나이스옥션 법원경매 통영 2025타경336 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 106동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경336 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 106동 13층1301호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경336
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 106동 13층1301호
• 감정가: 242,000,000원
• 최저가: 123,904,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

통영지원 경매2계 2025타경336 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 106동 13층1301호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 123,904,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 통영지원 2025타경336 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 106동 13층1301호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 포OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적(대지권): 48.99㎡ (약 14.82평)

건물 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

추정 분양면적: 약 110.49㎡ (약 33.42평)

감정가: 242,000,000원

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

다만, 거제 지세포는 해양관광특구의 입지를 자랑하는 곳으로, 인근에 소노캄 거제, 거제씨월드, 조선해양문화관, 유람선 테마섬 관광 등 관광객들을 위한 시설들이 줄지어 자리하고 있습니다. 이는 주거의 쾌적성과 함께 휴양 및 레저 활동의 용이성을 제공하는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 사면으로 포장도로와 접하고 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 등과도 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 제13층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생설비, 급/배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등 기본적인 설비가 시설되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 교육 환경

단지 주변에 지세포중학교가 위치해 있으며, 이는 도보거리 내 초/중학교가 갖춰져 있음을 시사합니다. 이로 인해 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역(지세포중학교)으로 지정되어 있어, 교육 환경은 비교적 안전하게 관리될 수 있습니다.

3.2. 상권 및 편의시설

거제 지세포 일대는 해양 관광 특구로서 개발되었으며, 병원, 약국, 마트, 우체국, 경찰서 등 기본적인 생활 인프라 외에도 낚시터, 바다 위 데크 등 레저 부대시설이 갖추어져 있어 전원적이고 휴양할 수 있는 환경을 제공합니다. 이러한 시설들은 주로 관광객을 대상으로 하지만, 지역 주민의 편의 증진에도 기여합니다.

3.3. 혐오시설 유무

주변 상권 및 시설 검색 결과, 아파트 단지 마당에 설치된 가스 저장고 및 가스 인입시설 배관이 어린이 놀이터 및 도로 옆에 노출되어 있어 안전에 대한 우려가 제기되었던 사례가 있었습니다. 이는 과거 시점의 정보일 수 있으나, 현장 조사 시 가스 안전 시설의 현재 상태를 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 '깨끗한' 물건입니다. 경매 구분은 '부동산임의경매'입니다.

4.2. 소유자 및 채무자 관계

소유자와 채무자가 정OO으로 동일합니다. 이는 일반적인 임의경매 형태이며, 권리관계는 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

4.3. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 또한, '현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능'했다고 명시되어 있습니다.

이는 **미확인된 임차인 또는 소유자의 점유** 가능성을 내포하며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 조사 불가능

내부 구조 및 관리 상태를 확인할 수 없으므로, **내부 수리 비용 발생 가능성**을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 개발 제한 사항

제2종일반주거지역임에도 불구하고, 지세포중학교와 관련된 **상대보호구역/절대보호구역** 및 문화유산 관련 **역사문화환경보존지역**으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경이나 증축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 과거 단지 관련 문제

과거 단지 입주 초기, 가스 안전 문제 및 도시계획도로 미개설 등의 문제가 제기되었던 점이 확인됩니다. 현 시점에서의 개선 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 거제 해양 관광 특구 인근의 대단지 아파트(총 8개동 767세대) 로서 주거 및 휴양 목적으로서의 가치가 높습니다. 13층 로열층에 전용면적 $84.99 m^2$ (33평형대)로 선호도 높은 평형입니다.

다만, 감정평가서상 **점유자 미확인** 및 **내부 조사 불가능**이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 시 이를 충분히 고려하여 보수적인 가격으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해양관광특구인 지세포에 위치하여 **주거 및 세컨드 하우스** 수요를 모두 흡수할 수 있는 입지입니다.

실거주 용이성: 주변에 초/중학교가 위치하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 환경이 양호합니다.

로열층: 27층 중 13층으로 채광 및 조망권이 확보될 가능성이 높습니다.

권리관계 단순성: 토지/건물 일괄 매각이며 소유자/채무자가 동일하여 권리분석 자체는 단순합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계