나이스옥션 법원경매 통영 2025타경329 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재‘지세포중학교’남측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시
제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 7층 704호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 사방으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 7층704호

1.2. 건물 개요

용도: 아파트

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71 평)

건물지분: 84.9893㎡ (약 25.71 평)

건축물 용도: 공동주택(아파트)

건축년도: 2018년

총 층수: 27층 (본건 7층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 토지 정보

토지면적: 97.97㎡ (약 29.66 평)

토지 지분: 97.9716㎡ (약 29.66 평)

토지 이용 현황: '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중

1.4. 면적 및 가격

감정가: 241,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 통영지원 2025타경329 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 ‘지세포중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 단지는 사방으로 포장된 도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m~12m), 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다.

추가 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대보호구역 - 지세포중학교), 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내) 등이 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 공동주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 단지의 형태를 띠고 있습니다. 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 포항중앙새마을금고입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이일호

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-02-22

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 (신탁등기말소): 천세원 (접수일자: 2022-01-04)

* 근저당: 포항중앙새마을금고 (채권액: 157,300,000원, 접수일자: 2022-01-04, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이일호 (채권액: 116,000,000원, 접수일자: 2022-02-22, 말소)

* 임의경매: 포항중앙새마을금고 (채권액: 149,778,640원, 접수일자: 2025-02-06, 말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (채권액: 11,770,301원, 접수일자: 2025-04-04, 말소)

3.4. 말소 기준 권리

2022년 1월 4일 접수된 포항중앙새마을금고의 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

3.5. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 요약 상 모든 권리가 말소 예정)

3.6. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 285,070,301원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 배후 수요가 풍부한 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 거제코아루파크드림아파트

* 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412

* 사용승인일: 2018년 11월 1일

* 총 세대수: 767세대

* 총 동수: 8개 동

* 최고층수: 27층

* 관리사무소 연락처: 055-682-5819

* 주차: 총 867대 (지하 16대, 지상 3대 - 제공된 정보와 상이할 수 있음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 주거환경

단지 인근에 학교(지세포중학교, 지세포초등학교)가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리하며, 남측 인근에 학교가 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 관련

본건은 현재 점유자가 폐문·부재 상태로 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악되었으며, 내부 이용 상태 확인이 어렵습니다. 경매 진행 시 점유자와의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역, 학교보호구역 등 각종 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 권리 관계

임차인의 대항력이 없어 임차 보증금 인수 부담은 없습니다. 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 일운면에 위치한 신축급 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 점유자의 폐문·부재 상태로 인한 명도 리스크와 토지 이용 관련 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 기준으로 시세 분석 시, 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점도 주목할 만합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 생활 편의성: 학교, 상업시설 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하여 적정 입찰가 산정 시 유리할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.9893㎡)의 7층 매물이 2026년 6월 8일 158,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 241,000,000원이지만, 최근 실거래가를 기준으로 시장 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 보고서에서는 165,000,000원 을 적정 예상 입찰가로 제시합니다.

※ 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.