나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30718 [1] 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30718 [1] 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30718
• 주소: 경상남도 진주시 명석면 우수리 670
• 감정가: 148,606,900원
• 최저가: 118,886,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매6계 2025타경30718 | 소재지: 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 | 감정가: 148,606,900원 | 최저가: 118,886,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (진주지원 2025타경30718)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

본 물건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 단독주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 주택 전체를 매수할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경30718 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 명석면 우수리 670

* 용도: 단독주택

* 감정가: 148,606,900원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 소유자/채무자: 이OO

* 채권자: 진OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 요약

* 토지면적: 324.00㎡ (약 98.00평)

* 건물면적: 118.26㎡ (약 35.77평)

* 제시외면적 (건물): 101.00㎡ (약 30.55평, 매각 포함)

1.3. 입지 조건

대상 물건은 진주시 명석면 우수리 '우수리경로당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 취락지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 평탄하게 조성된 부정형 토지이나 단독주택 부지로 이용 중이며, 북동측 및 동측으로 도로와 접하고 있어 건축 행위 및 이용에는 문제가 없습니다.

* 주요 용도지역: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(함박)

* 제한 사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

1.4. 건물 및 토지 상세 현황

* **건물 구조:** 조적조 슬래브지붕 단층건 (사용승인일: 1997.02.18.). 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 마감, 바닥은 장판, 창호는 샷시창 구조입니다.

* **이용 상태:** 현재 단독주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* **공부와의 차이:**

* 건물 지붕: 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 위 기와형 강판지붕'으로 변경되었습니다.

* 건물 소재지: 공부상 '670번지, 691-1번지' 양 지상이나, 현황은 합병되어 '우수리 670번지'에 소재합니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 및 소유 관계

* **매각구분:** 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 건물 철거 등에 대한 법정지상권 문제 발생 우려가 적습니다.

* **임대 관계:** 임대 관계는 미상입니다. 현황조사 시 점유자 및 임차인 유무 확인이 필수적이며, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다. (미상으로 기재되어 명도 리스크 존재)

2.2. 법정 지상권 및 제시외 물건

* 제시외 건물 'ㄱ, ㄴ'을 포함한 토지/건물 일괄매각입니다.

* 제시외 건물은 기호1) 토지 및 인접 토지 일부 지상에 부합물 또는 종물 성격으로 소재하며, 매각에 포함됩니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 제시외 건물 및 경계 문제 (가장 큰 리스크)

* **최대 리스크:** 감정평가서상 제시외 건물 'ㄱ, ㄴ'이 인접 토지인 **671번지 및 산151번지 일부에 걸쳐 소재**하는 것으로 확인되었습니다.

* **리스크 분석:** 매수인이 제시외 건물을 취득하더라도 인접 토지 소유자가 해당 부분에 대한 **지료 청구**를 하거나, 심지어 **건물 철거 소송**을 제기할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. 매각 물건의 점유 면적과 소유 면적 불일치에 따른 추가 협상 또는 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 명도 리스크

* 임대 관계가 '미상'이므로, 소유자(채무자) 또는 대항력 있는 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 명도소송 등 시간 및 비용이 소요되는 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

3.3. 혐오 시설 및 환경

* 주변은 농촌 취락지대로 쾌적한 환경이나, 인근의 명석면 관지리, 외율리 등지에 소규모 공공하수처리시설이 산재해 있는 지역적 특성이 있습니다.

* 진주시의 음식물류폐기물처리시설 및 매립장 (내동면 소재)은 최우수 시설로 운영 중이며, 본 건 소재지와 직접적으로 인접해 있지는 않습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

* 주변은 주거 기능 외의 상업 시설이 거의 없는 농촌 주거지역이므로, 별도의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거용 실사용 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

* 대상 물건은 '우수리 경로당' 인근에 위치하며, 기본적인 마을 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 인프라는 진주 시내 또는 명석면 소재지까지 이동해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 보전녹지지역 및 자연취락지구에 위치한 비교적 연식이 있는 단독주택으로, 토지 면적이 98평으로 넉넉하여 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 비교적 단순해 보이나, **제시외 건물이 인접 토지를 침범하고 있는 명백한 하자**가 존재하므로, 입찰 전 인접 토지의 소유 관계 및 건물 침범 면적에 대한 정밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **전원생활 입지:** 조용하고 쾌적한 농촌 취락지대로서, 실수요자에게 매력적인 전원주택 부지입니다.

2. **일괄매각:** 토지와 건물이 일괄 매각되어 법정지상권 문제 없이 소유권 확보가 가능합니다.

3. **지분율 100%:** 토지(324.00㎡) 및 건물(118.26㎡) 모두 지분율이 100%로 단독 소유 물건입니다.

5.3. 매수 시 유의 사항 (핵심)

1. **제시외 건물 침범 문제 해결 필수:** 낙찰 후 가장 먼저 인접 토지 소유주와 제시외 건물의 철거 또는 **토지 매입/지료 지급**에 대한 협의를 진행해야 합니다. 이 협의가 원활하지 않을 경우, 소송 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **현장 조사 및 명도 계획:** 임대 관계 미상이므로 반드시 현장 조사를 통해 점유자를 파악하고, 신속하고 효율적인 명도 계획을 수립해야 합니다.

3. **건축물 대장 확인:** 공부상 슬래브지붕이나 현황 강판지붕인 점 등을 고려하여, 추후 지자체에 신고 및 등록(양성화)이 필요한지 여부도 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매6계