나이스옥션 법원경매 진주 2025타경612 [1] 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1364 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리 소재 '덕성마을' 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

- 기호(1) : 본건까지 제 차량의 출입 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.
- 기호(2) : 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 부정형의 토지로서 지면은 남하향의 완경사지세이며, 현황 ‘주거나지’ 상태임.
- 기호(2) : 부정형의 토지로서 자체 지면은 대체로 등고 평탄하며, 현황 ‘주거용 건부지’로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 본건 남측으로 지적도상 소폭의 도로와 접하나 현황 ‘폐도’ 상태임.
- 기호(2) : 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호2) 지상에 제시외건물 5동이 소재하며, 구조·규모 및 이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 목록1번 토지는 지적도상으로는 소폭의 도로와 접하나 현황 폐도 상태로 도로에 접한 목록2번 토지와 인접지임.
-목록 2 지상에 제시외 미등기 건물(감정서상'㉠~㉤') 5동 매각 불포함. 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 진주지원 2025타경612 (1)호로 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다. 채권자는 진주OOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1364번지이며, 토지 용도는 대지입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 특이사항으로는 법정지상권 관련 사항과 건물 매각 제외가 명시되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 58,458,000원입니다.

토지 면적은 578.00㎡ (약 174.8평)이며, 건물 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리 소재 '덕성마을' 내에 위치하며, 주위는 순수한 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 토지는 본 건까지 차량 출입이 불가능하며, 현황 폐도 상태로 도로에 접하나 사실상 접촉이 어려운 상황입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호(2) 토지는 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 10일 접수된 진주북부농업협동조합의 근저당권(143,000,000원)입니다. 이후 소유권이전(신성우, 손정미외 2명), 지상권설정(진주북부농업협동조합, 말소), 임의경매(진주북부농업협동조합), 가압류(경남신용보증재단) 등이 등기되었으나, 임의경매 개시 결정에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 162,999,998원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다 [cite:note]. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인이 없거나 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설이 있을 수 있으나, 상업적 가치가 높은 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 집현면 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 '덕성마을' 내의 생활 정보는 제한적이며, 좀 더 넓은 범위에서는 진주시내의 대형마트, 병원, 문화시설 등을 이용할 수 있습니다.

* 학교 등 교육 시설: 본 건 인근에는 집현초등학교가 위치하고 있습니다. 고등학교 이상의 교육기관은 진주시내에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

등기부상 지상권은 말소되었으나, 물건 명세서 및 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, '법정지상권 성립 여부 불분명'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이는 본 토지 위에 타인의 건물이 존재할 경우, 해당 건물 소유자가 토지 사용 권리를 주장할 수 있어 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다 [cite:note].

6.2. 도로 접합 문제

목록1번 토지는 지적도상으로는 소폭의 도로와 접하나 현황 폐도 상태로, 사실상 차량 출입이 어렵습니다. 이는 토지의 활용에 제약을 줄 수 있으며, 인접한 목록2번 토지와 함께 사용하거나 도로 확보 방안을 모색해야 할 수 있습니다.

6.3. 미등기 건물

목록2번 토지 지상에 제시외 미등기 건물 5동이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 이러한 미등기 건물은 법정지상권 문제와 연계될 수 있으며, 추후 건물 철거 등과 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 대지로서, 감정가 대비 토지 면적이 비교적 넓습니다. 그러나 목록1번 토지의 도로 접합 문제, 법정지상권 성립 불분명 및 미등기 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 건물 매각 제외 및 법정지상권 이슈는 본건의 가장 중요한 검토 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 순수 농촌 지역의 토지로서, 개발 가능성 또는 농업적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 건물 매각 제외로 인해 토지만의 가치로 평가할 수 있으나, 관련 법적 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 58,458,000원을 기준으로, 위에 언급된 권리 관계, 법정지상권 성립 여부, 도로 현황 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 낙찰가에서 직접 차감될 금액은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.