나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30714 [1] 경상남도 하동군 진교면 술상리 OOOOO 공장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 하동군 진교면 술상리, 1002번지방도 SK엔크린LPG주유소에서 북동측으로 직선거리 약580 미터 지점에 위치하고
부근은 공장 등 공업용지, 농경지, 임야 형성되어 있으며, 공장지대로 주위환경은 보통인 편임

교통상황

2필지의 토지가 일단으로 접면하고 있으며, 자동차 등 차량 접근이 가능하고 인근에 관내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1과 2는 부정형의 토지로 동측으로 하향 완경사를 이루고 있는 공업용지로서,
기호1은
동측으로 급경사지를 계단식으로 조성되어진 공장용지부지로 상당부분이 법면으로 형성되어 있고, 남측 지적경계부분에는 기호2토지에서 기호1토지로 접근하는 접근로, 즉 폭 약3-4 미터 콘크리트포장 도로로 이용되고 있으며, 법면부분에는 대나무` 오리목 등 활잡목이 자생하고 있음.

기호2는
동측으로 접면하고 있는 도로(달구지길)보다 지대가 높아 본건 토지 내부로 진입하는 도로는 경사지게 개설되어 있으며, 지목은 공장용지, 즉 공업용나지 상태이고, 동측 지적경계부분은 법면으로 형성되어 있으며, 법면부분에는 대나무` 기타 활잡목이 자생하고 있음.

인접 도로상태

기호1은 지적도상 맹지이나 남측으로 폭 약3-4 미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 토지의 일부분이 이 도로로 제공되고 있는 것으로 보임.

기호2는 동측으로 폭 약6 미터 내외의 포장도로(달구지길)에 접하고 일부는 본건 내부로 진입하는 현황도로로 제공되고 있으며, 기호1과 2는 서측과 동측으로 상호 접면하고 있는 일단으로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호2는
계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-12-24)(소로1-183)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 제시외 수목
본건 지상, 즉 지적경계부분` 법면부분에 자생하고 있는 제시외 수목(오리목, 대나무 등)은 그 가치가 미미하고, 또 토지에 포함하여 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였고, 내부 콘크리트포장도 등은 이를 참작하여 평가하였음.

2, 제시외 건물
본건 기호2 토지상에 현황사진, 지적개황도 등에서 보는 바와 같이 제시외 건물, `경량철골조 판넬지붕 경비실 등 약9 ㎡‘가 소재하고 있어 이는 별도로 평가하였으며, 이것은 구조` 시공상태` 용도 및 현상 등을 참작하여 보면 목적토지에 미칠 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 `미상‘임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1은 지적도상 맹지이고, 일부 도로로 제공되고 있음
-목록 2 지상 제시외 건물 ‘ㄱ(경비실)’ 매각 포함
-목록 2는 일부 소로2류에 저촉되고, 내부로 진입하는 도로로 일부 제공되고 있음
-목록 1,2를 점유 중인 주식회사 그라코의 관리직원 최태경과 전화결과 무상점유 중으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30714 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 술상리 560-3

용도: 공장용지

감정가: 금1,012,429,000원

토지면적: 9844.00㎡ (약 2977.71평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 'ㄱ(경비실)' 약 9㎡ 매각 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용인신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 하동군 진교면 술상리에 소재하며, 1002번지 지방도 SK엔크린LPG주유소에서 북동측으로 약 580미터 지점에 위치합니다. 주변은 공장 등 공업용지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 공장지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

두 필지의 토지가 일단으로 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 관내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 사정 또한 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

기호 1과 2 토지는 부정형으로 동측으로 하향 완경사를 이루고 있는 공업용지입니다.

기호 1 토지는 동측으로 급경사지를 계단식으로 조성하여 상당 부분이 법면으로 형성되어 있으며, 남측 지적 경계 부분은 기호 2 토지에서 기호 1 토지로 접근하는 폭 약 3-4미터의 콘크리트 포장 도로로 이용되고 있습니다. 법면에는 대나무, 오리목 등 활잡목이 자생하고 있습니다.

기호 2 토지는 동측으로 접면하는 도로(달구지길)보다 지대가 높아 본건 토지 내부로 진입하는 도로는 경사지게 개설되어 있습니다. 지목은 공장용지이나 공업용 나지 상태이며, 동측 지적 경계 부분은 법면으로 형성되어 있고, 법면에는 대나무 및 기타 활잡목이 자생하고 있습니다.

* 인접 도로상태

기호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 토지의 일부분이 이 도로로 제공되고 있는 것으로 보입니다.

기호 2 토지는 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(달구지길)에 접하고 있으며, 일부는 본건 내부로 진입하는 현황 도로로 제공되고 있습니다. 기호 1과 2 토지는 서로 서측과 동측으로 접면하여 일단으로 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한, 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다.

기호 2 토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-12-24)(소로1-183)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 주식회사 그라코

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 목록 1, 2 토지를 점유 중인 주식회사 그라코의 관리직원 최태경과 전화 통화 결과, 무상 점유 중으로 조사되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약

등기부상 말소기준권리인 용인신용협동조합의 근저당(2021-03-10, 을15)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,348,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 표기되어 있으나, 등기부상 을16 지상권은 말소 예정으로 확인됩니다.)

1.3. 상권분석

* 부근 환경

본 건 토지 주변은 공업용지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 공장 용지로서의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성

두 필지가 일단으로 접하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 다만, 기호 1 토지는 지적도상 맹지이며, 토지 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 관내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

본 건 인근에 SK엔크린 LPG주유소가 위치하고 있습니다. 검색된 정보에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 저촉

기호 1 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 2 토지는 일부 소로2류에 저촉됩니다.

* 토지 이용의 제약

두 필지 모두 상당 부분이 법면 및 경사지로 이루어져 있어, 실제 활용 가능한 면적이 줄어들 수 있습니다. 또한, 토지 일부가 현황 도로로 제공되고 있어 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 무상 점유

주식회사 그라코가 무상으로 점유 중이며 대항력이 없습니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물

기호 2 토지 지상에 약 9㎡ 규모의 경비실이 매각에 포함되나, 활용 가치가 크지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 공장용지 2필지입니다. 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 잠재하고 있으나, 지적도상 맹지, 도로 저촉, 법면 및 경사지가 많은 지형적 특성, 토지 일부의 도로 제공 등 이용에 제약이 따르는 부분이 있습니다. 현재 주식회사 그라코가 무상으로 점유 중이며 대항력은 없습니다. 감정가 대비 채권 총액이 높다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 넓은 토지 면적(약 2977.71평)을 활용한 다양한 사업 가능성

* 향후 개발 계획 수립 시 잠재력 보유

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가(1,012,429,000원)와 채권 총액(1,348,000,000원)을 고려하여, 물건의 지리적 이점, 토지의 이용 가능 면적, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 지형적 제약과 도로 관련 사항 등을 감안할 때, 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.