대 내에 있으나, 토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있습니다.

가장 큰 우려 사항은 건물이 인접 토지에 일부 걸쳐 있다는 점과 다수의 평가 외 제시외 건물이 존재한다는 점입니다. 이는 정확한 경계 확인 측량 및 소유권 관계 정리가 필요한 부분이며, 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 다수의 제시외 건물과 이동 가능한 컨테이너 등의 처리 문제도 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점은 현황 파악이 필수적이며, 대여받은 태양광 설비의 소유권 이전 가능성도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매의 특성상, 지분 경매와 유사하게 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 공유자 간의 복잡한 관계를 고려해야 합니다.

* 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 감정가에 충분히 반영되었을 수 있으나, 향후 측량 및 조정 과정에서 해결 가능성이 있다면 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건에 대한 명확한 처리 방안(철거, 이전, 합의 등)을 사전에 파악하고, 관련 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

* 토지 이용 제한사항에도 불구하고, 주택으로서의 기본적인 가치와 위치를 고려한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 제공된 JSON 데이터의 연립주택 시세 정보와 주택 유형, 소재지, 면적 등이 달라 직접적인 시장가 비교가 어렵습니다. 따라서, 본 분석에서는 제시된 감정가와 물건의 특성 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 258,477,240원

* 주요 리스크 요인:

* 인접 토지 침범 문제 (측량 및 법적 분쟁 가능성)

* 다수의 제시외 건물 및 물건 처리 비용 발생 가능성

* 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용 제한

* 임대 관계 미상

* 공유물 분할 경매의 특성

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 통상적인 경매 시장에서 감정가의 70~80% 수준을 고려하지만, 본 물건의 특성상 이보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 개별 입찰자의 자금 상황, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(측량비, 법률 자문비, 제시외 건물 처리비 등)을 고려하여 조정될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.