나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30718 [1] 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 '우수리경로당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등 농촌취락지대으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 단독주택 부지입니다. 대상물건 3)은 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1)은 북동측 및 동측으로 세로(가) 및 세로(불) 도로와 각각 접합니다. 대상물건 3)은 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1),3) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(함박), 가축사육제한구.역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 2),2-1) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1997.02.18) 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌 등 마감, 바 닥 : 장판 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

대상물건 2), 2-1): 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

기호1) 토지 및 인접토지 일부 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 '슬래브지붕' 이나 현황 '슬래브 지붕위 기와형 강판지붕'입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-감정서평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 매각 포함
-제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.(감정평가서의 지적 및 건물개황도 참조)
-목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함
-목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30718 (1)

소재지: 경상남도 진주시 명석면 우수리 670

용도: 단독주택

감정가: 148,606,900원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 324.00㎡ (약 98.01평)

토지지분: 324.00㎡ (약 98.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 118.26㎡ (약 35.77평)

건물지분: 118.26㎡ (약 35.77평)

건물 제시외면적: 101.00㎡ (약 30.53평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보,

주의사항:

* 일괄매각 대상임.

* 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’이 매각에 포함됨.

* 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨.

* 목록 2 건물은 공부상 ‘명석면 우수리 670번지, 691-1번지’ 양 지상에 소재하나, 합병으로 현황 ‘우수리 670번지’에 소재함.

* 목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브지붕’이나 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’임.

1.4. 특수물건정보

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 ‘우수리경로당’ 서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 농경지 등 농촌 취락지대로서, 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 대상 물건 1)은 북동측 및 동측으로 세로(가) 및 세로(불) 도로와 각각 접함. 대상 물건 3)은 도로임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건 1), 3) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(함박), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 등기부채권 총액: 260,100,000원.

* 말소기준권리: 2013년 1월 11일 접수된 진주동부새마을금고의 근저당권(을3).

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을3, 을4, 을5, 을8, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7.

* 말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 상 지상권 등은 기재되어 있지 않음).

* 소유권 변동: 이상민, 이명림 소유권 이전 이력 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 진주시 명석면 우수리의 농촌 취락지대에 위치하고 있음. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설이나 공업단지는 인접해 있지 않음.

4.2. 주변 개발 계획

진주시 명석면 지역은 자연환경을 보존하면서 지역 공동체 활성화를 위한 개발이 이루어질 가능성이 있음. 다만, 구체적인 개발 계획은 별도 확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 우수리경로당 등 기본적인 마을 공동시설이 있으며, 차량 이동 시 진주시내의 다양한 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 및 의료시설

차량으로 이동 가능한 거리에 초등학교 등 교육시설이 소재할 것으로 예상되며, 진주시내 종합병원 등 의료시설 이용 가능.

5.3. 환경

주변이 농경지와 단독주택 위주로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 환경 영향을 덜 받을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련 문제

감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’이 매각에 포함되나, 일부 타 지상(671번지, 산151번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됨. 이는 향후 인접 토지 소유주와의 분쟁 가능성 또는 명도, 사용에 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.2. 공부와 현황의 차이

건물 외벽 마감재 및 지붕 마감재에 차이가 존재함. (예: 현황 ‘슬래브 위 기와형 강판지붕’) 이는 큰 문제로 보기 어려우나, 건물 유지보수 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 토지이용계획

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 임대관계 미상

현재 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 명석면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 상당한 면적의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 1억 4천만 원대이며, 총 채권액은 2억 6천만 원이 넘어 경매 진행에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건에 해당합니다.

주요 고려사항으로는 제시외 건물이 타 지상에 걸쳐 있다는 점과 임대관계가 미상이라는 점입니다. 또한, 녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 향후 활용 계획에 있어 중요한 요소가 될 것입니다. 농촌 지역 특성상 주변 편의시설은 제한적일 수 있으나, 차량 이용 시 시내 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 98평) 대비 감정가 수준.

* 제시외 건물 포함으로 실제 활용 면적 증가 기대.

* 조용하고 쾌적한 농촌 주거 환경 선호자에게 적합.

* 향후 개발 가능성 고려 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 감정가(148,606,900원)와 주변 단독주택 시세, 그리고 제시외 건물 관련 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 현실적인 입찰 희망가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 126,000,000원

(본 입찰가는 과거 유사 물건 거래 사례, 감정가, 본 건의 특수성 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.